Фонды Aktivo: общий анализ всех фондов сразу

После анализа имеющегося у меня фонда Активо18 я решил его продать по текущей цене, так как есть более доходные альтернативы. Попутно решил посмотреть, а какие фонды еще есть у Aktivo: по каким ценам они продаются и какую доходность предполагают.

Цена и прогнозную доходность я взял на сайте Aktivo: https://aktivo.ru/realty

Доходность рассчитана управляющей компанией на основе финансовой модели каждого фонда, я буду считать эту доходность как самую оптимистичную. Ну и по традиции я сразу уменьшил прогнозируемые результаты на величину НДФЛ (13%), так как эти налоги будут удержаны с каждого инвестора без каких-то вариантов.

Стоимость чистых активов фонда взял на сайте управляющей компании «Афльфа-капитал»: https://www.alfacapital.ru/disclosure/pifs_closed

Свел интересующие меня данные в общую таблицу, отсортировал по прогнозной доходности денежного потока в следующие 10 лет: от самой высокой до самой низкой.

Зеленым цветом в таблице выделены те фонды, цена которых в настоящий момент ниже, чем СЧА, приходящаяся на пай. Это не является серьезным фактором для принятия решения, однако дает дополнительную «страховку» инвестору в случае, если фонд прекратит свою работу по каким-то причинам. В такой ситуации инвестор получит сумму примерно равную СЧА. Если же купить фонд дороже, чем стоимость активов внутри, то при внезапном прекращении работы фонда эту разницу никто не покроет.

В принципе, чистая доходность от 11% до 17% годовых следующие 10 лет выглядит очень привлекательно, однако, я стараюсь смотреть в будущее более сдержано. По жизни-то я оптимист, но вот в инвестициях надо в этих позитивных порывах себя сдерживать.

Если оценивать фонды без оптимизма управляющей компании, то можно считать, что выплаты по ним расти не будут, а значит доходность будет равна столбцу «1-й год». До этого я аналогичным «умеренно-пессимистичным» методом оценивал доходность фондов от других управляющих компаний: «Сбережения Плюс» и «Современный фонд недвижимости».

При такой оценке ВСЕ фонды Активо проигрывают фондам:

• «Современный 7»: доходность выплат 11,67% годовых после налогов, у меня в портфеле этот фонд имеется;
• «Рентный доход»:11,8%, у меня есть;
• «Рентный доход PRO»: 10,33%, у меня нет;
• «Современный арендный бизнес»: 9,83% годовых, у меня нет.

Вывод: в данный момент на рынке есть более привлекательные для меня фонды (это не инвестиционная рекомендация): выше потенциальная доходность, выше ликвидность (торгуются на бирже), цена одного пая ниже (меньше порог входа) и имеется дисконт к СЧА.

Целиком Активо из фокуса внимания я не убираю, так как в общем и целом УК работает отлично, все дело исключительно в цене.

Активо Флиппинг и OceanQ

Помимо рассмотренных выше «монофондов» у Aktivo также есть новый фонд «Активо Флиппинг». У него другая стратегия: покупают жилья премиум-класса в новостройках, делают в нем ремонт и продают дороже, чем сумма вложений.

Срок работы фонда три года. В первый и второй год будет выплата промежуточного дохода, а на третий — финальная выплата вместе с погашением паев.

Прогнозируемая доходность IRR: 27% годовых.

Порог входа: от 586 500 руб.

Идея фонда интересная, но приобретать этот фонд я не планирую по одной простой причине: высокий порог входа. Все-таки Капитал и доходы у меня не такие высокие, чтобы почти 600 тысяч я мог за один раз затолкать в одну среднесрочную непроверенную идею.

Проект OceanQ (виллы премиум-класса на Бали) я даже не смотрел: порог входа там от 450 000 долларов.

Мой Телеграм-канал: t.me/+AkzwOBU9pZsyNmFi

Дальше я планирую посмотреть фонды от управляющей компании PARUS и Rental, подведу итоги и вернусь к акциям.