Блог им. Buff

Аренда выгоднее покупки квартиры ? А вот и нет!

Многие думают, что получать 10% с банковского депозита и арендовать квартиру на проценты выгоднее чем купить на эту сумму квартиру и жить в ней.
Это не так и сегодня я разрушу этот миф!

Исходные данные возьмём из примера az dazz:
Аренда простой двушки в одном из районов Москвы стоит где-то 35 тысяч рублей. За год получается 420 тысяч рублей. Рыночная цена такой квартиры — 9 млн рублей. То есть годовая аренда — это 4,67% от стоимости квартиры. Иными словами, если можете вложить сбережения под 10% годовых, то жить в квартире за 9 миллионов можно, имея 4,2 млн рублей.
Теперь вспомним, что мы будем жить в квартире не один год, а несколько десятилетий и вместе с нами в ней будет жить такой опасный зверь как инфляция!

Далее будут следующие предположения:
1) инфляция 6%
2) квартиры растут в цене каждый год на размер инфляции, на длинном интервале времени это так и есть
3) аренда растёт в цене на размер инфляции
4) мы хотим узнать что лучше — положить 9м рублей на депозит или купить квартиру

Теперь считаем:

Первый год
Вложив 9млн на депозит под 10% годовых мы получим 900т процентов, из них заплатим 420т аренды (да, предположим что платим вконце года, а не ежемесячно), останется 9.48м (миллиона)

К концу года цены на аренду и квартиру повысятся соответственно до: 420*1.06=445.2т и 9*1.06=9.54м.
А 9.54м<9.48м из того что у нас осталось на депозите. Получается что уже к концу первого года нам не хватит денег купить эту же квартиру.

Второй год
Цены на аренду и квартиру повысятся соответственно до: 445.2*1.06=471.9т и 9.54*1.06=10.112м.
С депозита мы получим: 9.48*1.1=10.428м за вычетом аренды (445.2т) останется 9.983м что уже на 1.27% меньше цены квартиры.

Легко в экселе посчитать что через 54 года на депозите ничего не останется, он будет полностью съеден арендой, вот эта динамика:
Аренда выгоднее покупки квартиры ? А вот и нет!



И это ещё самый оптимистичный пример, потому что сейчас есть большой перекос с инфляцией и депозитами, исторически депозиты дают не более 2-3% сверх инфляции (в нашем примере 10-6=4), а нам нужен депозит безрисковый!

В ближайшие годы по плану инфляция составит 4% и максимум 6-7% депозит. Я посчитал для этого случая и получилось, что депозит обнулится через 31 и 38 лет соответственно.
Так что ни о каком депозите не может быть и речи, квартира выгоднее!

Теперь попробуем узнать — а каким должен быть процент с депозита, чтобы он стал таким-же выгодным как покупка квартиры ?
Для этого решаем простое уравнение:
9*x-0.42=9*1.06
получаем x=1.1067 или около 10.67% годовых и более.
Если найти такой безрисковый депозит при этом забыть про все остальные риски, тогда можно арендовать квартиру. Во всех остальных случаях покупка квартиры выгоднее!

PS: для случая 4% инфляции депозит должен быть минимум 8.67% что в пределах доходности современных ОФЗ но, как я уже написал такая аномальная ситуация продлится недолго.

★1
39 комментариев
вы зря так напрягались, у вас неверная посылка

цена квартиры не растет на 6% в год, а скорее падает, так как рост  после кризиса был в разы.

аренда так же снижается а не растет.

7 лет назад я снимал хорошую обставленную 100 метров трешку в Питере за 45 000 в месяц, сейчас аренда такой же стоит столько же.
Двушку сдавал 5 лет назад за 34 000, сегодня это стоит столько же.
достаточно всего 1 год получить +10% по вкладу, при стабильной цене аренды, и все,  этих 90 000 хватит на удорожание аренды на 3 года вперед.

но самое главное не это. в своей квартире вы должны сделать ремонт и обставиться, и эти деньги через 5 лет можно выкинуть, надо снова делать ремонт и обставляться. так вот эти деньги соразмерны с половиной стоимости аренды за 5 лет
так что  в этом разрезе снимать жилье — это почти бесплатно по сравнению с покупкой.

