Фонды недвижимости – достойная альтернатива облигациям и депозитам?

Фонды недвижимости – достойная альтернатива облигациям и депозитам?

 
По итогам 2024 общий объем инвестиций в недвижимость России достиг 1,09 t₽ (+25% г/г), побив рекордный 2023 год. Поскольку прямо в недвижимость инвестировать сложно из-за высоких порогов входа и долгих сроков окупаемости, инвесторы обращают внимание на фонды недвижимости.

Как работают?

 
УК собирает деньги инвесторов, продавая паи по определенной цене. На полученную выручку от продажи (или ее часть) приобретается один/несколько объектов недвижимости. УК сдает недвижимость в аренду и через определенные периоды (в основном, квартал), распределяет прибыль на пайщиков. Если недвижимость по условию будет продана, то пайщики получит долю от продажи пропорционально количеству паев.

Преимущества в сравнении с покупкой недвижимости:

 
🟩 Порог входа ниже

🟩 Не нужно подбирать объекты недвижимости и вникать во все нюансы покупки

🟩 Можно диверсифицировать капитал и вложить деньги в разные объекты недвижимости

🟩 Получение пассивного денежного потока в виде ренты, если это предусмотрено политикой фонда

 
Недостатки:

🔻 Нет гарантированной доходности. В описании фонда может быть прописана доходность 10% годовых, а выплачивать будут 2%

🔻 Есть комиссии, которые взимаются с инвестора независимо от результатов управления фондом, от 1% до 5%. Большинство управляющих компаний также взимают дополнительную комиссию с инвестора в размере 5−10% от эффективности управления фондом (то есть от заработанного для инвестора дохода)

🔻 Из-за неэффективного управления фондом объекты недвижимости могут обесцениваться в течение срока действия фонда, а доходность пайщика снижаться и привести к убыткам

 
Что нужно помнить:

🟡 Большинство фондов недвижимости в РФ – закрытые. В отличие от биржевых, они не предусматривают возможности продажи паев до срока завершения действия контракта, который может длиться 5 – 10 лет

🟡 На сегодняшний день доходность фондов в среднем по рынку – 20-27% годовых. Фонды, которые работают с торговой и офисной недвижимостью, приносят доход 5-15% годовых. В складской недвижимости доходность выше, но это справедливо для тех, кто покупал паи на стартах торгов

🟡 ЗПИФ, особенно для квалов, не обязаны раскрывать публично правила управления, что сильно осложняет анализ фондов

Из известных фондов можно отметить:

Парус-СБЛ

🔹 Актив – 1 логистический центр Сберлогистики. С арендатором подписан нерасторгаемый договор до 2030 с возможностью пролонгации и с ежегодной индексацией арендной ставки на уровень ИПЦ в коридоре от 5% до 9%

🔹 Для инвесторов, вошедших в фонд на старте торгов в январе 2022 при стоимости пая 1 000 ₽, средняя годовая доходность за 8 лет прогнозируется на уровне 14,7% годовых до НДФЛ + 12,4% годовых от роста стоимости актива

🔹 Комиссии – из известных это 10% годовых от доходности пайщика и 5% годовых за привлечение капитала

🔹 Есть кредитное плечо под 5,2% до Q4 25. В Q1 25 планируется дополнительный выпуск паев с целью досрочного погашения кредита или размещения на депозитах. Стоимость дополнительного пая прогнозируется на уровне ниже текущей. Аналог допэмиссии, где размываются доли пайщиков. Так, фонд решает вопросы с балансом за счет средств инвесторов.  

 
Складская коллекция «Альфа-Капитал»

🔹 Актив – 1 складское помещение. 23% активов фонда вложены в ОФЗ. Создан в конце 2023, прогнозная доходность в первый год – 23%

🔹 Комиссии – из известных это 1% СЧА, за успех – 10% общего дохода фонда + не более 0,5% СЧА на прочие комиссии. К марту 2025 доходность составила 6% за полгода

Рентал ПРО

🔹 Актив – 1 готовый ЦОД, 1 строящийся ЦОД и 1 строящееся индустриальное здание

🔹Комиссии – из известных это 3% от суммы дохода пайщика + 1 m₽ ежемесячно платится УК (вычитается из общего дохода фонда)

🔹 Для инвесторов, вошедших в фонд на старте продажи паев в середине 2024 при стоимости пая 986 ₽, годовая доходность за первые месяцы работы фонда составила 20%. На данный момент стоимость пая вернулась к уровням первичного размещения, но фонд закрытый. Нет информации о вторичном обороте паев, например, на Мосбирже

👉 Доходности выше 25% можно добиться, если покупать паи на старте торгов. Сейчас большинство ЗПИФ «подросли» в цене на 30-50% от первоначального размещения. Пайщики неохотно продают активы по такой цене в расчете на будущий рост стоимости активов и дохода по ним, а где-то это просто невозможно по условиям фонда. Поэтому, если и получится взять пай по текущим, % годовых будет гораздо меньше, чем при покупке на первоначальном размещении.

👉 Во-вторых, УК ЗПИФ неохотно публикуют в открытый доступ структуру фондов и все применяемые комиссии.

👉 В-третьих, фонды любят пользоваться кредитным плечом. В условиях текущей ключевой ставки это приводит к риску ужесточения кредитных условий, увеличения процентных расходов либо снижения доходности пайщиков. Например, ЗПИФ Парус-ОЗН имеет 1,1 b₽ кредитных средств и планирует осуществить амортизацию кредита в 2025 на 93 m₽ и 2026 на 126 m₽. Для этого запланированы эмиссии паев + совсем недавно разместили партию паев на 85 m₽ — около 10500 шт. Это примерно 5% общего количества, но доли пайщиков все равно размываются.

👉 В-четвертых, прогнозные доходности, особенно для фондов без сформированного пакета активов или инвестирующих в строящиеся объекты, не гарантированы и могут быть как выше, так и ниже.

Итоги 

 
Сопоставимую доходность могут дать облигации, причем даже компаний рейтингов A-BBB. Следить за ними проще, бумаги ликвиднее в сравнении с паями, порог входа ниже, диверсификация более обширная. То есть на текущий момент, фонды и более сложный и менее доходный инструмент.

 
Соответственно при текущей конъюнктуре основной смысл в покупке — диверсификация портфеля через добавление недвижимости. Оптимальным кандидатом из вышеперечисленных выглядит Рентал-Про. 

#обучение