Мысли по недвижимости

В предыдущих постах по недвижимости я писал, что цены на недвижку расти не будут. Рост налогов, низкое количество молодежи 90-х, которые сейчас должны брать ипотеку, а будут квартиры получать в наследство от бабушек и дедушек поколения послевоенного бэби-бума, появление электромобилей и спрос на зарядки у дома, соответственно спрос на индивидуальные дома у города.
Ладно, теперь мысли по запрету долевого строительства.
СМИ, конечно, закричали о росте цен на недвижку, этот крик подхватили строители, предрекающие рост на 25-30%, крики подхватили риэлтеры, традиционно говорящие о росте и все эти крики, переходящие в вой, слились в единую какофонию.
Теперь переходим к моим мыслям. Тут ЦБ всеми имеющими способами борется с инфляцией, которая вследствие эффективности этой борьбы иногда переходит в дефляцию. Но основная причина дефляции в развивающихся странах не повышенное количество произведенных товаров, а отсутствие покупательной способности. Именно из-за отсутствия денег у населения торговцы и не могут повысить цены.
И, кстати, именно из-за падения покупательной способности населения упали цены на жилье.
Вы, кстати, обратили внимание, что до кризиса 2014 года в России было большое количество новых Мерседесов, а сейчас новые С-класс и Е-класс, конечно, появляются, но не такой скоростью. И теперь вопрос — А Вы бы хотели купить Мерседес? Пожалуй процентов 50% из опрашиваемых сказали бы — Да. Но на улицах не 50% Мерседесов, а ездят Солярисы, Рио, Лады и т.д. Тут надо разделять спрос и платежеспособный спрос.
Ну и тут такие соображения. Допустим, цены на квартиры застройщики поднимают. У покупателей как в декабре 2014 года паника, крики -«Больше 4- квартир в руки не давать!».
Потом счастливые покупатели квартир дожидаются их и выставляют на продажу, потирая руки, типа -«Щас».
А доходы населения не выросли и покупатели ходят и облизываются. Облизываются то облизываются, покупать то не могут. Денег не хватает.
Ну и дальше. Застройщики говорят, типа будем меньше строить, типа денег нет. Что тогда они будут делать? Строить самолеты? Что они еще то умеют? Или кранами и бетономешалками будут выращивать капусту? Ответ один. Они будут строить. Но строить будут по другому. Поэтапно.Сначала получили кредит от банка на покупку одного 1 подъездного дома, квартиры в котором продадут, потом навалятся на другой. В общем, строить меньше они не будут, они будут строить и продавать по другому.
Перейду к банкам. Они будут участвовать в проектном финансировании. Но, будут ли они складывать свои деньги? Тут мне представляется другая схема. Покупатель приходит к застройщику, типа хочу купить квартиру на этапе котлована. Тот говорит -«Окей! Мы работаем со Сбером, идите откройте вклад „Строительный“, положите деньги в сумме 2, 3, 4 и.т.д. Мы получим эти деньги от банка на строительство, и забронируем Вам квартиру, а когда построится Вы получите квартиру. Я к тому, что банк будет участвовать, и будет брать свой процент, но он и сейчас участвует. И цена, конечно, вырастет на 3-5%, но не на 25-30%.
Ну и возьмем, не только покупателей за наличку, но и покупателей в ипотеку. Примем, что цена квартиры выросла на 25-30%. Цена квартиры выросла с 3 до 4 млн. Банк рассчитывает ежемесячный платеж на 25 лет. И этот платеж не 30 тыс. в месяц, а 40. И все. 25-30% желающих купить квартиру в ипотеку не смогут это сделать, потому что не смогут получить ипотеку. Соответственно, при повышении стоимости квартир спрос также упадет на 25-30%, потому что люди не берут деньги из воздуха и не печатают их. А что будет если платежеспособный спрос упадет на 25-30%? Правильно. Цена упадет на 25-30%. Короче как в сказке про белого бычка. Замкнутый круг.