ЗПИФы недвижимости

Приветствую, дорогие друзья.

ЗПИФ «Парус-Красноярск» — новый фонд недвижимости от УК «Парус», запуск фонда запланирован на апрель 2025. В состав фонда включены два корпуса крупнейшего логистического комплекса класса «А» в Красноярском крае общей стоимостью 5,2 млрд рублей. Первый корпус на 100% сдан арендатору «Озон», второй корпус на 100% сдан арендатору «Сберлогистика». Договора с обоими арендаторами заключены до 2035 года, индексация ставок по договорам аренды предусмотрена в диапазоне 5-8% в год и привязана к ИПЦ.

Фонд использует кредитное плечо по плавающей ставке «КС+3%». В базовом сценарии УК планирует привлечь 1,4 млрд рублей в 2025 году, которые будут направлены на погашения кредита, но если продажи пойдут быстрее плана, то УК готова увеличить предложение паев.


Источник: parus.properties/funds/krasnoyarsk

На горизонте 5 лет УК прогнозирует среднюю дивидендную доходность на уровне 12,5% годовых при цене пая 900 рублей. При этом стоимость размещения еще уточняется и может находиться в диапазоне 900-1000 рублей за пай. Не исключаю, что УК начнет размещать паи порциями, постепенно повышая стоимость продажи.

Общее мнение: всё плюс-минус одинаковое, решающее значение имеет цена.

1. УК «Современные фонды недвижимости»
Основная статья: ссылка.
Интересен только «Современный 7» (RU000A1034U7). В остальных либо размер входа не устраивает, либо в составе мало недвижимости.

2. Фонды Парус (только квалам)
Основная статья: ссылка.
По текущим ценам интересны Парус-ЛОГ (RU000A105328), Парус-НОРД (RU000A104KU3) и Парус-ДВН (RU000A104KU3). Планирую покупать в указанном выше порядке, но не прямо сейчас. Малый размер лота позволяет докупать фонды по чуть-чуть.

3. УК «Сбережения плюс»
Основная статья: ссылка.
«Рентный доход» (RU000A102N77) дает хорошую доходность к погашению, но у него короткий срок до завершения договора ДУ, мне интересны более долгие вложения. Докупать не буду.
«Рентный доход 2» (RU000A103HD7) хорош, но надо ждать старта биржевых торгов, цена сейчас не рыночная.
«Рентный доход ПРО» (RU000A103B62) можно докупать, но не в приоритете. Еще понаблюдаю за отчетами в динамике.

4. УК «Рентал» (только квалам)

Приветствую, дорогие, друзья. Сегодня внеплановый апдейт по ЗПИФ недвижимости «Парус-СБЛ».

УК «Парус» 28.03.2025 анонсировал дополнительный выпуск паев фонда «Парус-СБЛ» в объеме 350 млн рублей. Размещение паев в биржевом стакане запланировано 2 апреля 2025 на 17:30 по цене 1400 рублей за пай.

На фоне анонса котировки фонда упали на 7%:

Продолжается бум в складской недвижимости, который начался в 2020 году на фоне пандемии. Люди активно пользуются услугами доставки продуктов и готовой еды, активное распространение получили маркетплейсы. Это требует наличия складских помещений, особенно рядом с крупными мегаполисами.

☝️ В итоге, застройщики не справляются с опережающим ростом спроса на такие объекты. Для сравнения, в 2023 году построено 4 млн кв. метров при спросе в 15 млн кв.м. Многие даже строящиеся помещения уже сданы в аренду. На выходе мы видим трехкратный рост арендных ставок за последние 3 года по объектам складской недвижимости.

🏗 Свой склад строить дорого, поэтому, на помощь приходят ЗПИФы недвижимости, где каждый желающий может приобрести небольшой кусочек актива (пай).

✔️ На нашем рынке самое большое число ЗПИФов недвижимости у Паруса. Там можно найти фонды на складскую, офисную (бизнес-центры) и торговую (торговые центры). Удобство заключается в том, что каждый объект упакован в отдельный ЗПИФ и вы можете приобрести те активы, которые понравились.

