Индустриальная недвижимость – новая «золотая жила» для инвесторов?

За 2024 год ключевая ставка ЦБ РФ выросла до 21%. На следующей неделе Центробанк примет первое в 2025 году решение по основному показателю денежно-кредитной политики страны. 

С ростом ключевой ставки кредиты стали гораздо менее доступными, а доходность банковских депозитов побила исторический рекорд. Депозиты сегодня выгодный инструмент, но крайне нестабильный. Инвесторы стали искать более прогнозируемый доход для себя. 

Один из таких инструментов — ЗПИФы индустриальной недвижимости. Почему именно индустриальной? Рынок жилой недвижимости так же волатилен и в прошлом году сильно просел. А рынок индустриальной недвижимости, напротив, — растет, что позволяет владельцам ПИФов зафиксировать высокий доход на долгосрочную перспективу. 

Разберем рынок индустриальной недвиги в цифрах: 

• Общий объем индустриальных объектов достиг 25 млн кв. м.
• Вакантность держится на 0,5%, а аренда класса А выросла до 11,5 тыс. руб./кв. м. 
• В 2025 году ожидается ввод новых 2,5 млн кв. м, но спрос со стороны e-commerce, ритейла и IT-компаний продолжает превышать предложение.

Дефицит складов и производственных площадей делает этот рынок особенно привлекательным для инвесторов. Долгосрочные контракты (5+ лет) с неразрывными условиями аренды обеспечивают стабильный поток доходов, что выгодно отличает индустриальную недвижимость от других классов активов. Другими словами – качественные индустриальные объекты идут на вес золота.

Ранее индустриальная недвижимость была доступна в основном крупным игрокам, но сегодня инвесторы могут входить в сектор через Фонды, которые приобретают и реализуют ликвидные объекты, работают с арендаторами и распределяют доходы среди инвесторов. 

Как это работает в пользу инвесторов?

Есть несколько фондов, которые занимаются подобным – Рентный доход от ВТБ Капитал, Арендный поток от Альфа-Капитал, Рентал ПРО от А класс Капитал и т.д. 

Возьмем для примера Рентал ПРО, который показал самую высокую доходность среди ЗПИФов за 2024 год (20%). Фонд квальный. УК Фонда инвестирует в индустриальную недвижимость и активно управляет ей, без привлечения заемных средств. Это снижает риски и повышает устойчивость доходности. На текущий момент ЗПИФ может посоревноваться с депозитами, фондами денежного рынка и дивидендными акциями. 

На самом деле стратегия понятна и ясна: Фонд использует ротацию активов. Другими словами, покупает готовые или строящиеся ликвидные индустриальные объекты, а затем продает их с высокой маржинальностью. Это позволяет инвесторам зарабатывать как на обычных регулярных выплатах, так и дополнительно на росте стоимости активов. Что примечательно, эта дополнительная часть дохода, выплачивается инвесторам деньгами после совершения фондом сделки по продаже.

Сейчас индустриальные объекты в дефиците, а спрос на склады и дата-центры продолжает расти, так что такие вложения могут быть хорошим вариантом для сохранения капитала в этом году.