Фонд Aktivo18 в моем портфеле: ожидания VS реальность

В рамках пересмотра стратегии потихоньку перетряхиваю весь свой «зоопарк», который насобирал за последние 5 лет. Дошла очередь и до Активо18.

Для справки. Aktivo — это компания-посредник, которая организует весь цикл работы фонда недвижимости: от подбора объекта и сбора средств до организации выплат инвесторам и вторичного оборота паев сформированных фондов. Компания придерживается стратегии «монофондов», один фонд = один объект недвижимости внутри.

В августе 2022-го года я подписал договор на покупку паев нового «Aktivo18», затем по договору перевел 353 693.88 рублей. На собранные средства пайщиков был приобретен торговый центр «Малина», который находится в г. Рязань.

Со всеми документами я ознакомился заранее, получил ответы на все возникшие у меня вопросы, все взаимодействие происходило онлайн, что для меня было очень удобно.

Ожидания

Ожидал я получать от своих вложений примерно 7-8% годовых, что на тот момент считалось вполне нормальной доходностью.

Для справки: ключевая ставка в августе была 8% годовых, в сентябре ее даже снизили до 7,5%, а инфляция в июне, июле и августе 2022-го года вообще была отрицательная.

Я понимал, что паи фонда не торгуются на бирже, а значит быстро «выйти в кэш» я не смогу. Также я понимал, что в виду особенностей работы фонда ежемесячные выплаты по нему будут нестабильными.

После перевода оплаты в августе мне пришлось ждать, пока УК насобирает всю сумму на покупку объекта, потом пока все документы будут переоформлены и т.д. В итоге первую выплату по фонду я получил только в январе 2023-го года. Выплата была неплохая: 6128,09 рублей до налогов или 5331 руб чистыми (дальше везде буду оперировать чистыми деньгами, очищенными от налогов).

После этого каждый месяц на банковский счет стали поступать выплаты: когда больше, когда меньше, а летом 2023-го был выполнен возврат НДС, и я получил выплату в 37 тысяч.

Сразу стоит отметить, что про возврат НДС и эту большую выплату я знал заранее, она была включена в финансовую модель фонда, и учитывалась в прогнозной доходности фонда.

Фактически получается, что при покупке пая на стадии формирования фонда я заранее переплачиваю на сумму этого возврата, и это очень неэффективное вложение средств (лично для меня): вместо того, чтобы вложить на 42 тысячи меньше (сумма возврата на один пай до налогов), я плачу на эти 42 тысячи больше, но возвращается мне эта сумма не сразу, а только через несколько месяцев, да еще и не целиком, а уже за вычетом 13% НДФЛ.

Это основной момент, из-за которого я решил больше не участвовать в других фондах AKTIVO на стадии их формирования.

За все время я получил 91237 рублей выплатами (повторюсь: это уже за вычетом налогов). И если не учитывать разовую выплату с возвратом НДС, то в среднем в месяц мне приходит 2168 рублей, что дает в среднем 7,36% годовых чистыми.

Удивительно, но мои ожидания от фонда в 2023-м году совпали с реальностью!

И если в плане доходности денежного потока к вложенным средствам все нормально, то вот в плане оценки полной доходности этих вложений все не так радужно.

Напоминаю, что вложил я в фонд чуть больше 353 тысяч рублей, это цена одного пая, по которой я его купил. А по какой цене я могу его сейчас продать?

На сайте УК есть отдельный раздел, посвященный вторичному рынку паев, там можно увидеть по каким ценам в настоящее время имеются заявки на продажу каждого фонда. Фонд Активо18 можно купить по 332400 рублей (про комиссии не уточнял).

Предположим, что свой пай я могу продать за 332 тысячи рублей. Теперь, зная цену продажи и имея список всех выплат, можно посчитать полную доходность вложений (ЧИСТВНДОХ) и сравнить их с инфляцией за это же время.

• Чистая доходность: 8,26% годовых
• Инфляция за этот же период времени: 7,26% годовых

Получается, что фонд на 1% обошел инфляцию, и это с учетом изменения цены пая и всего денежного потока от выплат. И здесь мои ожидания несколько разошлись с реальностью.

Для справки: использовать в расчетах цену на вторичном рынке не очень хорошая идея, правильнее было бы сравнивать по стоимости чистых активов, и в этом случае доходность (ЧИСТВНДОХ) даже не оправдала инфляцию: 3,15% годовых. Думаю, это связано с той неэффективностью возврата НДС, о которой я писал выше, а еще с особенностями переоценки стоимости недвижимости в фонде.

Я ожидал, что стоимость вложений будет переоцениваться примерно на величину инфляции, а регулярные выплаты — это собственно мой доход, который я могу тратить. Но получилось, увы, не так. И расхождение «ожидание-реальность» в этом случае возможно по двум причинам:

• 2,5 года — недостаточный срок для вложений в недвижимость, чтобы ощутить «всю прелесть», и чтобы можно было делать какие-то выводы;
• я просто очень дорого купил то, что на самом деле стоит дешевле.

Думаю, что влияние на результат оказали оба фактора.

Отдельно в минусах стоит обозначить большую разницу между стоимостью чистых активов и ценой пая на вторичном рынке: СЧА этого фонда на 28.02.2024 =266 479,16 рублей на пай, а продаются паи по 332 400 рублей.

Цена пая указана на сайте Активо, а СЧА берется на основе оценки стоимости имущества независимым оценщиком. В принципе, в этом нет ничего критичного, ведь много фондов и компаний торгуются выше балансовой стоимости, но есть нюанс, который надо учитывать: в случае прекращения работы фонда по какой-то причине пайщики могут рассчитывать на выплату, примерно равной СЧА.

Сказал о минусах, можно поговорить и о плюсах

Очевидный плюс Активо — очень подробная отчетность.

Каждый месяц в личном кабинете на сайте появляется отчет о работе фонде. В этом отчете можно увидеть не только сводные финансовые показатели работы торгового центра, но и конкретные данные по каждому(!) арендатору: кто сколько заплатил, какую площадь снимает, у кого есть задолженность, а кто заплатил вперед. А спустя некоторое время компания публикует видео с комментариям касательно этого отчета.

Очень оперативная и понятная поддержка как на сайте, так и через менеджера.

В общем и целом впечатления о работе управляющей компании у меня только положительные.

Прогноз доходности

Доходность в прошлом — это интересно, но меня, как инвестора, интересует доходность в будущем. Её мы можем оценить на основании финансовой модели фонда, которая составлена управляющей компанией на 10 лет вперед. Понимаю, что она может быть излишне оптимистична, поэтому буду считать эту доходность максимально возможной (самой оптимистичной).

Предположу также, что стоимость пая не поменяется, в этом случае доходность за следующие 10 лет составит 13,47% годовых до налогов, или 11,8% годовых после налогов.

Полную доходность (выплаты + изменение цены) оценить крайне сложно потому что неизвестно будет ли сохранятся такая большая разница цены к СЧА фонда, а также с какой скоростью будет расти СЧА при переоценке недвижимости (и будет ли вообще расти).

Если же оценивать сдержанно-оптимистично и предположить, что выплаты и СЧА расти не будут (как я делал с другими фондами), то выйдет доходность 9,12% годовых до налогов или 7,9% после удержания налогов.

Все познается в сравнении:

• по фонду «Современный 7» до 2031-го мой сдержанно-оптимистичный прогноз: ~10,87% по выплатам (после налогов) или ~22,7% годовых полной доходности
• фонд «Рентный доход 2» до 2030-го: 10% по выплатам или ~16,9% полной доходности

Что получаю в итоге: самый оптимистичный прогноз по Активо18 лишь слегка опережает мои сдержанные прогнозы доходности выплат по альтернативным инструментам. А в случае учета полной доходности с треском проигрывает. Основная причина: не совсем рыночное формирование цен по паям Активо18. Это ни хорошо, ни плохо, это просто особенность, которая сегодня есть, а завтра её может не быть.

Общий вывод

По текущей цене фонд Активо18 считают переоцененным. При наличии альтернатив с большей потенциальной доходностью не вижу смысла дальше держать свой пай Активо18. И все дело исключительно в цене.

Претензий к управляющей компании у меня нет никаких, работают так, как и обещали. Доходность тоже плюс-минус такая же, как было спрогнозировано на старте работы фонда. Поддержка на хорошем уровне, отчетность всегда вовремя, выплаты без задержек. Ребята молодцы, и единственная причина, по которой я буду продавать фонд — наличие более доходных альтернатив.

Интересно, что если бы фонд торговался по СЧА (266 тыс), то его потенциальная доходность была бы сравнима с альтернативами, и я бы скорее всего его не продавал, а если бы фонд можно было купить с дисконтом к СЧА, например по 220-230 тыс рублей, то начал бы даже рассматривать к приобретению. Вопрос, как всегда, в цене.

Мой телеграм-канал: t.me/+AkzwOBU9pZsyNmFi

Ну и лишний раз напоминаю, что все написанное не является инвестиционной рекомендацией