Фонды недвижимости – достойная альтернатива облигациям и депозитам?

 
По итогам 2024 общий объем инвестиций в недвижимость России достиг 1,09 t₽ (+25% г/г), побив рекордный 2023 год. Поскольку прямо в недвижимость инвестировать сложно из-за высоких порогов входа и долгих сроков окупаемости, инвесторы обращают внимание на фонды недвижимости.

Как работают?

 
УК собирает деньги инвесторов, продавая паи по определенной цене. На полученную выручку от продажи (или ее часть) приобретается один/несколько объектов недвижимости. УК сдает недвижимость в аренду и через определенные периоды (в основном, квартал), распределяет прибыль на пайщиков. Если недвижимость по условию будет продана, то пайщики получит долю от продажи пропорционально количеству паев.

Преимущества в сравнении с покупкой недвижимости:

 
🟩 Порог входа ниже

🟩 Не нужно подбирать объекты недвижимости и вникать во все нюансы покупки

🟩 Можно диверсифицировать капитал и вложить деньги в разные объекты недвижимости

Общие параметры и стратегия

Управляющая компания придерживается стратегии «монофондов»: один фонд = один объект.

Для приобретения объектов привлекается заемный капитал, именно поэтому паи доступны только квалифицированным инвесторам.

В линейке фондов компании представлено 4 фонда со складской недвижимостью и 1 фонд с офисной недвижимостью. Кратко по каждому фонду:

• Парус-ЛОГ. Активы фонда — 2 складских комплекса в Московской области с якорным арендатором FM Logistic. Стоимость объектов — 8,2 млрд. Кредита в фонде нет. Купить можно на бирже, паи стоят дороже СЧА (на 15%), ISIN: RU000A105328.
• Парус-ОЗН. Актив фонда — складской комплекс в Тверской области с якорным арендатором OZON. Стоимость объектов — 2,77 млрд. В фонде льготный кредит под 7,5% годовых до 3 квартала 2027 года. Кредит ниже арендной ставки, поэтому УК не торопится гасить долг. Проценты по долгу выплачиваются из арендного потока, а под частичное погашение долга (амортизацию) УК периодически выпускает новые паи. Купить можно паи на бирже, торгуются чуть выше СЧА (на 3,37%), ISIN: RU000A1022Z1.

«Когда дело доходит до инвестирования в недвижимость, инвесторы сталкиваются с важным решением: должны ли они инвестировать в инвестиционные фонды недвижимости (англ. real estate investment trust (REIT)) или напрямую приобретать физическую недвижимость? Оба варианта имеют свои плюсы и минусы», — в колонке на Вenzinga поясняет СЕО брокера Mind Money (ex «Церих») Юлия Хандошко.

Соблазны:

REIT предлагают инвесторам доступ к недвижимости без сложностей, связанных с владением и управлением физической недвижимостью. Плюс, высокая ликвидность – продажа физической недвижимости может занять месяцы, в то время как REIT торгуются на фондовых биржах, что позволяет инвесторам покупать и продавать акции практически мгновенно.

Нижний входной барьер –  при ценах на акции часто ниже $100 инвесторы могут диверсифицировать свою деятельность в нескольких секторах недвижимости без больших капитальных обязательств.

Возможности использования кредитного плеча – инвесторы могут использовать ипотечные кредиты для приобретения недвижимости с меньшим первоначальным капиталом, что потенциально увеличивает доходность в случае роста стоимости недвижимости.

Друзья, изучил интересное исследование рынка ЗПИФ недвижимости от УК «Парус» по итогам 2024 года. Делюсь наиболее интересными лично для меня материалами, в сопровождении моих комментариев. Ссылка на полное исследование в закрепленном комментарии. И так, поехали.

ЗПИФ недвижимости — уже серьезный рынок

В России появилась новая платформа для мотивации сотрудников, основанная на закрытых паевых инвестиционных фондах (ЗПИФ), запущенная управляющей компанией (УК) «Современные фонды недвижимости». Это первый такой проект в стране. Платформа позволяет компаниям, как с публичными акциями, так и без них, создать долгосрочные программы мотивации для своих сотрудников. В рамках программы, сотрудники могут подписывать договоры купли/продажи акций, с возможностью получения акций компании по итогам выполнения KPI, либо участвовать в программах с паем ЗПИФа.

Для компаний без акций предметом мотивации становятся паи ЗПИФа, и стоимость активов фонда оценивается независимыми экспертами. Это позволяет сотрудникам увидеть актуальную стоимость своей мотивации. Заключение договора с УК снижает нагрузку на HR и бухгалтерию, а также повышает доверие и прозрачность, поскольку надзор за фондами ведется специализированным депозитарием и Банком России.

Платформа ориентирована на компании, стремящиеся удерживать сотрудников и мотивировать их на долгосрочное развитие. ЗПИФы предоставляют преимущества, включая конфиденциальность, налоговые льготы и прозрачную оценку активов. Однако существуют и альтернативные способы мотивации, например, опционные договоры, которые, по мнению некоторых экспертов, являются более простыми и прозрачными.

На мой взгляд, цена [Парус-Озн] сильно оторвалась от фундаментальной оценки. Текущая рыночная цена была бы оправдана только если появилась информация о досрочном пересмотре арендных ставок, но таких анонсов я не видел. Инсайд или бешенство хомяков? Вопрос риторический. К тому же в 2025 и 2026 запланированы небольшие эмиссии для погашения амортизаций по кредиту в размере 93 млн рублей в 2025 и 126 млн рублей в 2026 годах.

После анализа имеющегося у меня фонда Активо18 я решил его продать по текущей цене, так как есть более доходные альтернативы. Попутно решил посмотреть, а какие фонды еще есть у Aktivo: по каким ценам они продаются и какую доходность предполагают.

Цена и прогнозную доходность я взял на сайте Aktivo: https://aktivo.ru/realty

Доходность рассчитана управляющей компанией на основе финансовой модели каждого фонда, я буду считать эту доходность как самую оптимистичную. Ну и по традиции я сразу уменьшил прогнозируемые результаты на величину НДФЛ (13%), так как эти налоги будут удержаны с каждого инвестора без каких-то вариантов.

Стоимость чистых активов фонда взял на сайте управляющей компании «Афльфа-капитал»: https://www.alfacapital.ru/disclosure/pifs_closed

Свел интересующие меня данные в общую таблицу, отсортировал по прогнозной доходности денежного потока в следующие 10 лет: от самой высокой до самой низкой.

Зеленым цветом в таблице выделены те фонды, цена которых в настоящий момент ниже, чем СЧА, приходящаяся на пай.

Друзья, мы знаем, что многие очень ждали этот выпуск! Раз в год мы обозреваем все ЗПИФы недвижимости на Московской бирже, и вот этот момент наступил! Бегите, и наслаждайтесь выпуском, все, кто инвестирует в такие фонды или только собирается инвестировать в них! 

Youtube: youtu.be/oil7PLeRUjU

VK: vk.com/video-217426778_456239039 

😎 Ранее мы уже снимали подробный обзор всех ЗПИФов год назад. Пришло время актуализировать информацию. Какая ситуация с ЗПИФ сейчас? Какие новые фонды появились на рынке? Стоит ли выбирать их для инвестиций? Если вдруг кто-то не знает, что это такое вообще, и для чего их можно использовать, советуем посмотреть наше самое первое видео про ЗПИФ: youtu.be/oHIRnqwO1oM

💡 В актуальном видео мы разбираем:

🔸 актуальные параметры всех торгующихся ЗПИФ, доходность, активы, потенциал;

🔸 обсуждаем изменения за последний год, какие ЗПИФы выросли и почему, где стоит ожидать дальнейшего роста;

🔸 а также обсуждаем, на что обращать внимание при выборе ЗПИФ для инвестирования.

В рамках пересмотра стратегии потихоньку перетряхиваю весь свой «зоопарк», который насобирал за последние 5 лет. Дошла очередь и до Активо18.

Для справки. Aktivo — это компания-посредник, которая организует весь цикл работы фонда недвижимости: от подбора объекта и сбора средств до организации выплат инвесторам и вторичного оборота паев сформированных фондов. Компания придерживается стратегии «монофондов», один фонд = один объект недвижимости внутри.

В августе 2022-го года я подписал договор на покупку паев нового «Aktivo18», затем по договору перевел 353 693.88 рублей. На собранные средства пайщиков был приобретен торговый центр «Малина», который находится в г. Рязань.

Со всеми документами я ознакомился заранее, получил ответы на все возникшие у меня вопросы, все взаимодействие происходило онлайн, что для меня было очень удобно.

Ожидания

Ожидал я получать от своих вложений примерно 7-8% годовых, что на тот момент считалось вполне нормальной доходностью.

Для справки: ключевая ставка в августе была 8% годовых, в сентябре ее даже снизили до 7,5%, а инфляция в июне, июле и августе 2022-го года вообще была отрицательная.

УК «Альфа-Капитал» приобрела 8 тыс. кв. м складской недвижимости в индустриальном парке «Industrial City Есипово» за 880–960 млн руб. Объект войдет в портфель ЗПИФа «Альфа Промышленные парки 2».

Рынок light industrial стремительно растет: за 2024 год объем экспозиции в Москве и Подмосковье увеличился на 81%, а спрос на такие площади превышает предложение в 10 раз. Стоимость объектов класса А выросла на 24%, а арендные ставки — на 48%.

Эксперты отмечают, что «Альфа-Капитал» может перепродавать площади небольшими лотами или сдавать в аренду. Интерес к индустриальной недвижимости усиливается как со стороны крупных фондов, так и розничных инвесторов.

Источник: www.kommersant.ru/doc/7564439?from=doc_lk

В последнее время у меня на канале было много публикаций, посвященных фондам, ориентированным на работу с недвижимостью. Такие фонды не являются основой моей инвестиционной стратегии, однако обосновались в Капитале весьма прочно.

Кратко суть этих фондов можно объяснить так:
🔹 Пайщики скидываются в общий котел.
🔹 Управляющая компания (УК) покупает недвижимость на эти деньги.
🔹 Доход с недвижимости распределяется между пайщиками: кто больше внес, тому больший кусок от общего пирога достается.
🔹 За свою работу УК тоже также получает часть этого пирога.

Источником доходов пайщиков может быть как арендная плата с объектов недвижимости в фонде, так и прирост стоимости этой недвижимости. Какие-то фонды ориентированы на один вид дохода, какие-то — на другой, некоторые — на оба сразу. Всегда можно выбрать что-то исходя из своих личных целей.

Если кому-то недвижимость, как класс активов, подходит для инвестиций, то такие фонды можно рассмотреть как аналог самостоятельным инвестициям (именно как аналог, а не как полноценную замену).

Друзья, небольшой апдейт по фондам Парус.

Парус-Двинцев

Главная проблема фонда была в том, что выпущенные паи практически не продавались по цене размещения, а следовательно не погашался кредит с плавающей ставкой «Ключевая ставка + 2%». В какой-то момент совокупные выплаты по кредиту и пайщикам превысили операционный денежный поток от аренды. В настоящий момент проблема решена, с начала 2025 года в фонд удалось привлечь более 1,4 млрд рублей от инвесторов, что позволило в сжатые сроки сократить кредитную нагрузку на 33%. На мой субъективный взгляд основные риски фонда ушли. Я ожидаю, что февральская эмиссия в ближайшее время будет распродана. УК сообщила о намерениях с 20.03 разместить паи еще на 600 млн рублей, ожидаю, что эта партия будет раскуплена не позднее апреля. Вероятно, дальше УК может взять паузу, так как при таких темпах размещения будут думать над повышением цены следующих эмиссий.


Источник: parus.properties/funds/dvintsev

Парус-Логистика

Этот фонд торгуется без кредитного плеча.

Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) стали популярным инструментом среди иностранных инвесторов из дружественных стран. По данным Банка России, с 2022 года их число выросло в 1,8 раза, достигнув 2828 фондов к концу 2024 года. Главными преимуществами ЗПИФов являются конфиденциальность информации о пайщиках и активах, налоговая эффективность и надежность структуры под контролем управляющей компании и депозитария.

Наибольший интерес иностранные инвесторы проявляют к коммерческой недвижимости, сырьевым активам, инфраструктурным проектам, технологиям и IT. По оценкам экспертов, доля созданных дружественными инвесторами фондов в 2024 году могла достигнуть 30%. При этом не только новые инвесторы входят в рынок, но и ранее покинувшие его иностранцы ищут пути возвращения.

Основной фактор роста популярности ЗПИФов – санкции, заставившие российских и иностранных инвесторов искать альтернативные схемы владения активами в РФ. Несмотря на конфиденциальность таких структур, эксперты отмечают, что массового притока иностранных инвестиций через ЗПИФы пока не наблюдается.

Продолжаю изучать фонды, ориентированные на недвижимость, в рамках перетряхивания своего портфеля и пересмотра инвестиционной стратегии.
Посмотрел фонды от «Сбережения Плюс», там их не так уж и много, да и фонды не такие большие по размерам активов, как у «СФН». По каждому фонду есть красочно оформленные отчеты со всей необходимой информаций: результатами, комментариями, прогнозами и параметрами объектов в фондах.

ВАЖНО: все написанное не является инвестиционными рекомендациями, это мое личное мнение, которое основано на общедоступной информации и моих субъективных умозаключениях.

Фонд «Рентный доход»

Доступен для неквалов: да

Комиссия: до 2,5% от СЧА в год

Минимальная сумма инвестиций равна стоимости пая на бирже (~96-97 тыс)

Стоимость чистых активов на 31.01.2024: 8,935 млрд руб

СЧА на один пай: 133162 руб

Доля недвижимости в активах: ~90%

Основные объекты: Бизнес-Центр и два складских комплекса

Статус: сформирован

Дата завершения договора: 27.12.2027

Где купить: только на бирже, ISIN: RU000A102N77

Фонд «Современный 7»

• Доступен для неквалов: да
• Комиссия: до 1,5% от СЧА в год + до 5% от дохода
• Минимальная сумма инвестиций равна стоимости пая на бирже (~79-80 тыс)
• Стоимость чистых активов на 20.02.2024: 105,3 млрд руб
• СЧА на один пай: 116997 руб
• Доля недвижимости в активах: 79,8%
• Основные объекты: склады
• Статус: сформирован
• Дата завершения договора: 31.03.2031
• Где купить: только на бирже, ISIN: RU000A1034U7
• Текущая цена: ~79 200 руб
• Доходность выплат за 2024 к текущей цене: 13,16%

За 2024 год ключевая ставка ЦБ РФ выросла до 21%. На следующей неделе Центробанк примет первое в 2025 году решение по основному показателю денежно-кредитной политики страны. 

С ростом ключевой ставки кредиты стали гораздо менее доступными, а доходность банковских депозитов побила исторический рекорд. Депозиты сегодня выгодный инструмент, но крайне нестабильный. Инвесторы стали искать более прогнозируемый доход для себя. 

Один из таких инструментов — ЗПИФы индустриальной недвижимости. Почему именно индустриальной? Рынок жилой недвижимости так же волатилен и в прошлом году сильно просел. А рынок индустриальной недвижимости, напротив, — растет, что позволяет владельцам ПИФов зафиксировать высокий доход на долгосрочную перспективу. 

Разберем рынок индустриальной недвиги в цифрах: 

• Общий объем индустриальных объектов достиг 25 млн кв. м.
• Вакантность держится на 0,5%, а аренда класса А выросла до 11,5 тыс. руб./кв. м. 
• В 2025 году ожидается ввод новых 2,5 млн кв. м, но спрос со стороны e-commerce, ритейла и IT-компаний продолжает превышать предложение.