Блог им. EmeraldResearch

03.2025: апдейт ЗПИФ "Парус-СБЛ" или "квалифицированные хомяки" тоже "хомяки"

Приветствую, дорогие, друзья. Сегодня внеплановый апдейт по ЗПИФ недвижимости «Парус-СБЛ».

УК «Парус» 28.03.2025 анонсировал дополнительный выпуск паев фонда «Парус-СБЛ» в объеме 350 млн рублей. Размещение паев в биржевом стакане запланировано 2 апреля 2025 на 17:30 по цене 1400 рублей за пай.

На фоне анонса котировки фонда упали на 7%:

03.2025: апдейт ЗПИФ "Парус-СБЛ" или "квалифицированные хомяки" тоже "хомяки"
Источник: www.moex.com/ru/issue.aspx?board=TQIF&code=RU000A104172

А некоторые недостаточно понимающие инвесторы утверждали, что котировки снижались всю неделю ни на чем ином как на инсайде. Это, разумеется, полная ерунда, так как о планах провести доп. эмиссию в 2025 году было известно за долго-долго до объявления конкретной даты. УК публиковала эту информацию в финансовой модели фонда на своем сайте. Также за несколько дней до выпуска паев УК информирует действующих держателей о планируемой доп. эмиссии, так как для действующих пайщиков предусмотрено приоритетное право выкупа.

03.2025: апдейт ЗПИФ "Парус-СБЛ" или "квалифицированные хомяки" тоже "хомяки"
Источник: parus.properties/funds/sberlogistika

Одним словом, никакого инсайда здесь нет и не было. Просто хомяки, даже если они «квалифицированные», все равно остаются хомяками и не читают никакие источники информации. Например, вот что я писал 09 марта (естественно, используя для анализа исключительно официальную информацию, размещенную в открытом доступе):

По этому фонду [«Парус-СБЛ»], на мой взгляд, рыночная цена тоже оторвалась от рациональных оценок с учетом того фактора, что до конца 2025 года должна будет произойти финальная эмиссия паев на сумму порядка 670 млн рублей для погашения кредита с льготной ставкой 5,2% и сроком до 4 кв. 2025 года, что должно оказать давление на рыночные котировки.

Доходность фонда по цене доп. размещения по расчетам УК теперь выглядит так:

03.2025: апдейт ЗПИФ "Парус-СБЛ" или "квалифицированные хомяки" тоже "хомяки"
Источник: parus.properties/funds/sberlogistika

Заметьте какая разница, например, с фондом «Парус-Двинцев», при том, что офисы в среднем имеют меньше доходность, чем склады:

03.2025: апдейт ЗПИФ "Парус-СБЛ" или "квалифицированные хомяки" тоже "хомяки"
Источник: parus.properties/funds/dvintsev

Для сравнения, предлагаемая средняя доходность 12% годовых от арендного потока в «Парус-СБЛ» на горизонте до 2029 года на момент написания статьи сильно уступает и «Парус-Норд» (~14,6% годовых) и «Парус-Лог» (~15,5% годовых). Рынок неэффективен. Вероятно, на настроение рынка повлияли заметки лучшего (и это абсолютная правда) финансового блогера России (кому надо, тот понял о ком я).

Делать или нет покупки на размещении паев — зависит от стратегии каждого инвестора. Никаких рекомендаций не даю. Решения каждый принимает сам.

Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией или призывом покупать / продавать какие-либо ценные бумаги. Статья является дневником автора и носит развлекательно-информационный характер.
★1
14 комментариев
Вообще, по идее правильно IRR считать на дату гипотетического окончания работы фонда или просто лет на 5. Но в остальном, это же прекрасно, что можно забрать доходность за три года вперед сразу и перезайти по 1400+. Что собсно и сделали все те, кто посчитал. Или вообще активно разбавить паруса новым фондом :)
avatar
Риэ, посчитать доходность до окончания фонда не получится, срок договора аренды меньше, на каких условиях продлят — непрогнозируемо. И вообще может фонд не закончится, а просто продлят сроки ДУ (надо 75% голосов пайщиков).
Риэ, но перезайти, продав по 1800+ было предельно очевидным решением. УК уже анонсировала последнюю эмиссию во 2 — 3 квартале на 300+ млн, это снова создаст давление. Есть ли более прогнозируемые инструменты…
Финансовый Архитектор, на самом деле чем мне нравится УК Парус, так это тем, что они предельно подробно раскрывают инфу и общаются открыто с инвесторами, поэтому сюрпризов вообще никаких. Упраляшкам от Сбера и ВТБ до них как до Солнца.
avatar
Риэ, согласен. На сегодня УК Парус ведет эталонную работу с инвесторами. Но хотелось бы, чтобы такая работа была стандартом. Кстати, ВТБ и Сбер УКашки еще не хуже всех. У «красненьких» вообще отношение к инвесторам то ли как к врагам, то ли как к ло….
Финансовый Архитектор, ах-ха-ха)) точно! Я про них и забыл, у меня их на радарах даже нет. На самом деле, всего 4 года назад вообще не из чего было выбирать, так глядишь лет через пять вообще будет хорошо.
avatar
Риэ, только не хватает отчетов(раскрытие информации) от паруса, как от неквальных фондов ЦБ требует. Парус публикует отчет об оценке объекта только первую и последнюю страницу, а весь «сок» — вырезает. Те вот оценщик, вот его результат, а как и что получилось — не показывают. Указывал им на это, пока обещают обещать, но без конкретных дат, хотя работа не титаническая, да и не я первый кто это заметил.
У неквальных фондов публикуют «Справку о стоимости чистых активов» и «отчет о приросте стоимости имущества». Для оценки работы фонда — отличные вещи. Если бы это все было — было бы вне конкуренции.
Если считать их успехи по факту, те доходности их объектов и реальное управление имуществом — наверное, они лучшие. Но вот прозрачности не хватает, поэтому доля для паруса у меня намного ниже, чем могла бы быть.
avatar
Сергей Гура, да, вы наверное правы, но я оцениваю фонды доходным методом и смотрю где мы относительно текущей безкупонной доходности 10-леток. Беру, насколько позволяет история, из прошлого средневзвешенную норму доходности за пару кварталов (какая была ставка 10-ти леток и с какой дохстью торговался конкретный фонд, получаю для конкретного фонда премию или дисконт, а дальше уже его учитываю в построении финмодели на будущие периоды. Условный пример — для СБЛ при бескупонной ставке 10% была требуемая рынком норма 9,5%, а вот для Озона 10,2%. Ок учтем. В итоге я делаю прогноз, что если эти нормы сохранятся и в будущем, а ставка по 10-ти леткам упадет через три года опять к 10% или 12% (я могу веером посчитать) и в итоге увижу будущую реальную оценку пая, а не исходя из СЧА (это в терминальной фазе нас может интересовать, когда фонд будет ликвидироваться). Так что по большому счету, мне СЧА в моменте не очень интересно, но согласен, рынок это тоже както прайсит.
avatar

