Цены на недвижимость на пиках и в кризис.

 Активизировались разговоры о стоимости недвижимости в России и в Москве в частности. Хотел бы немного пояснить что такое «ЦЕНА» в момента роста рынка и кризиса. Многие этого просто не понимают, так как не сталкивались.
 
 Я сталкивался. И покупал и продавал. Свою недвижимость и родственников. В соседнем топике, мне привели вот этот график www.irn.ru/gd/?class=all&type=1&period=3&step=week&grnum=1&currency=0#to_begin На основании его, человек говорит сколько стоит цена недвижимости на этот момент. Уточнил у него, продавал ли он недвижимость в кризис, говорит что не продавал.
 
 Так вот. Большую часть времени, данные графики достаточно объективно отражают происходящее на рынке. То есть если грубо 1 м квадратный стоит  5000$, то грубо сделки проходят в диапазоне 4800-5200$ за минусом небольшой скидки со стороны продавца (речь именно про среднюю цену, а не отдельную хрущевку за 3000$ или элитку за 15000$).
 Но иногда они перестают отражать реальность. В 2 случаях. Когда цены начинают быстро расти и когда наступает кризис в самой стране. Рассмотрим их подробнее.


 
1. Цена на недвижимость начинает быстро повышаться. Пример 2007г Минск. Цены за год выросли почти в 2 раза, грубо с 1000$ до 2000$ за метр… что происходило после быстрого роста цены до 1500$? Все кинулись покупать квартиры… в кредит, на заемные деньги, как угодно. Квартиры нужны были всем и цена на них продолжала расти. В то же время предложение резко сократилось… ведь если квартира растет, то дураков нет ее продать сегодня, без крайней необходимости, ведь завтра будет дороже.
 
 И так… средняя цена, по данным агенств недвижимости на какой-то момент была 1500$ за метр… человек или семья, решали пора и шли покупать квартиру за 1500$ метр… доходили до агенства, а там оказывалось, что квартир за 1500$ как бы и нет… цена есть, а квартир нет. А то что продавалось за 1500$, было на задворках, убито, проблемы с пропиской и т.д. Товарищи уходили расстроенные, а через пару дней возвращались и готовы были покупать скажем по 1600$ за метр… таких вариантов как бы было больше, но когда доходило до РЕАЛЬНОЙ покупки, продавец еще поднимал цену или пообще откзазывался от продажи… ведь растет!
 
 Присутствовал при продаже одной из квартир, которую выставили через агенство за 70000$… на завтра в квартиру приехали 3 покупателя… им назначили на одно время, рядом стоял агент недвижимости… товарищи перегрызлись и в итоге аукциона, квартира ушла за 82000$ за 1 день, при цене продавца, которую он просил за 1 час до этого в 70000$. Просто это была реальная квартира, которую реально можно было купить СЕГОДНЯ за деньги. Ну а средняя цена по данным агенств недвижимости, все еще оставалась намного меньше.
 
2. Совсем другая ситуация бывает в кризис. Агенства недвижимости декларируют среднюю цену жилья. Говорит ли она о чем-то? Реально ни о чем. Самое главное, что сами агенства крайне не заинтересованы опускать данную виртуальную цену, ведь если она падает, то сделок на рынке сразу становится меньше + меньше комиссии агенств, они реально теряют прибыль. Поэтому продолжают декларировать и расписывать, что все хорошо и вот он шанс, купить квартиру.
 
 Получается цена есть… а сделок по ней РЕАЛЬНЫХ нет. Это как стакан… в котором есть цена последней сделки, но нет предложений на покупку, зато продавцов хоть отбавляй.

 Помню кризис 2009г, когда завис с продажей коттеджа в Бресте… ценник выставлялся в 150 к $… но готов был его и за 100 к $ отдать… только 100 к $ никто не давал)… А агенства недвижимости продолжали оценивать аналогичные коттеджи в 150-200 к $… и исходя из этих оценок, расчитывалась ЯКОБЫ средняя цена на недвижимость.
 Поэтому в кризис, покупатель всегда найдет продавца, которому нужны деньги именно сейчас, а не через год и который скинет очень много, просто чтобы избавиться от недвижимости. 
 
  Речь не про Беларусь, Россию или Москву. Это рыночная экономика. И подобная ситуация с недвижимостью наблюдается во всем странах мира.