Краткий анализ и сравнение всех фондов от "Современные фонды недвижимости"

Пока смотрел отчеты по фонду «Современный 7» решил попутно посмотреть и другие фонды, которые предлагает УК «Современные фонды недвижимости». Ниже идет список всех фондов с основными моментами и в конце — мое личное мнение об инвестиционной привлекательности каждого фонда.

ВАЖНО: все написанное не является инвестиционными рекомендациями, это мое личное мнение, которое основано на общедоступной информации и моих субъективных умозаключениях.

Фонд «Современный 7»

• Доступен для неквалов: да
• Комиссия: до 1,5% от СЧА в год + до 5% от дохода
• Минимальная сумма инвестиций равна стоимости пая на бирже (~79-80 тыс)
• Стоимость чистых активов на 20.02.2024: 105,3 млрд руб
• СЧА на один пай: 116997 руб
• Доля недвижимости в активах: 79,8%
• Основные объекты: склады
• Статус: сформирован
• Дата завершения договора: 31.03.2031
• Где купить: только на бирже, ISIN: RU000A1034U7
• Текущая цена: ~79 200 руб
• Доходность выплат за 2024 к текущей цене: 13,16%
• Расчетная доходность к дате погашения: ~23% годовых

Мое мнение: неплохой фонд со стабильными и предсказуемыми выплатами регулярного ежеквартального дохода. Не ожидаю какого-то значимого роста выплат и ощутимого прироста СЧА. Можно рассматривать как аналог облигации, доход по которой обеспечен недвижимостью. Вероятность, что фонд продолжит свою работу после 31.03.2031-го оцениваю как минимальную. Подробно цифры из отчетности смотрел в отдельной статье.

Фонд «Современный 8»

• Доступен для неквалов: да
• Комиссия: до 1,2% от СЧА в год + до 10% от дохода
• Минимальная сумма инвестиций: 30 000 рублей
• Стоимость чистых активов на 20.02.2024: 40,6 млрд руб
• СЧА на один пай: 104,65 руб
• Доля недвижимости в активах: 32,9%
• Основные объекты: склады
• Статус: формируется (выдано только ~7,76% от максимально возможного количества паев)
• Дата завершения договора: 15.10.2035
• Где купить: в приложении «Сбербанк онлайн»
• Текущая цена: продают по СЧА
• Доходность выплат за 2024 к текущей цене: 14,6%
• Потенциальная доходность к дате погашения (по мнению УК): ~15,8%

Мое мнение: фонд находится в стадии привлечения средств, поэтому в нем очень большая доля денежных средств. Пока ставки по депозитам высокие — доходность выплат у фонда кажется более выгодной, чем у аналогов, но это временно. Когда ключевую ставку ЦБ начнет снижать, то либо выплаты по этому фонду могут стать меньше, либо перестанет расти СЧА в пересчете на 1 пай (либо вообще начнет снижаться). Я бы пока не торопился вкладывать деньги именно в этот фонд: разместить средства на депозитах я могу и сам, не платя комиссии посредникам.

Фонд «Современный 9»

• Доступен для неквалов: да
• Комиссия: до 0,8% от СЧА в год
• Минимальная сумма инвестиций равна стоимости лота на бирже (5,35 руб).
• Стоимость чистых активов на 20.02.2024: 262,55 млн руб
• СЧА на один пай: 5,25 руб
• Доля недвижимости в активах: 0%
• Основные объекты: склад
• Статус: сформирован (однако, выдано только ~0,05% от максимально возможного количества паев)
• Дата завершения договора: 31.01.2028
• Где купить: на бирже, ISIN: RU000A1099U0
• Текущая цена: ~5,3 руб за пай
• Доходность выплат за 2024 к текущей цене: 0%

Мое мнение: фонд только начал работу в сентябре 2024-го года, и судя по информации, опубликованной на сайте УК, создается под покупку одного складского комплекса, а доход будет получен после его продажи дороже цены покупки. Как я понял, никакие регулярные выплаты не подразумеваются. Какой будет куплен комплекс — неизвестно, по какой цене будет перепродан — непонятно. До окончания срока договора доверительного управления осталось всего 3 года. Можно ли заработать в этот промежуток на перепродаже склада? Думаю можно, но вот обгонят ли пайщики этого фонда в доходности депозиты — вопрос открытый. Брать не буду.

 

Фонд «Коммерческая недвижимость»

• Доступен для неквалов: да
• Комиссия: до 1,5% от СЧА в год
• Минимальная сумма инвестиций равна стоимости лота на бирже (~2890 руб).
• Стоимость чистых активов на 20.02.2024: 588,4 млн руб
• СЧА на один пай: 270,97 руб
• Доля недвижимости в активах: 6,5%
• Основные объекты: в последнем отчете в активах осталась только жилая недвижимость (8 квартир)
• Статус: сформирован (при чем количество паев уменьшается, видимо происходит их гашение)
• Дата завершения договора: 16.12.2032
• Где купить: на бирже, ISIN: RU000A0ERGA7
• Текущая цена: ~286 руб за пай
• Доходность выплат за 2024 к текущей цене: 9,5%
• Потенциальная доходность к дате погашения (по мнению УК): ~16,6%

Мое мнение: фонд работает с 2004-го года и судя по отчетности распродает остатки недвижимости и потихоньку выполняется гашение паев, а часть дохода выплачивается в виде полугодовых выплат. Развития нет, фонд неинтересен для инвестиций.

Фонд «Современный арендный бизнес»

• Доступен для неквалов: да
• Комиссия: до 2,4% от СЧА в год + до 10% от дохода
• Минимальная сумма инвестиций равна стоимости лота на бирже (~520 тыс руб).
• Стоимость чистых активов на 31.01.2025: 9,28 млрд руб
• СЧА на один пай: 567 718,62 руб
• Доля недвижимости в активах: 96,5%
• Основные объекты: склады
• Статус: сформирован
• Дата завершения договора: 30.04.2031
• Где купить: на бирже, ISIN: RU000A0JWAW3
• Текущая цена: ~520 000 руб за пай (ликвидность очень маленькая)
• Доходность выплат за 2024 к текущей цене: 11,3%
• Потенциальная доходность к дате погашения: ~18%

Мое мнение: классический фонд, ориентированный на недвижимость. Большая доля недвижимости и, как следствие, «скачущий» размер выплат. Зато СЧА очень неплохо выросла за последние 3 года (исключительно за счет переоценки стоимости объектов недвижимости в большую сторону). Я бы прикупил этот фонд себе в портфель, если бы не запредельная стоимость пая (больше 500 тыс рублей). Нестабильный размер выплат меня не пугает, так как сейчас я не живу с этих выплат, а вот большая доля недвижимости и хорошая динамика ее переоценки мне нравятся, правда сейчас фонд все-таки смотрится слегка переоцененным (по цене 520 тыс).

Фонд «Современный арендный бизнес 3»

• Доступен для неквалов: нет
• Комиссия: до 1,5% от СЧА в год + до 5% от дохода
• Минимальная сумма инвестиций равна стоимости лота на бирже (~785 руб).
• Стоимость чистых активов на 31.01.2025: 51,25 млрд руб
• СЧА на один пай: 1222,32 руб
• Доля недвижимости в активах: ???
• Основные объекты: склады, ТЦ и бизнес-центры
• Статус: сформирован
• Дата завершения договора: 28.02.2033
• Где купить: на бирже, ISIN: RU000A0ZZ5R2
• Текущая цена: ~785 руб за пай
• Доходность выплат за 2024 к текущей цене: 12,8%

Мое мнение: оценить потенциальную доходность фонда крайне сложно, так как в фондах для квалифицированных инвесторах финансовая отчетность не раскрывается. И долю недвижимости в СЧА я также не могу посчитать. Зная цифры по другим, «неквальным», фондам от этой УК, покупать «кота в мешке» не буду.

Фонд «Современная коммерческая недвижимость»

• Доступен для неквалов: нет
• Комиссия: до 1,5% от СЧА в год + до 5% от дохода
• Минимальная сумма инвестиций через УК — 1000 рублей, на бирже ~995 руб.
• Стоимость чистых активов на 14.02.2025: 80,9 млрд руб
• СЧА на один пай: 1153,95 руб
• Доля недвижимости в активах: ???
• Основные объекты: склады, ЦОД
• Статус: формируется
• Дата завершения договора: 31.03.2032
• Где купить: через «Сбербанк онлайн» или на бирже ISIN: RU000A0ZZ5R2
• Текущая цена: ~995 руб за пай
• Доходность выплат за 2024 к текущей цене: 12,1%
• Потенциальная доходность по мнению УК: 19,8%.

Мое мнение: еще один фонд для квалов, по которому не раскрывается отчетность. Покупать его не планирую.

ИТОГО по всем фондам

Из семи рассмотренных фондов по цифрам мне понравились только «Современны 7» и «Современный арендный бизнес». Первого фонда у меня уже есть 4 пая (средняя цена 85 тыс), второй фонд к покупке не рассматриваю из-за высокой цены одного пая и легкой переоценки, по моему личному мнению.
Остальные фонды мне совсем не подходят (по крайней мере на данный момент).

Пользуясь случаем, приглашаю всех в свой телеграм-канал: https://t.me/rationalapp

А если есть желание подискутировать на инвестиционные темы, то залетайте в наш ламповый инвест-чат: https://t.me/+JTuZZt-v0PgzMjAy