все кто покупают в ипотеку- финансово безграмотные люди.
Vanuta, если не верить в существование инфляции или в её влияние на стоимость товаров, то да.
Миха Баффетович, да инфляция не причем. дом стареет, вы это учли? ремонт надо делать в своей квартире. но вы не учли самого главного — человеку не нужно одно жилье на всю жизнь изначально
Vanuta, так он же написал на длительном промежутке времени. Если взять цены 2000-2010 потом 2010-2020.
avatar
ICEDONE, в любом случае он не учитывает расходы на содержание квартиры, на ремонт, каждый 5-7 лет надо делать ремонт стоимостью в 2 года аренды минимум
Vanuta, да пофиг, хаты даже в долларах с 2000 по 2010 в Москве выросли в 5 раз. В рублях еще больше.
avatar
ICEDONE, так и деньги стоили дороже. иметь 20 000 долларов на квартиру в 1998 было так же сложно как 200 тыс через 10 лет

вы этого вообще не учитываете?  деньги нужны здесь и сейчас как правило  до 35. а вы их закапываете.
Обожаю таких счетаводов:) Центр Москвы, вид на Пушкинскую площадь, 120 кв площадь квартиры, февраль 2015 года. Продавец на читался смартлаба и на смотрелся РБК. Решил продать за 15 млн р квартиру, купить бакс по 62 и по быстрому сдать за 200, чтобы купить дом. 85 р марта 2016 ого ему было мало и он снова поверил смартлабу и РБК о цене 120. В итоге сидит без бабла и квартиры. А что мешает в ипотечном вопросе быть успешным трейдером? Ждём, когда товар падает, а цена кэша растёт. Скидываем кэш и берём нужный товар. Ждём когда ЦБ зарегулирует и нормализует ситуацию с кэшем и скидываем товар получая гору дешёвого кэша или если цель дешёвая качественная квартира живём в квартире, только ту же самую модель разыгрываем с ремонтом:) Но нет, вы все считаете инвест план от рациональной модели и это очень смешно:) Хотя вас понять можно, когда зомбоящик гудит:«Караул! Что то падает, а что то растёт!», то тяжело сохранять спокойствие и принимать холоднокровные решения. Но выход есть! ТВ на помойку, а смартлаб закрываем на всегда. Ваш ориентир только цена!:)
Легендарный трейдер, Вы -молодец, конечно, задним умом. Но, тут таких каждый второй было. Вы лучше напишите, что будет. Что было — так не заработаешь!
avatar
инфляция 4% это как бы в моменте, а если взять среднюю за 20 лет…
avatar
boxing, В целом размер инфляции не важен. Важно, чтобы ставка депозита была больше чем:

инфляция + (размер аренды)/(стоимость квартиры)

То есть в нашем случае депозит должен быть больше инфляции на 4.67% что невероятно для безрисковых депозитов.
В Москве три года снимал двушку, никакого подорожания аренды нет.
avatar
Про квартплату со внезапно появляющимися «капремонт», «мытьё придомовой территории», «мусор мусора», «отопление крыши» в посте и комментариях было? Про её рост «на величину ежегодной инфляции по два раза» было? Про налог на имушшество было? Про внеплановый ремонт, а не «раз в пять лет» было? Про стройку перед окном скоростной магистрали и падении стоимости квартиры в пять раз навсегда было?
avatar
Wasiliew Wasilij, квартплата, капремонт 2-3 тыс в месяц. Остальные расходы будут одинаковыми так как за расходы по счетчикам платят съемщики. Налог 5-10 тыс в год. Ремонт в своей квартире это для себя, в съемных тоже иногда делают. Стройка под окном магистрали, ну банк тоже может обанкротиться.

Лучше всего не выделываться и иметь и жилье и депозит и офз. 
avatar
Квартира есть и будет, а депозит скорее всего будет, а если нет. С ростом уровня жизни квартиры подорожают и возможно цена в долларах востановится , а депозит не подорожает. Ремонт раз в пять лет это перебор.но красиво жить не запретишь
avatar
Добавьте в расчет экономию денег/времени при съемной квартире. Ибо жилье снимешь в оптимальном месте, а вот купленная квартира не всегда находится там, где хотелось бы, а если сейчас она там где нужно, а через пару лет — уже нет) И тут же все расчеты улетают в никуда.
avatar
Чего только не придумаешь когда очень хочется купить... 
avatar
Евгений Доктор, деньги и нужны для того, чтобы делать то что хочется
avatar
Нормальный покупала--- купит квартиру ниже рынка. Это аксиома. Только пользуясь трейдерским лексиконом --лимитной заявкой.
Такие варики есть всегда и даже не пытайтесь это оспорить.
Вот тут и кроется залог спокойствия.
avatar
я б сказал, что все эти переезды портят любой сьем, пока ты один или двоем, втроем, а вот кады вас уж шестеро и вещей вагон, то проще уже купить берлогу
Вот зачем ПИ**еТЬ про 6% на длинном интервале ?
Спрашивается за-че-м ???
Берем график ИНР
Там рост недвижимости за 17 лет в 8,5 раз С 20 000 до 170 000.
Это корень 17 степени из 8,5 и получаем 13%
на длинном интервале.
Прежде чем писать хотя бы посчитали
Черный Живоглот, если взять это за инфляцию для квартир, то для депозита всё вообще становится печально