Риэ, я за ЗПИФами наблюдаю года с 2020, когда их на рынке было не так много. Я и пришел на рынок за ними, чтобы разбавить реальную недвижимость, да и лотность у ЗПИФа меньше, чем у бетонного объекта. Пришел на рынок за ними, а потом подружился еще с облигациями, с ними теперь постоянно и работаю.
Так вот, о чем я хотел сказать… Рынок относится к ЗПИФам не как к недвижимости, а как к квазиоблигациям. ЗПИФ имеют более лучшую ликвидность чем недвижимость, это имеет как свои плюсы, так и минусы. У нас 3-4 месяца назад можно было купить 2-4 фонда с доходностью 14,*%/годовых. В реальной жизни такие доходности могут дать какие-то отдельные объекты, которые расположены в очень рискованных местностях(маленьких городах, либо отдельных рискованных локациях внутри города, где рынок комм недвижимости не сильно развит и могут быть перекосы в любую сторону), где потеря арендатора обернется крахом и головной болью на многие месяцы, а объект уйдет в жесткий простой. Но мы такую доходность имели в ЗПИФах на хороших, топовых объектах. Имели за счет премии к РСП, за счет утаптывания цены на бирже. А если посмотрим на долговой рынок, то там в это-же время была жесткая апатия и доходности были на своих максимумах.
Это будет работать и в обратную сторону, когда ставка будет низкая, то цена на бумаги уйдет значительно выше РСП. Плюс еще есть неэффективность рынка и скорей всего она сохранится в дальнейшем.
Вы правильно делаете, что обращаете внимание на долговой рынок при оценке ЗПИФов, но оно несколько сложнее работает. 
И я тоже оцениваю фонды доходным методом и ближайшей перспективой фонда(резкий рост доходности в следствии каких-то известных событий). Но для контроля за работой фонда, мне необходимы и документы о состоянии фонда внутри. Что происходит с движением денег, где и какие расходы, что на счетах есть или нет. Если этой информации нет — я могу полагаться только на красивые глаза УК, а весь рассказ о том, что ЦБ за всем следит и не даст обмануть — это все сказки о розовых единорожках. ЦБ много раз показывало, что можно не замечать явные косяки происходящие на рынке ценных бумаг, косяки отдельных компаний/эмитентов и я прекрасно понимаю, что захотят кинуть — кинут. И для минимизации этих рисков есть только нормальная отчетность, когда я смотрю что происходит с фондом и вижу/не вижу риски.

avatar
Сергей Гура, я к ЗПИФам отношусь больше как к акциям, считайте бизнес этой компании полностью завязан на недвижимость. А облигации это все таки как ни крути денежный рынок через долг. Мне нравится в недвижимости низкая волатильность, а в фондах на недвижимость ликвидность и возможность реинвестировать полученный доход. Обычному инвестору с капиталом до 100 млн в традиционной недвижимости ловить нечего, на мой взгляд. Головняка много, объектов хороших собрать на эту сумму затруднительно, управлять ими придётся самому скорее всего, ликвидность низкая.
Что касается безопасности, форма владения в ЗПИФе такая, что я не представляю как УК или фонд может кинуть. Разве что через занижение оценки и продажу объекта ниже рынка что-то нахимичат или через допрасходы. Второй момент — не от хорошей жизни те же Активо и Паруса ведут образцовую отчетность и общаются со своими инвесторами. Привлечение денег в фонд и его репутация стоят дорого. Нет смысла кидать, если в управлении миллиарды.
avatar
Риэ, не знаю, я не вижу схожести акций и ЗПИФов. Разная волатильность, разные риски и возможные просадки, да и вообще все разное.
Я выше писал, почему ЗПИФ на рынке ведут себя как облигации с постоянным купоном. Сравните графики за разные года — очень похоже. И это связано с тем, что и там и там высокая ликвидность, известная «фиксированная» выплата в оговоренный срок.
Про реальную недвижимость — все зависит от локации. Россия не кончается москвой или сочи. Есть города, где даже жилая дает чистыми 7-10%/годовых рентой + рост стоимости объекта. Где-то гаражи и машиноместа не так давно давали 8-10%/годовых + рост стоимости объекта. Где-то коммерческое помещение можно взять +- нормальное за 10-15кк. Россия большая, ситуации разные. 
По поводу не представляете — это не значит, что не возможно.
По всему остальному писал выше. 
avatar
Сергей Гура, работа с реальной недвижимостью требует значительно (!!!) больше компетенций. У меня просто лучше получается с фондовым рынком, чем с реальной недвижимостью. Надо заниматься тем, что лучше получается.
avatar
Сами планируете принимать участие в этом размещении?
avatar
Konstantin K., не планирую. Отдал предпочтение другим фондам.

теги блога Финансовый Архитектор

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн