Блог им. totemo

Когда квартиры подешевеют? Возможно уже завтра.

В предыдущем посте в своём ТГ-канале, я обещал написать о том, за какими незаметными вводными стоит следить, чтобы понять, куда пойдет рынок недвижимости. Причём я имел в виду весь рынок целиком, а не стоимость какой-нибудь отдельной квартиры, которая может как подешеветь, так и подорожать. 

Так вот, основная вводная — это курс рубля, который сейчас может быть… любым. Хотите 50 руб. за доллар? Пожалуйста. Хотите 110 — тоже пожалуйста. Хотите 200? Да, это, скорее всего, уже перебор, но в целом тоже допустимо. И это отчасти связано с тем, что 19 декабря 2024 ЦБ изменил методику расчета курса валют: ссылка 

Ну или иными словами, теперь можно устанавливать курс в зависимости от того, что требуется от рынка, а не из-за того, что происходит на рынке.

Зачем это нужно? А вот зачем: последнее резюме ЦБ по ключевой ставке прям пропитано тезисами об инфляционных ожиданиях. Да, ЦБ больше писал об ожиданиях, а не о самой инфляции. Почему? А потому, что если люди и предприятия ожидают, что инфляция и дальше будет разгоняться, то будут брать кредиты по любой ставке. Будут даже 30-процентную ипотеку брать, если ожидают инфляцию под 30%. Ведь в этом случае для людей реальная стоимость ипотечных денег =… нулю. Да-да, математика и логика людей проста: 30% кредит — 30% инфляция = 0. Ну и наоборот: если люди и предприятия ожидают, что инфляция будет снижаться, то в моменте кредиты и ипотеки они брать не будут. Ибо будут считать, что в будущем кредиты подешевеют. 

Теперь, что у нас происходило в феврале? Рубль креп и в итоге укрепился со 100 руб. до 89. Думаете, он укрепился сам по себе из-за каких-то позитивных внешних факторов? А вот и нет. Его укреплял сам ЦБ, продавая валюты больше, чем нужно. К слову, валютные интервенции ЦБ должны закончиться только 6 марта. 

Когда квартиры подешевеют? Возможно уже завтра.


Так вот, вторая вводная, за которой нужно следить: планы ЦБ после 6 марта. Если регулятор продолжит продавать больше, чем нужно, и вследствие этого укреплять рубль, значит, идёт борьба с ожиданиями и нас всё-таки готовят к снижению ключевой ставки. 

🔖 Сейчас некоторые подписчики подумают: вот сейчас Алексей напишет, что из-за снижения ключевой ставки рынок недвижимости полетит ракетой вверх. А вот и нет. 

Рынок недвижимости, при этом сценарии, скорее замрёт на некоторое время. И цены в моменте пойдут не вверх, а вниз. А вверх пойдут только после того, как люди, которые копят на квартиру, начнут «выходить» из депозитов. Ну, а после того, как рыночная ипотека станет доступна… Вот тогда рынок и изменится, причём кардинально.

.

ТГ канал «Лабиринт инвестора»: новостройки Москвы

★4
53 комментария
В нашей стране никогда ничего не дешевеет. Тем более квартиры. Тем более при текущей двузначной инфляции.
avatar
ИскандерМю, смотря в чем и как считать. Если в $, то не раз дешевели например =)
avatar
ИскандерМю, дешевеет. Если цена не поднимается, а инфляция держится, то дешевеет.
avatar
ИскандерМю, напомните, что с ценами на квартиры было в 2009 и 2015 годах? Графики сами найдете?
avatar
Имхо, ключ порежут, если договорятся о мире. А если нет — то есть большие сомнения.
avatar
вы ошибаетесь! послезавтра ©
Странно… А как же тогда пошлины? Снизили официальный курс доллара, снизились таможенные пошлины, а кому это надо?
avatar
bobef, Газпром свои долги взад выкупает возможно
avatar
Вчера скачал прайс Славянского кирпичного завода. Каждый год отслеживаю. Новые цены с середины февраля. Изменения за год (с февраля прошлого года): обычный рядовой кирпич +71%, керамический блок +54%, облицовочный дорогой кирпич +5%.
avatar
winbin, или госзаказ или хз, газик не подорожал.
avatar
winbin, А цены на дерево, брус, доску не выросли за год вообще.
Сергей Морилов, в январе смотрел что на окна не выросли.
avatar
Ярославль. Завод ЭКО. Газобетон блоки 7500 уже 3 года, кирпич с Горского керамического завода не меняется 2 года. Можете сами на сайтах увидеть. Цена была на максимуме в 2021 году
Попов Андрей, на нашем заводе они подняли цены в 2022г, но когда увидели что спроса нет снизили в 2023 и 2024, хотя и баксорубль в эти годы был пониже. Возможно и в этом году к лету или осени снизят свои хотелки. На данный момент не гадаю, просто написал текущие цены. Такого роста я не ожидал. Завод снабжает частный сектор и многоэтажки.
avatar
winbin,
сезон же ш
договора на год уперёд ;0/
надо новоросцемент глянуть
avatar
Даже 7000р за куб
Норский керамический завод, завод ЭКО
Попов Андрей, привет землякам )
Покупайте вторичку за нал.
Там приятные цены.
Не кормите девелоперов и банки
Валерий Иванович, нет столько сразу. а с ипотекой есть
avatar
Валерий Иванович, Вторичка бывает не очень. В ремонт 50% вложишь еще
Попов Андрей, не каждому нужен ремонт за пару миллионов, кому-то достаточно евроремонта из нулевых, а его можно достаточно бюджетно сделать
avatar
Валерий Иванович, пытаюсь купить наличную валюту. Вот только в Ярославле нет баксов в новом исполнении (синих)
Попов Андрей, купите юсдт :)
avatar
А возможно нет.
Конец статьи.
avatar
Недвига упадёт, я уверен. Прочитайте про новые антимигрантские законы. Некому будет сдавать жилье.
avatar
Big Ben, вчера медкомиссию проходил, хирург анкету сунул, детей говорит нету совсем потому через анкетирование хотят понять из за чего наши люди не хотят заводить детей, короче скоро (лет через 10-20) хаты бесплатно будут раздовать 
avatar
Bablos, и это тоже, население не растет.
avatar
Bablos, отец знакомого работает хирургом. Сегодня срочно вызвали на совещание. Вернулся поздно и ничего не объяснил. Сказал лишь собирать вещи и бежать в магазин за продуктами на две недели. Сейчас едем куда-то далеко за город. Не знаю что происходит, но мне кажется началось…
avatar
Vaone, что сказать то хотел, умник?
avatar
Bablos, то что вы бредите :)
avatar
Vaone, собирать вещи и бежать за квартирами
avatar
Vaone, отец вашего друга не хирург а бомж, и не работает а живёт в коробке под забором, да и вы не умный а умник обыкновенный :))
avatar
Bablos, 🥱
avatar
Bablos,
через 10 лет хрущи повалятся — миллионами в год…
avatar
Big Ben, вы ждете падения цены м2 тем временем теребонькая кубышку и мечтая о воздушном замке?
avatar
Согласно статистике людей родилось 1.2млн умерло 1.8 млн 
По статистике жилье имеют 61%.очень грубо можно посчитать что из 600000 которые умерли больше родившихся освободили 300000 квартир разной площади и состояния но рано или поздно эта недвижимость выйдет на рынок а курить ее не кому и цена пойдет вниз дабы конкурировать между собой 
avatar
Роман Шанин, в Европе тоже давно вой стоит по поводу уменьшения коренного населения. Как там, уже раздают бесплатно квартиры?
avatar
Евграфович,  в Европе зарплата растет.а в РФ от носительно валют хорошо если на месте топчится поэтому о мигрантах я не уверен что их прям так много 
avatar
Роман Шанин,
К тому времени оно под снос выйдет — а не на «рынок»
avatar
Роман Шанин, вот об этом я и говорю, вопрос только когда это случится? Думаю ждать придётся не долго, с недвижкой прям ахтунг наступит и далее с каждым годом будет только хуже
avatar
Ннавернре я буду прав если предположу что для «реального сектора» экономики интересны м2 жилья и сотки земли в мегапослисах: Москва, СПб, Екат, Казань и т д… и там все что связано с жильем просто не дешевеет никогда, т к если уезжают местные, то их место тут же занимают пришлые из регионов, или мигранты из ср.азии… заметьте как за последние 10-15лет раздулась «нерезиновая» какими грыжами она вылезла за пределы МКАД, и при этом в самой Москве м2 ⬆️, и в новых «типа москвах» такая же тенденция, плюсом стройки мегакварталов с 40 этажными домами и 1лифтом на подъезд 🤣! А знаете почему там 1 лифт? Просто если они все из своих человейников повылезают одновременно, то никаких дорог не хватит для их самокатов…
avatar
Переложил все рубли в недвигу оставил только бетон и доллар!!! спать стал как слон !).
avatar
питт Нептун, бакс в этом году на 50-60 может сходить
avatar
Новая волна, это «может» сравни встречи динозавра на улице, с чего и кому продавтаь по 50р за бакс, кто те дартаньяны что будут ее продавать дешево когда можно продать дорого
Эльзар Тимирбулатов, динозавра на улице можно встретить каждый день, например голубя или воробья. Хотя в последнее время воробьи редкостью стали.
Новая волна, не может, бюджет в этом случае можно выкинуть в иусорку
avatar
Основа подорожания в стоимости строительства, стройматериалы дорожают и никто не может по финансам строить дешевле с сохранением прежнего качества и цены. Сейчас дешевле можно строить только возвращаясь к стройке советских бетонных коробок.
Чтобы уменьшить стоимость недвижимости думаю государству нужно создавать конкуренцию на уровне производства и сбыта стройматериалов, хотя бы базовых — пеноблок, кирпичь и т.д.
avatar
Neverfan ML, Сказки, за МКАД стоимость квадрата 200-300 т, в Москве 400-500 т. Застройщики теже и проекты такие же.
Сергей Морилов, стоимость земли забыли учесть
avatar
Neverfan ML, вряд-ли стоимость метра квадратного земли равна 200 тыс руб * количество этажей.
Когда в этой стране что-то дешевело, именно дешевело, а не после пампа возвращалось к норме?
avatar
Ярослав, так мы про возврат к норме и говорим :)
Когда в этой стране уменьшалось население по 500000-1000000 человек в год без притока мигрантов? В этот раз снижение рождаемлсти будет затяжным, потому как нет больше многочисленного поколения и рожать некому.
avatar

теги блога Лабиринт Инвестора

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн