Сколько стоит квартира? Пузырь на рынке недвижимости в Москве

Вот уже несколько лет анализирую рынок московской  недвижимости. Стоимость квадратного метра за последние десять лет выростала и падала обратно на уровень десятилетней давности, при этом аренда не успевала вырасти также быстро и также быстро не падала. Судя по всему аренда больше зависит от средней заработной платы в городе, нежели от раздувшейся стоимости квадратного метра.
По итогам сделал небольшой расчет, который показывает реальную справедливую стоимость московского квадратного метра. За основу расчета взял условную квартиру площадью 50 кв.м.(двушка, как мы все привыкли говорить).
Итак на сегодняшний день имеем следующую картину:

Средняя цена предложения

15 000 000,00 руб.

Потенциальные доходы/расходы(смотря с какой стороны смотреть:))

Среднее предложение аренды

52 500,00 руб.

То есть в первый год доходы собственника/расходы арендатора составят 630 тыс. руб.
Доходы собственника за 10 лет с учетом дисконтирования (ставка 10% в год) составят 3 692 992 рубля — расходы на налоги и косметический ремонт и прочие траты(это зависит от статуса собственника ибо есть скидки по налогам для инвалидов, пенсионеров например) косметический ремонт за 10 лет влетит в 5% от суммы доходов примерно это будет 180 — 200 тыс. руб. чистыми в лучшем случае = 3 500 000 руб. — 270 000руб (стоимость патента) = 3 230 000 руб.(и это еще без учета того, что 10-20% времени будут простои на поиск арендаторов, ремонты, неоплаченные плохими арендаторами месяцы)
Кроме того реальная стоимость жилья в рублях останется ровно такой же и в текущих ценах составит 5 230 176 руб.(это сегодняшнее предложение с учетом коэффициента дисконтирования 0,35 за 10 лет)
Итого реальная стомость условной московской квартиры площадью 50 кв.м. составит 8 460 000 руб, что почти в два раза ниже цены предложения на московском рынке.

Таким образом цена предложения на московское жилье, при определениии ее доходным подходом почти в два раза ниже ее реальной рыночной стоимости.