03.2025: апдейт по фондам недвижимости от Парус

Друзья, небольшой апдейт по фондам Парус.

Парус-Двинцев

Главная проблема фонда была в том, что выпущенные паи практически не продавались по цене размещения, а следовательно не погашался кредит с плавающей ставкой «Ключевая ставка + 2%». В какой-то момент совокупные выплаты по кредиту и пайщикам превысили операционный денежный поток от аренды. В настоящий момент проблема решена, с начала 2025 года в фонд удалось привлечь более 1,4 млрд рублей от инвесторов, что позволило в сжатые сроки сократить кредитную нагрузку на 33%. На мой субъективный взгляд основные риски фонда ушли. Я ожидаю, что февральская эмиссия в ближайшее время будет распродана. УК сообщила о намерениях с 20.03 разместить паи еще на 600 млн рублей, ожидаю, что эта партия будет раскуплена не позднее апреля. Вероятно, дальше УК может взять паузу, так как при таких темпах размещения будут думать над повышением цены следующих эмиссий.


Источник: parus.properties/funds/dvintsev

Парус-Логистика

Этот фонд торгуется без кредитного плеча. С апреля размер арендных платежей вырастет на 42,5% в результате пересмотра условий договора с арендатором. Остается открытым вопрос, будут ли фонд из категории «для квалов» переводить в категория «для неквалов». Мое мнение — это делать не нужно, так как для «квальных» фондов появилась опция заключения договора ДУ сроком на 49 лет, вместо прежнего предельного 15-летнего срока.


Источник: parus.properties/funds/logistic

Парус-Норд

Остаток кредита в фонде составляет 1 млрд рублей под ставку 5,35% до 2 квартала 2026 года, для погашения которых уже было привлечено 200 млн рублей. В 2026 году ожидается финальная эмиссия паев.


Источник: parus.properties/funds/nordway

Парус-Озн

На мой взгляд, цена сильно оторвалась от фундаментальной оценки. Текущая рыночная цена была бы оправдана только если появилась информация о досрочном пересмотре арендных ставок, но таких анонсов я не видел. Инсайд или бешенство хомяков? Вопрос риторический. К тому же в 2025 и 2026 запланированы небольшие эмиссии для погашения амортизаций по кредиту в размере 93 млн рублей в 2025 и 126 млн рублей в 2026 годах. И еще, значительная доля выплат обеспечивается за счет льготной кредитной ставки (то есть без льготного кредита выплаты по Парус-Озн были бы заметно меньше). Но если я верно понимаю, далеко не факт, что вся эта эмиссия пойдет в рынок, так как у действующих пайщиков есть право преимущественного выкупа.


parus.properties/funds/ozon

Парус-Сбл

По этому фонду, на мой взгляд, рыночная цена тоже оторвалась от рациональных оценок с учетом того фактора, что до конца 2025 года должна будет произойти финальная эмиссия паев на сумму порядка 670 млн рублей для погашения кредита с льготной ставкой 5,2% и сроком до 4 кв. 2025 года, что должно оказать давление на рыночные котировки. И инсайда тут тоже никакого быть не может. Выводы делайте сами.


parus.properties/funds/sberlogistika

Конец краткого апдейта.

Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией или призывом покупать / продавать какие-либо ценные бумаги. Статья является дневником автора и носит развлекательно-информационный характер.