💼 Фонды недвижимости как класс активов

В последнее время у меня на канале было много публикаций, посвященных фондам, ориентированным на работу с недвижимостью. Такие фонды не являются основой моей инвестиционной стратегии, однако обосновались в Капитале весьма прочно.

Кратко суть этих фондов можно объяснить так:
🔹 Пайщики скидываются в общий котел.
🔹 Управляющая компания (УК) покупает недвижимость на эти деньги.
🔹 Доход с недвижимости распределяется между пайщиками: кто больше внес, тому больший кусок от общего пирога достается.
🔹 За свою работу УК тоже также получает часть этого пирога.

Источником доходов пайщиков может быть как арендная плата с объектов недвижимости в фонде, так и прирост стоимости этой недвижимости. Какие-то фонды ориентированы на один вид дохода, какие-то — на другой, некоторые — на оба сразу. Всегда можно выбрать что-то исходя из своих личных целей.

Если кому-то недвижимость, как класс активов, подходит для инвестиций, то такие фонды можно рассмотреть как аналог самостоятельным инвестициям (именно как аналог, а не как полноценную замену).

Лично Я бы хотел иметь в своем Капитале недвижимость, но денег на это у меня нет. Капитал слишком мал, чтобы не нарушая диверсификации, я мог включить в него физическую недвижимость.

Теоретически, я могу покупать маленькие объекты: кладовки, бытовки, гаражи и пр. Размер чека там не сильно большой — несколько десятков или сотен тысяч рублей и постепенно здесь можно добиться вполне не плохой диверсификации.

Но есть второй момент: трудозатраты. Лично для меня работа с мелкими объектами в сфере недвижимости не самый эффективный способ использования моего рабочего времени. По крайне мере сейчас, пока мои навыки в IT еще не устарели и вполне неплохо стоят на рынке труда.

Инвестиции в недвижимость с кредитным плечом мне также не подходят: риски это увеличивает, а доходность снижает. Ипотеку рассматриваю только как способ решить жилищный вопрос, но никак не инструмент для инвестиций.

Какие риски есть у фондов?

Работа фондов очень сильно регулируется законодательно: есть ограничения на приобретаемые активы, на правила оценки объектов недвижимости.
Правила управления фондов обязательно получают одобрение от регулятора в лице Центрального Банка, и любые дальнейшие изменения в эти правила также проверяются ЦБ.
Годовая отчетность работы фонда обязательно проходит проверку независимым Аудитором.
Объекты в фонде обязательно должны быть застрахованы.
Оценка стоимости объектов проводится независимым Оценщиком.

То есть с точки зрения закона деятельность фондов очень хорошо контролируется, но есть риски другого плана.

Первый связан с неэффективными действиями УК: например, купили неудачный объект, случилось какое-то событие, изменившее условия работы объекта и пр. Такой риск есть и при самостоятельном инвестировании, предугадать его сложно заранее, снижается его влияние только за счет диверсификации (ну или нужно быть прорицателем и знать будущее).

Второй риск — недобросовестность управляющей компании. К сожалению, заранее никогда нельзя знать, как поведет себя та или иная УК, и стоит ли верить её прогнозам и обещаниям. Полностью избежать этот риск можно только с помощью самостоятельного инвестирования (как говорится: нет УК — нет проблем), а снизить влияние риска поможет опять же диверсификация.

Почему такие фонды не пользуются популярностью среди частных инвесторов?

Думаю что основная причина слабой популярности — отсутствие эмоций.
Изучение, анализ и выбор фондов — это цифры, цифры, цифры. Нет радости от обладания физическим объектом, нет гордости от осознания того, что ты теперь не «тварь дражащая», а носитель гордого звания Собственник.

Если сравнивать с акциям — проблема та же: нет эмоций. Обладать акциями Сбера/Лукойла/Астры, о которых трубят все вокруг — это интересно, а может быть даже почетно (чувствуешь себя частью чего-то большого). А вот обладать кусочком какого-то фонда с названием «Рентный доход», который владеет каким-то там складом, который ты даже в глаза не видел — это как-то… скучно что ли.

При сравнении с облигациями фонды недвижимости тоже «проигрывают», но по другой причине: размер выплат к текущей цене по облигациям обычно выше, чем по фондам, а чтобы увидеть прирост «тела» нужно лезть в отчетность, что опять навевает скуку.

Общий вывод

Основа моей стратегии — акции.
Однако недвижимость, как класс активов, я бы тоже хотел иметь в своем Капитале. Фонды недвижимости — хорошая альтернатива самостоятельным инвестициям, если принимать все риски, не гнаться за эмоциями и не бояться ковырять скучные отчеты хотя бы один раз в квартал (ну или можно почитать результаты «ковыряния в отчетах» у меня на канале).
В рамках пересмотра стратегии мне осталось еще изучить фонды Активо, Паруса и Рентал PRO, а потом я опять вернусь к вопросам распределения долей акций в портфеле.

Мой телеграм-канал: t.me/+AkzwOBU9pZsyNmFi

Еще раз напоминаю: все написанное не является инвестиционными рекомендациями ни для кого.