«Я — кладовочный король!». Сдаю в аренду кладовки и паркинг в ЖК, пассивный доход 16к, но ещё есть потопы и бездомные...

Купил пару кладовок в новом жилом комплексе, а потом взял ещё и место на подземном паркинге. Герой истории делится своим опытом: как не встрять с такими инвестициями, что делать, если возле твоей кладовки спит бездомный или её затопило.

Данная статья написана на основе интервью с главным героем истории или взята из открытых источников и адаптирована. «Все истории вымышлены, а совпадения случайны». Некоторые фотографии могут быть взяты из интернета для создания атмосферы и глубокого погружения в рассказ.

Мне 29 лет, живу в Москве. Работаю финансовым директором в фирме, которая торгует всякими медицинскими штуками — томографами, сканерами и прочими приборами, за которые больницы отдают бешеные деньги. А я тем временем считаю каждую копейку, потому что моя главная страсть — это накопительство.

Увлекаюсь тем, что большинство считает скучным: личными финансами, инвестициями и прочей магией превращения зарплаты в пассивный доход. Моя мечта — чтобы однажды мои деньги зарабатывали больше, чем я трачу. А пока что я просто упорно коплю, словно белка перед зимой, только вместо орехов у меня — акции, облигации и депозиты.

Мое железное правило: треть капитала — в недвижимость, треть — в ликвидные активы (акции, ETF, облигации — чтобы можно было быстро продать, если вдруг захочется сбежать в Таиланд), и еще треть — в наличку и депозиты (потому что банки — это надежно… пока не лопнут).

Как я к этому пришел? Это долгая история проб, ошибок и тонны прочитанных книг. Плюс общение с людьми, у которых денег больше, чем у меня. Они научили меня главному: деньги должны работать, даже когда ты спишь.

В лучшие времена, когда инфляция не пожирала все на своем пути, я умудрялся откладывать до половины дохода — и вот теперь у меня есть скромный капитал, который я методично заставляю приносить еще больше денег.

Так что да, я тот самый человек, который вместо спонтанных трат предпочитает грамотное распределение активов. Скучно? Возможно. Зато когда-нибудь я смогу сказать: «А ведь оно того стоило». (Или нет. Но это уже другая история.)

В 2023 году я сделал неожиданный для себя шаг — взял ипотеку на квартиру в Калуге. Не в престижном районе Москвы, не в ближнем Подмосковье, а именно в Калуге — городе, который многие мои знакомые даже на карте сразу не найдут. В декабре 2024-го застройщик наконец-то вручил мне ключи, а с февраля 2025-го я уже сдаю эту квартиру за 30 тысяч рублей в месяц.

Честно говоря, особой финансовой магии здесь нет. Квартира обошлась в 6,4 миллиона, ежемесячный платеж по ипотеке — 28,5 тысяч. То есть аренда почти полностью его покрывает, но если учесть налоги, возможные ремонты и прочие расходы, то прибыль получается, скорее, символическая. Первоначальный взнос в 1,9 миллиона я собрал из накоплений и части наследства — без этой помощи вряд ли бы решился на такую авантюру.

Но самое интересное началось потом. Пока квартира приносила скромный доход, я случайно наткнулся на информацию о кладовых помещениях. Оказалось, что эти тесные бетонные каморки могут давать до 20-22% годовых — куда больше, чем сдача жилья! Я начал изучать вопрос и понял, что в Калуге этот рынок еще не перенасыщен. В отличие от Москвы, где кладовки стоят как хорошая машина, в Калуге цены пока разумные, а спрос есть.

Дополнительный плюс — в Калуге живет моя мама, так что при необходимости она может присмотреть за имуществом. Я начал анализировать предложение: смотрел, сколько кладовок приходится на один жилой комплекс, проверял количество объявлений на «Авито». Если в каком-то ЖК уже висит двадцать-тридцать предложений о сдаче, значит, туда соваться не стоит — конкуренция слишком высока.

В 2023 году я решил расширить свои инвестиционные горизонты и купил первую кладовку — скромные 4,5 м² в подвале жилого комплекса.

Как я оплачивал покупки? Часть суммы (110 тысяч) я пропустил через кредитку «Альфа-банка» с опцией «год без процентов». Предварительно, конечно, уточнил в банке, не сочтут ли они это подозрительным. Деньги на карту я положил заранее, так что формально это был не кредит, а хитрая операция с кэшбэком и прочими плюшками.

Но на этом мои инвестиционные эксперименты не закончились. Решив, что парковочное место — это тоже отличный актив, я купил одно за 568 600 рублей.

Полмиллиона из этой суммы опять же оплатил кредиткой (уже другой, но с тем же льготным периодом), остальное добавил из накоплений.

Март 2025-го стал моментом истины: льготный период по картам закончился, и чтобы не платить бешеные проценты, я взял беспроцентный заем в своей компании, где я работаю. Теперь ежемесячно возвращаю по 35 тысяч рублей и планирую расплатиться за год.

 Ещё больше интересных историй в телеграм-канале у Батюшки Бизнесменского

Что касается парковочного места, то тут вышла небольшая осечка. Через восемь месяцев застройщик неожиданно снизил цены на аналогичные места сразу на 200 тысяч рублей. Их моментально раскупили — тоже под сдачу. В итоге предложений стало очень много, конкуренция выросла...

Сейчас мои три кладовки и парковочное место приносят около 16 тысяч рублей в месяц. Две кладовки сдаются по 3500 рублей, третья чуть дороже — за 4000, а машино-место стабильно дает 5000 рублей ежемесячно. Цифры вроде бы неплохие, но если присмотреться, картина получается не такая радужная.

Каждая кладовка требует небольших, но регулярных расходов — 180-200 рублей ежемесячно уходит на ЖКХ. С парковкой ситуация интереснее: раньше обслуживание обходилось в 3000-3500 рублей, но после смены управляющей компании платеж сократился почти вдвое — теперь около 1500 рублей. По моим подсчетам, кладовки приносят около 22% годовых, а парковка — всего 7%, и это без учета возможных простоев.

Когда я купил первую кладовку, дом был ещё не заселен. Все вокруг делали ремонты, туда-сюда. Как-то раз прихожу в свою кладовку, а там потоп!

Это не единоразовая акция. Стабильно раз в полгода случается подобная история. Коммуникации отвратительные в данном ЖК, всё рассыпается, лопается и ржавеет. Благо, вода не попадает в мою кладовку, а только в коридоре «мокренько».

Но на этом забавные истории не заканчиваются. Так как ЖК новый, процессы не налажены, может заходить, кто хочет. Двери всегда открыты, то работают, то нет домофоны.

И вот к другой своей кладовке как-то раз подхожу (она в другом доме), и вижу бездомного, спящего на полу в коридоре, около двери моей кладовки. Спиртным воняет жутко. А у меня через час показ кладовки арендатору...

Пришлось мне шугануть товарища и в быстром режиме выкидывать мусор, который он туда натаскал.

Писал жалобу в управляйку, застройщику, всем всё равно.

Вот сижу я, владелец элитных калужских квадратных метров — трех кладовок и одной несчастной парковки. Когда-то я мечтал о пассивном доходе, представляя себя этаким джентльменом, попивающим кофе на балконе под звук падающих на счет купюр. Реальность оказалась прозаичнее: теперь я знаю все о ценах на лампочки для подвалов и тонкостях коммунальных тарифов для нежилых помещений.

Моя финансовая цель проста — довести пассивный доход до 200 тысяч в месяц. Тогда я смогу с гордостью заявить, что работаю исключительно «для души». Правда, моя душа пока не определилась, чего она хочет — то ли путешествий, то ли просто возможности не слушать будильник по утрам.

В конце концов, быть инвестором — это не только про цифры и проценты. Это особое состояние души, когда ты спокойно смотришь на падающие котировки и понимаешь: ну и что, зато у меня есть кладовка в Калуге! И пусть она не приносит миллионы, зато дает бесценный опыт. И несколько тысяч рублей в месяц. Главное — помнить, что настоящая финансовая свобода начинается не с суммы на счету, а с умения объяснить родственникам, почему ты вкладываешься в подвалы, а не в «нормальный бизнес».

Как думаешь, приду к цифре 200к в месяц на кладовках и парковках?

В своём телеграм-канале я пишу о судьбах реальных предпринимателей, без пыли и наигранного успешного успеха. Обзоры новостей, глубокопосредственные рассуждения Батюшки с ноткой иронии и сарказма.