Если кто сможет помочь в создании формулы баланса рынка недвижимости (жилой) буду очень благодарен.

Попытка №1. Много букв — формула в конце.

СПРОС=ПРЕДЛОЖЕНИЕ

СПРОС=Жители+Инвесторы+Кредиты+Печатный станок (денежный агрегат М2)

Жители — люди, желающие купить недвижимость для проживания.

Инвесторы=Спекулянты (недвижимость для перепродажи) + Арендодатели (Недвижимость для сдачи в аренду с целью получения дохода от инвестиций) + Хэджеры (лучше закопать деньги в бетон лишь бы не пропали совсем).

Спрос со стороны Инвесторов долгосрочных зависит от рынка аренды недвижимости (арендная плата). Спрос со стороны Спекулянтов зависит от Сантимента или от ожиданий роста цены на недвижимость.

Спекулятивный спрос на данный момент, как я понимаю, идет на спад из-за неопределенности в вопросе дальнейшего роста цены на недвижимость.

Инвестиционный спрос также идет на спад, так как арендная плата не растет и склонна к снижению.

Со стороны Хэджеров спрос в смутные времена вполне может повышаться. Тут нужно знать, а сколько их осталось на рынке. Но многие Хэджируют свои сбережения в долларах. Вот если вера в доллар упадет, то вполне может появиться неожиданный всплеск спроса на недвижимость за счет этого слоя Инвесторов.

В данный момент, на первый взгляд (без статистики и графиков) исключительно по слухам, Жители могут стать основным источником формирования спроса на жилую недвижимость. Как узнать этот спрос в деньгах? В людях? Как рассчитать потенциал этого рынка? Это люди не имеющие своего жилья и в принципе которые должны задуматься о приобретении своего жилья. Во-первых, это, наверное, арендаторы жилья. Во-вторых, те кто живет с родителями и которым более 18 лет. Спрос у жителей ограничен доходами и сбережениями. Доходы падают, а вот сбережения еще есть.

Кредиты — это в основном Ипотека. Тут вопрос откуда Кредиторы возьмут деньги? Есть ли у банков деньги на жилищное кредитование? Устраивает ли банки рыночный доход от Ипотеки?

Печатный станок по слухам работает. Денежный агрегат М2 в 2017 году увеличился. В агрегат М2 входят депозиты, но деньги с депозитов должны в конце концов куда-то пойти. Не все, но часть из них может пойти в недвижимость, а если вера в доллар упадет, то большая часть депозитов может пойти в недвижимость.

Ну, вот из такой мифической раскладки спроса на недвижимость получается, что может образоваться случайный всплеск спроса на недвижимость, а соответственно и случайный рост цен, скорее всего краткосрочный. А случай может подкинуть доллар или печатный станок.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ=Строители+Вторичный рынок (Жители+Инвесторы)

Строители = себестоимость + объемы строительства+ Долг Строителей + коррупция + маржа.

Раз такое дело пошло, что СПРОС как бы задумался и остановился, то пришло время думать ПРЕДЛОЖЕНИЮ — опускать цены или держать, если опускать, то за счет чего. Во-первых, можно ужаться в марже. Где узнать уровень доходности Строителей? Во-вторых, снизить коррупцию. Кажется, этот вариант никто не рассматривает. В-третьмх, снизить объемы строительства, но это скажется только в перспективе. Сколько сейчас нераспроданного жилья? Сколько сейчас строится? Сколько получено разрешений на строительство? Себестоимость буду считать оптимальной, и считать, что ниже себестоимости предложения никак не может быть. Где взять данные по себестоимости жилья? Долги нужно тоже отдавать в полном объеме.

Что остается Строителям — ужимать маржу и снижать объемы? Вопрос кто сможет это сделать? Если нет долгов, то это можно сделать. Если есть долги, и маржа их не покрывает, то отказаться от объемов добровольном порядке кажется невозможным. А если банкротство? Будущие объемы снизятся, а что делать с нераспроданными объемами. Распродать — спровоцировать снижение цены на недвижимость — резкое снижение, а если другие испугаются и начнется паника распродаж — тогда в моменте обвал рынка недвижимости. Значит, банкротство никому из Строителей не выгодно. Но интересно знать сколько исков о банкротстве строительных компаний сейчас рассматривается в судах? Если банкротство не выгодно, то будет объединение — Сильные скупят Слабых вместе с их построенным жильем, чтобы жилье не попало бесконтрольно в рынок. Где найти данные по поглощению или объединению компаний строительного сектора? Увеличивать долг в моменте размышления о снижении объемов производства никто не позволит — не будет Кредиторов.

Сейчас Предложение в руках Строителей. Жители и Инвесторы готовы ждать и не продавать по текущим ценам. Не все, но большинство. Как Строители удержат цены, что они для этого делают? Если Строители не смогут удержать, то Инвесторы тоже добавят жару в топку сгорания цены бетона за рубли.

Пока промежуточная формула баланса рынка жилой недвижимости получается такая. Это не формула цены, или аналитическая формула, это формула которую нужно заполнять анализом. Важно для меня, что я упустил, что неправомерно включил?

СПРОС(Жители+Инвесторы+Кредиты+Печатный станок (денежный агрегат М2))=ПРЕДЛОЖЕНИЕ(Строители( себестоимость + объемы строительства+ Долг Строителей + коррупция + маржа)+Вторичный рынок (Жители+Инвесторы))

 Дуб зеленый — ищу золотую цепь — есть возможность обменять на Кота.