Блог им. rationalapp

Фонды Aktivo: общий анализ всех фондов сразу

После анализа имеющегося у меня фонда Активо18 я решил его продать по текущей цене, так как есть более доходные альтернативы. Попутно решил посмотреть, а какие фонды еще есть у Aktivo: по каким ценам они продаются и какую доходность предполагают.

Цена и прогнозную доходность я взял на сайте Aktivo: https://aktivo.ru/realty

Доходность рассчитана управляющей компанией на основе финансовой модели каждого фонда, я буду считать эту доходность как самую оптимистичную. Ну и по традиции я сразу уменьшил прогнозируемые результаты на величину НДФЛ (13%), так как эти налоги будут удержаны с каждого инвестора без каких-то вариантов.

Стоимость чистых активов фонда взял на сайте управляющей компании «Афльфа-капитал»: https://www.alfacapital.ru/disclosure/pifs_closed

Свел интересующие меня данные в общую таблицу, отсортировал по прогнозной доходности денежного потока в следующие 10 лет: от самой высокой до самой низкой.

Фонды Aktivo: общий анализ всех фондов сразу

Зеленым цветом в таблице выделены те фонды, цена которых в настоящий момент ниже, чем СЧА, приходящаяся на пай. Это не является серьезным фактором для принятия решения, однако дает дополнительную «страховку» инвестору в случае, если фонд прекратит свою работу по каким-то причинам. В такой ситуации инвестор получит сумму примерно равную СЧА. Если же купить фонд дороже, чем стоимость активов внутри, то при внезапном прекращении работы фонда эту разницу никто не покроет.

В принципе, чистая доходность от 11% до 17% годовых следующие 10 лет выглядит очень привлекательно, однако, я стараюсь смотреть в будущее более сдержано. По жизни-то я оптимист, но вот в инвестициях надо в этих позитивных порывах себя сдерживать.

Если оценивать фонды без оптимизма управляющей компании, то можно считать, что выплаты по ним расти не будут, а значит доходность будет равна столбцу «1-й год». До этого я аналогичным «умеренно-пессимистичным» методом оценивал доходность фондов от других управляющих компаний: «Сбережения Плюс» и «Современный фонд недвижимости».

При такой оценке ВСЕ фонды Активо проигрывают фондам:

  • «Современный 7»: доходность выплат 11,67% годовых после налогов, у меня в портфеле этот фонд имеется;
  • «Рентный доход»:11,8%, у меня есть;
  • «Рентный доход PRO»: 10,33%, у меня нет;
  • «Современный арендный бизнес»: 9,83% годовых, у меня нет.

Вывод: в данный момент на рынке есть более привлекательные для меня фонды (это не инвестиционная рекомендация): выше потенциальная доходность, выше ликвидность (торгуются на бирже), цена одного пая ниже (меньше порог входа) и имеется дисконт к СЧА.

Целиком Активо из фокуса внимания я не убираю, так как в общем и целом УК работает отлично, все дело исключительно в цене.

Активо Флиппинг и OceanQ

Помимо рассмотренных выше «монофондов» у Aktivo также есть новый фонд «Активо Флиппинг». У него другая стратегия: покупают жилья премиум-класса в новостройках, делают в нем ремонт и продают дороже, чем сумма вложений.

Срок работы фонда три года. В первый и второй год будет выплата промежуточного дохода, а на третий — финальная выплата вместе с погашением паев.

Прогнозируемая доходность IRR: 27% годовых.

Порог входа: от 586 500 руб.

Идея фонда интересная, но приобретать этот фонд я не планирую по одной простой причине: высокий порог входа. Все-таки Капитал и доходы у меня не такие высокие, чтобы почти 600 тысяч я мог за один раз затолкать в одну среднесрочную непроверенную идею.

Проект OceanQ (виллы премиум-класса на Бали) я даже не смотрел: порог входа там от 450 000 долларов.

Мой Телеграм-канал: t.me/+AkzwOBU9pZsyNmFi

Дальше я планирую посмотреть фонды от управляющей компании PARUS и Rental, подведу итоги и вернусь к акциям.

4 комментария
На нашем рынке фонды надвиги созданы для того, чтобы УК стригли хомяков.
avatar
Ветерок, Под это утверждение подходит что угодно)
Рациональный подход, на некоторых рынках есть жесткие ограничения, типа 90% арендных платежей должно достаться держателям паев, не укладываешься в 10% нах с пляжу. В России УК творят чё хотят…
avatar
А у нас какая часть арендных платежей уходит на выплаты? Можете ответить конкретными цифрами со ссылками на конкретные отчёты конкретных фондов недвижимости?

теги блога Рациональный подход

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн