Приветствую, дорогие, друзья. Сегодня внеплановый апдейт по ЗПИФ недвижимости «Парус-СБЛ».
УК «Парус» 28.03.2025 анонсировал дополнительный выпуск паев фонда «Парус-СБЛ» в объеме 350 млн рублей. Размещение паев в биржевом стакане запланировано 2 апреля 2025 на 17:30 по цене 1400 рублей за пай.
На фоне анонса котировки фонда упали на 7%:
Источник: www.moex.com/ru/issue.aspx?board=TQIF&code=RU000A104172
А некоторые недостаточно понимающие инвесторы утверждали, что котировки снижались всю неделю ни на чем ином как на инсайде. Это, разумеется, полная ерунда, так как о планах провести доп. эмиссию в 2025 году было известно за долго-долго до объявления конкретной даты. УК публиковала эту информацию в финансовой модели фонда на своем сайте. Также за несколько дней до выпуска паев УК информирует действующих держателей о планируемой доп. эмиссии, так как для действующих пайщиков предусмотрено приоритетное право выкупа.
Источник: parus.properties/funds/sberlogistika
Одним словом, никакого инсайда здесь нет и не было. Просто хомяки, даже если они «квалифицированные», все равно остаются хомяками и не читают никакие источники информации. Например, вот что я писал 09 марта (естественно, используя для анализа исключительно официальную информацию, размещенную в открытом доступе):
По этому фонду [«Парус-СБЛ»], на мой взгляд, рыночная цена тоже оторвалась от рациональных оценок с учетом того фактора, что до конца 2025 года должна будет произойти финальная эмиссия паев на сумму порядка 670 млн рублей для погашения кредита с льготной ставкой 5,2% и сроком до 4 кв. 2025 года, что должно оказать давление на рыночные котировки.
Доходность фонда по цене доп. размещения по расчетам УК теперь выглядит так:
Источник: parus.properties/funds/sberlogistika
Заметьте какая разница, например, с фондом «Парус-Двинцев», при том, что офисы в среднем имеют меньше доходность, чем склады:
Источник: parus.properties/funds/dvintsev
Для сравнения, предлагаемая средняя доходность 12% годовых от арендного потока в «Парус-СБЛ» на горизонте до 2029 года на момент написания статьи сильно уступает и «Парус-Норд» (~14,6% годовых) и «Парус-Лог» (~15,5% годовых). Рынок неэффективен. Вероятно, на настроение рынка повлияли заметки лучшего (и это абсолютная правда) финансового блогера России (кому надо, тот понял о ком я).
Делать или нет покупки на размещении паев — зависит от стратегии каждого инвестора. Никаких рекомендаций не даю. Решения каждый принимает сам.
Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией или призывом покупать / продавать какие-либо ценные бумаги. Статья является дневником автора и носит развлекательно-информационный характер.
У неквальных фондов публикуют «Справку о стоимости чистых активов» и «отчет о приросте стоимости имущества». Для оценки работы фонда — отличные вещи. Если бы это все было — было бы вне конкуренции.
Если считать их успехи по факту, те доходности их объектов и реальное управление имуществом — наверное, они лучшие. Но вот прозрачности не хватает, поэтому доля для паруса у меня намного ниже, чем могла бы быть.
Риэ, я за ЗПИФами наблюдаю года с 2020, когда их на рынке было не так много. Я и пришел на рынок за ними, чтобы разбавить реальную недвижимость, да и лотность у ЗПИФа меньше, чем у бетонного объекта. Пришел на рынок за ними, а потом подружился еще с облигациями, с ними теперь постоянно и работаю.
Так вот, о чем я хотел сказать… Рынок относится к ЗПИФам не как к недвижимости, а как к квазиоблигациям. ЗПИФ имеют более лучшую ликвидность чем недвижимость, это имеет как свои плюсы, так и минусы. У нас 3-4 месяца назад можно было купить 2-4 фонда с доходностью 14,*%/годовых. В реальной жизни такие доходности могут дать какие-то отдельные объекты, которые расположены в очень рискованных местностях(маленьких городах, либо отдельных рискованных локациях внутри города, где рынок комм недвижимости не сильно развит и могут быть перекосы в любую сторону), где потеря арендатора обернется крахом и головной болью на многие месяцы, а объект уйдет в жесткий простой. Но мы такую доходность имели в ЗПИФах на хороших, топовых объектах. Имели за счет премии к РСП, за счет утаптывания цены на бирже. А если посмотрим на долговой рынок, то там в это-же время была жесткая апатия и доходности были на своих максимумах.
Это будет работать и в обратную сторону, когда ставка будет низкая, то цена на бумаги уйдет значительно выше РСП. Плюс еще есть неэффективность рынка и скорей всего она сохранится в дальнейшем.
Вы правильно делаете, что обращаете внимание на долговой рынок при оценке ЗПИФов, но оно несколько сложнее работает.
И я тоже оцениваю фонды доходным методом и ближайшей перспективой фонда(резкий рост доходности в следствии каких-то известных событий). Но для контроля за работой фонда, мне необходимы и документы о состоянии фонда внутри. Что происходит с движением денег, где и какие расходы, что на счетах есть или нет. Если этой информации нет — я могу полагаться только на красивые глаза УК, а весь рассказ о том, что ЦБ за всем следит и не даст обмануть — это все сказки о розовых единорожках. ЦБ много раз показывало, что можно не замечать явные косяки происходящие на рынке ценных бумаг, косяки отдельных компаний/эмитентов и я прекрасно понимаю, что захотят кинуть — кинут. И для минимизации этих рисков есть только нормальная отчетность, когда я смотрю что происходит с фондом и вижу/не вижу риски.
Что касается безопасности, форма владения в ЗПИФе такая, что я не представляю как УК или фонд может кинуть. Разве что через занижение оценки и продажу объекта ниже рынка что-то нахимичат или через допрасходы. Второй момент — не от хорошей жизни те же Активо и Паруса ведут образцовую отчетность и общаются со своими инвесторами. Привлечение денег в фонд и его репутация стоят дорого. Нет смысла кидать, если в управлении миллиарды.
Я выше писал, почему ЗПИФ на рынке ведут себя как облигации с постоянным купоном. Сравните графики за разные года — очень похоже. И это связано с тем, что и там и там высокая ликвидность, известная «фиксированная» выплата в оговоренный срок.
Про реальную недвижимость — все зависит от локации. Россия не кончается москвой или сочи. Есть города, где даже жилая дает чистыми 7-10%/годовых рентой + рост стоимости объекта. Где-то гаражи и машиноместа не так давно давали 8-10%/годовых + рост стоимости объекта. Где-то коммерческое помещение можно взять +- нормальное за 10-15кк. Россия большая, ситуации разные.
По поводу не представляете — это не значит, что не возможно.
По всему остальному писал выше.