Rental PRO. Итоги 2024 года.

Обзор от 06.02.2024

Напомним о ком речь.  Управляющие «Рентал ПРО», имеют многолетний опыт в секторе индустриальной недвижимости, управляя активами в 200 миллиардов рублей.

Есть 5  собственных заводов, два из которых запустили в 2024 году в Новосибирске и в Екатеринбурге.

Это серьезный федеральный игрок на рынке индустриальной недвижимости с большим количеством Топ-клиентов.

НРА присвоило некредитный рейтинг надежности и качества услуг ООО УК «А класс капитал» по национальной шкале управляющих компаний для Российской Федерации на уровне «А-|ru.am|»

ЗПИФ «Рентал ПРО» — важные нюансы:

Необходимо в первую очередь напомнить и отметить, что этот финансовый инструмент предназначен исключительно для квалифицированных инвесторов. 

«Рентал ПРО» — это первый в России фонд, чьи инвестиционные паи были размещены на бирже по стандартам IPO и торгуются с 6 июня 2024 года. 

Пост про IPO был вот тут, стоит почитать, если что-то забыли https://nztrusfond.com/category/obzory/ipo-rental-pro/

И вот очень непростой год с огромным ростом ставки и турбулентностью в недвижимости подошел к концу. Можно подвести итог работы фонда. 

Про состояние индустрии:

Тут стоит отметить, что в недвижимости есть сильная разница между ее классами, и если в жилой недвижимости несколько лет шел режим бега наперегонки с кредитными деньгами льготных ипотек, то в индустриальной недвижимости никто не был подсажен на сладкие легкие деньги, а по итогу и не разжирел и не страдает сейчас от отмены допинга. Как раз тут, в индустриальной недвижимости, был и остается умеренный дефицит мощностей при высоком спросе на промышленные помещения.

Когда мы общались осенью 2024 года на съемках с Топ-менеджментом фонда, то спросили их, а нет ли стремления у игроков сектора нарастить долю рынка, более агрессивно удовлетворяя спрос. Но получили очень разумный ответ, что расширяться дураков нет, всем нравится состояние легкого голода у заказчиков. Игроки в секторе опытные, битые кризисами, и умеют работать осторожно и без головокружения от успехов.

Общий объем площадей в индустриальной недвижимости на конец 2024 года составил около 25 млн кв. м. Уже несколько лет объем вакантных площадей держится в дефиците около 0,5%.  

А тем временем ставки аренды растут и уже дошли к 11,5 тыс. за кв. м объектах класса классе А (и это даже не самая дорогая Москва, а Санкт-Петербург — вот самые свежие данные https://ipg-estate.ru/issledovaniia). В столичном регионе должно быть еще лучше.

В 2025 году в сегменте ждут новые площади в размере 2,5 млн кв.м. Клиент снова останется слегка голодным, так что загрузка работой тут будет, как и маржа. 

В 2025 году по данным IPG прогнозируется рост арендных ставок, в пределах 10%, на фоне дефицита предложения и практического отсутствия спекулятивного складского девелопмента. Вакансия на рынке качественной складской недвижимости находится на низком уровне 0,9 % и нет объективных предпосылок для ее существенного увеличения (то, о чем говорил менеджмент — зачем портить себе будущее?). 

Практически 95% выводимого объема строилось либо строится уже под конкретных клиентов. 

В прошлом обзоре в сентябре мы писали, что после реализации центра обработки данных Рентал ПРО приобрели и ЦОД и универсальное индустриальное здание (УИЗ). УИЗ — здание, которое подходит для большинства арендаторов с разной операционной деятельностью: под склады, мезонины, различные производства. Онлайн рител был и остается одним из главных драйверов спроса ни них.

Свежий релиз от фонда — по итогам 2024 года:

Москва, 26 декабря 2024 года — ООО УК «А класс капитал» сообщает об очередной ротации объектов Комбинированного ЗПИФ «Рентал ПРО» (далее также — Фонд), которая осуществлена в рамках следования стратегическим целям
Фонда.

Что означает ротация объектов? Из прошлого интервью с менеджментом:

Это означает, что при благоприятных условиях мы продаем объекты, в том числе за счет их ликвидности, достаточно быстро, с апсайдом, и распределяем прибыль от продажи нашим пайщикам. А на базовую стоимость мы приобретаем новые объекты, строящиеся объекты, чтобы иметь возможность обеспечить максимальную доходность нашим инвесторам.

. Мы более миллиона квадратных метров в год создаем, мы знаем, как делаются сделки на рынке, мы их продаем. Мы чувствуем события, чувствуем, когда рынок изменился, когда условия благоприятные для продажи, все делается для того, чтобы обеспечить инвесторам помимо регулярного ежемесячного дохода, дополнительный, вот что такое ротация.

Полученные средства были направлены пайщикам в качестве дополнительной выплаты к ежемесячному инвестиционному доходу за декабрь текущего года и на приобретение новых объектов в состав фонда.

● Инвестиционный доход за декабрь — 942,7 млн. рублей;
● Инвестиционный доход за декабрь на 1 пай — 36,06 рублей;
● Дата выплаты инвестиционного дохода — 16 января 2025 года;

Планы менеджмента: 

Хотят и дальше совершать ротацию объектов, которая позволит поддерживать доходность на уровне целевой. Рекомендуемый срок инвестиций при этом, не менее трех лет.

В сентябре хотели приобретать ЦОДы в более мелкой нарезке, что соответствует и текущей конъюнктуре. Более мелкие ЦОДы, они менее объемные по капитализации. И, соответственно, они более ликвидные.

Сейчас они абсолютно убеждены, что это один из самых интересных секторов индустриальной недвижимости, самый высокомаржинальный. Это позволит радовать инвесторов и предлагать им высокую доходность. Прибыль от продажи будут распределять и впредь. 

ЦОДы пока не рассматривали для покупки с целью долгосрочного владения. Все ЦОДы будут перепродавать, как и текущий приобретенный ЦОД. После реализации активов также планируют частично вкладываться в ЦОДы, частично – в индустриальные здания. Группа строит одновременно четыре ЦОДа и создает целые парки где возможно размещение большого объема зданий ЦОД. В фонд как раз купили один из этих объектов.  

После повышения ключевой ставки есть небольшое охлаждение на рынке. Но это охлаждение в первую очередь, когда речь идет о покупке. Потому что деньги стали действительно очень дорогие. И за счет этого часть клиентов выбирают историю с долгосрочной арендой. 

В зависимости от потребностей бизнеса, кому-то проще сейчас сесть в аренду, не вкладывать много средств и перекантоваться, пока ЦБ не опустит ставки. При этом крупные профессиональные управляющие, фонды, имеющие капитал, видят отличную возможность для покупки объектов целиком без кредитов, поскольку в условиях высокой ключевой ставки здания дешевле, а доходность для долгосрочного владения выше.  И покупая такие объекты, управляющие зарабатывают и на высокой аренде и получают потенциал для отличной перепродажи.

Бизнес видит, что количество запросов, которые есть в работе, и которые есть в планах и в стратегии компании на ближайшие 3–4 года не снижаются в объемах. Очередь проектов ждет реализации.

Доходность фонда состоит из двух частей, как и в любой арендной недвижимости — арендного потока денег и удорожания самого объекта.
В случае если объект строится, до момента ввода объекта в эксплуатацию, инвесторы получают доход на основе процентов, выплачиваемых девелопером на полученные от фонда за покупку зданий авансы.

Первая часть, арендная, в случае роста ключевой ставки, она растет. Потому что в случае роста ключевой увеличиваются ставки капитализации (Cap rate). Инвесторы хотят больше доходности. И они начинают бороться за аренду, и арендная ставка растет, что сейчас и продемонстрировал рынок. С 10% с небольшим рентной доходности ушли почти в 13%, потому что рынок отреагировал на рост нормы доходности по всем классам активов.

А в случае с Рентал ПРО вторая часть это проинфляционная часть от перепродажи имущества фонда, как мы привыкли, а скорее — уход девелоперского дисконта. Напоминает схему, по которой существовал рынок жилья до введения 214-ФЗ, когда неготовый лот имел дисконт к готовым.

Итого:

Что получили инвесторы итогам 2024 года: фактические, не бумажные выплаты. Общий доход от выплаты на пай составил 112,7 руб.; Выплаченная инвесторам доходность составила 20% годовых, что выше показателей доходности реально выплаченных денег других ЗПИФов на рынке, причем разница доходила до 5% даже с лучшими конкурентами. 

В недвижимости в 2024 году это, пожалуй, самый хороший показатель. Важный фактор тут - ежемесячные поступления средств инвестору, это выгоднее, чем раз в год. 

То, что они не лезут в долги на фоне высоких ставок, это плюс, и самый важный, если вдуматься! Индустриальный сектор недвижимости активен, спрос превышает предложение, и при таком подходе игроков сектора дефицит недвижимости сохранится на годы. Очевидно, что при снижении процентной ставки ЦБ по мере замедления инфляции привлекательность инвестиций в паи будет расти. 

Как правило, недвижимости, даже индустриальной, в условиях высоких ставок на рынке тяжело конкурировать даже с банковскими ставками, но ЗПИФ Рентал ПРО планирует обогнать депозит вдолгую. Пока получается. 

Конкурентами в целом могут выступить облигации с ежемесячными выплатами, но это разные классы активов. Да и у закредитованного игрока с хорошими облигациями могут быть неприятные сюрпризы, как в Гарант Инвесте. Хотя там банк и коммерческая недвижимость разнесены, но облигации буквально укатали в пол, и теперь инвесторы будут ждать погашения. 

Поэтому для диверсификации инвестиций квалифицированных инвесторов новое предложение может быть крайне интересным. 

Прошлые обзоры:

https://nztrusfond.com/category/obzory/rental-pro-tsod-prodan-rasshirenie-prodolzhaetsya/
https://nztrusfond.com/category/obzory/ipo-rental-pro/