А почему тогда в Европе люди предпочитают снимать квартиры, а не покупать?
avatar
Hix, 
потому что ипотека раздувает цены и при ипотеке в 0,9 %
как у браты Юры из Финляндии ценник за хреновый щитовой домик в поле — 200 000 евро
www.youtube.com/watch?v=BWeuY0x9WLs
19:20
Черный Живоглот, в Германии ставки по ипотеке низкие, а стоймость недвиги что то не растет
avatar
Hix, В европе предпочитают покупать, а не снимать. Снимают только нищеброды.
avatar
AlexeyM, Управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин оценивает долю жилья, находящегося в собственности у россиян в 80% по стране и в 90% по Москве. Для сравнения – в Германии только 40%
https://realty.ria.ru/analysis_trends/20130320/399955909.html
avatar
Hix, Вы изначально писали про Европу, а не про Германию. Я ответил на вашу фразу «А почему тогда в Европе люди предпочитают снимать квартиры, а не покупать?».

Вот что нагуглил сразу, достоверность не проверял, но по Финляндии, например, выглядит правдоподобно:
tranio.ru/world/analytics/sredi_stran_evropy_menshe_vsego_sobstvennikov_zhilya_v_shveycarii_bolshe_vsego_-_v_rumynii_3861/

Да, и в догонку: вы живете(жили) в Европе? Тот, кто жил, по своему опыта знает, кто там и как. Так вот я за 8 лет видел только одно: люди сидят на аренде только до тех пор, пока банк не даст ипотеку (контракт временный, или зарплата низкая, или первоначальный взнос не накопили). Так только ипотека одобрена — все сразу бегут покупать свое.
Вы утверждаете выше про «предпочитают», а привели % собственников, что далеко не одно и то же. Было бы жильё доступным, большинство бы предпочло сразу купить свое, а не мотаться по съёмным халупам.
avatar

Вечная борьба ЗА и ПРОТИВ своей квартиры. Просто при всех этих и других чисто математических расчетов упускается такое понятие как комфорт «своего», родного. Поймите, все люди разные. Для некоторых этот момент вообще не важен — ну скажут завтра съехать, да фигня — соберу сумочку и перееду. Но есть люди, которым очень важно жить не просто в любых четырех стенах, а иметь именно «свою берлогу». Неспроста же многие хотят жить в своем доме. Это что, тоже финансово безграмотные люди? Нет, они хотят повторюсь жить в своем гнездышке.

А что касается расчетов, то вот лично мой жизненный опыт показывает, что в нашей стране очень легко могут в один день обесценить все денежные сбережения, вклады, офз  и т.п. Акций ваших может не оказаться в депозитарии, да еще хрен пойми что! И 10 лямов в банке, на которые вы планируете снимать квартиру могут в один прекрасный день превратиться в буханку хлеба. И что тогда? Но вот пока я не встречал массового «отбора» жилья. Да, квартира может падать, расти в цене, но эти бетонные метры всегда будут ваши и будут стоить столько, на сколько их оценивает текущая рыночная ситуация. 

avatar
Попов Роман, 
комфорт «своего», родного

откуда берется финбезграмотные решения? от того что хочется так, а по уму надо так.

еще одно безграмотное решение — парковать нужные деньги в недвижимость, мол  не пропадет как в банке.

Vanuta, Жизнь — это не чисто математический расчет. И если я готов платить за свои желания, то почему нет. 

парковать нужные деньги в недвижимость, мол  не пропадет как в банке.


Делать наоборот — это тоже оочень спорно. Мои родители теряли деньги в банках, но вот квартиру у них при всех пережитых кризисах никто не отобрал. Это разве не аргумент?
avatar
всегда лучше иметь, чем не иметь.и финансовая сторона вопроса тут вторична.вспоминаю как я в 93м году пришёл на первую работу.это был последний год когда работники предприятия получали квартиры… а таким как я пришлось покупать.и не сразу и не просто.да, мы привыкли жить в парадигме что недвижка дорожает с опережением инфляции, возможно она изменится, но вряд ли драматически.да, Москва-Питер могут преподнести сюрпризы, т.к.здесь маржа девелОперов выше, чем в других местах.
avatar
24-obmen.ru, ну раз в 5-7 лет на 600-700 тыс сделать ремонт — по моему это очевидно что необходимо.
24-obmen.ru, это тоже аргумент, согласен.но ниже себестоимости никто не станет строить, исхожу из этого
avatar
24-obmen.ru, да хоть как. если вы живете в квартире, то всяко ремонт нужен уже через 3 года, мелкий, через 6 — более серьезный. я не говорю капитальный

теги блога Миха Баффетович

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн