Почему рынок недвижимости НЕ СКОРО рухнет

RUH666, платежеспособный спрос не растет, поэтому кредитная экспансия не сможет существенно повлиять на спрос, а все прочие факторы, как уже указывалось, действуют скорее в минус. Поэтому я ожидаю долгосрок продолжения удешевления недвиги в реальном выражении.

RUH666, что покупка банками? Недвига банкам не нужна. Ипотека — она и сейчас есть, по приемлемым ставкам, кто мог уже взял, а кто не взял — наверное не может себе это позволить.

RUH666, открывашка в недвиге подзависла, потому что продать не может — видимо, даже по ценам покупки никто не берёт, а убытки признавать стрёмно — лучше на балансе держать.
Я работал в Сбере несколько лет, забрать недвигу по неотданному кредиту — для банка страшный сон, ее потом не продать, она никому не нужна.

RUH666, почему банки захотят брать на баланс дешевеющий актив? Кому будут сдавать эти квартиры в условиях демографической ямы и снижения иммиграционного потока?

RUH666, демографическая яма, рост ЖКХ, медленный или нулевой экономический рост, сокращение миграции, рост налогов и падение покупательной способности населения.

RUH666, рынок и дорожает и дешевеет, когда как. Сейчас мы где находимся в экономическом цикле и цикле цен на недвижимость? Почему вы считаете что он будет и дальше расти, а не падать? У многих ЦБ ставки уже либо около нуля либо ниже.

MadQuant. Всё сейчас определят один фактор. 1) локация; 2) локация; и наконец третий- локация. Смерть малых городов, практически неминуем, Москва+ область; Питер+ область; юг России- тут ничего не упадёт.

EdvardGrey, ну так посмотрите на динамику цен на Московскую недвигу в долларах (irn. ru) — где тут рост?

MadQuant. Согласен, в $ пока роста особого нет. Но и падения в Москве тоже нет. Некоторый рост в рублях.

EdvardGrey, отскок дохлой кошки, надолго рост не затянется

MadQuant, Согласен с автором, по-настоящему  падения недвиги (если считать в иностранной валюте, нахождения Москвы, а это Европа )евро, даже еще и не было. Давайте посчитаем в евро за последние 10 лет. В пример возьму свой район проживания раменки (17 этажка, 87 г постройки  3- шка 74 кв м)  стоимость в 2009 году 9500 тыр  или  по курсу 44 рубля за евро -216 тыс евро(на вышке в 2008 была в районе 11 млн по курсу 38,5 руб за евро-285 тыс), сейчас такая стоит 18 млн по курсу 71 руб за евро-253 тыс евро. За десять лет даже небольшой рост, к 2008 г падение на 12%-это  вообще ниочем по сравнению к другим  европейским столицам (Афины, София, Барселона, Лиссабон, Рим итд итп) где падение было от 30 до 70% и до сих пор даже на половину не восстановилось- Москва выглядит просто идеально.  И не хрена все считать в долларах, живём в Европе, торгуем в основном  с Европой , так давайте и считать в евро. А если московская недвига, все это время еще и в аренду сдавалась(что по% повыше чем в других европейских городах,  из-за налогов итд) то вообще, все сладко получается. Все данные по квартире привел из личной покупки  в 2009 году (сам сейчас живу).

Лабиринтов Сергей, давайте не высосанные из пальца цифры анализировать. Вот адекватно посчитанный индекс (как вы хотите — в евро):
https://www.irn.ru/gd/?class=all&type=1&period=0&grnum=1¤cy=2&select=currency
Падение с 4000 до 2500 — это не 12%, а все 40% вообще-то. Это мы еще номинальные цены смотрим. Добавим сюда инфляцию за эти годы — а, в отличие от курса, который скакнул в 2 раза — цены в магазах с 2008-го скакнули раза в 2.5-3. Итого получаем эпический слив тех, кто пытался «инвестировать» в недвигу все эти годы.

MadQuant, Цифры все приведены точно ,  пример из личной покупки  (в 2009 году за 9, 5 млн при курсе 44 руб  за евро в июне), сейчас цена 18 млн при 71 р за евро.Сами посчитайте. Ирн квартирами не торгует, индекс рисуют примерный. Еще зависит от локации нахождения жилья (район району рознь) Где-то может быть  и упала (Бирюлево, Бутово итд), но не настолько сильно как в среднем по Европе.Я пример с 2009 года привел (тут рост в евро), а инфляция  легко арендой отбивается. 

Лабиринтов Сергей, индексы irn — очень хорошие, построенные по ценам реальных сделок, с удаленными аутлаерами. И они отражают общую картину по рынку. Вы мне вместо этого предлагаете анализировать одну отдельно взятую квартиру непонятно где, да еще и привираете.
Вот, оценил я квартиру с параметрами вроде вашей, получилось довольно близко: https://www.irn.ru/price/?todo=calc&external=&service_key=5de2be73464c03.62795848&price_cond=&flat%5Bmetro%5D=&flat%5Binput_district%5D=83&flat%5Binput_podm%5D=&flat%5Bmetro_time%5D=10&flat%5Bmetro_type%5D=1&flat%5Bdo_mkad%5D=2&flat%5Bhouse_type%5D=2&flat%5Bfloors%5D=17&flat%5Bfloor%5D=5&flat%5Brooms%5D=3&flat%5Bsquare%5D=74%2C0&flat%5Bsquare_kitchen%5D=8%2C0&flat%5Brepair%5D=3¤cy=2&date=01.07.2009

Не льстите себе, с середины 2009 года в евро цена упала на 14%, а с середины 2008 — на все 30%. И даже по этим ценам — если вы выставите ее на продажу, то с удивлением обнаружите, что за такие деньги она никому не нужна, и продавать будете годами.

MadQuant, Да я не преувеличиваю,  по покупке чистая правда  в 2009 году за 9,5 млн в июне. По продаже, данные с циана взял ( дома 17 этажки по ул Раменки, нечетные  номера 7, 11, 25 от17 до 19 млн руб. Чётные 6, 8, 12, 16, 18 дешевле так как окна на мичуринскийй выходят, у меня 11 дом 15 этаж) Квартиры в нашем районе, очень хорошо продаются (судя по постоянным ремонтом в подъезде) сам в 2017 г, выставлял  в циан за 16, 5 млн ( хотел новостройку жк Мосфильмовский взять), оборвали тел. Не показывал так как не нашел альтернативу (по деньгам не проходил)

Лабиринтов Сергей, еще раз — мне неинтересна ваша квартира, пишете правду — значит, вам повезло, удачно купили, поздравляю. Это не отменяет того факта, что индекс с вершин на 30-40% просел в евро.

MadQuant, Да нет я согласен с вами ( в среднем по Москве упала ), сейчас проанализировал однушку в районе Отрадное (у меня там была под сдачу 9- жка н ул Пестеля 4-а) на вышке в 2008 г стоила 5200 тыр- 138 тыс тех еще евро, сейчас  6100 тыр — 86тыс сегодняшних, здесь да падение на все 40%. Но если недвига в хорошей локации, а район раменки один из самых дорогих в Москве, цены не упали (или упали совсем чуть-чуть)

RUH666, в не популярных местах переодически всякие объекты за 1 один евро предлагают только чтоб кто их содержал, в России при росте ЖКХ и налогов, при демографически не благоприятной ситуации в небольших районных городах уже давно просто за коммуналку сдают.

RUH666, я это применительно к РФ написал, в Европе рынок более устойчивый, и живет он как и московский рынок, за счет каннибализма.

И по хорошему цены на недвижку уже давно надо в баррелях считать или в киловаттах. :)

RUH666, в недвижимости «щас» — это лет 10-20. Иначе какой смысл с ней связываться? =) Так вот за 20 лет демография рулит в товарах и услугах. Везде. Сырьё, драг.металлы и производные живут другой жизнью. Тут и слово «щас» имеет другое значение и цены организуются иначе.

RUH666, знаете, я тут подумал и уже склонен с Вами согласиться. Пытался подобрать пример где есть явная зависимость депопуляции и завал цен на недвигу. Так вот не вспомнил! Те же страны Прибалтики — население падает рекордными темпами, а недвига прёт вверх.
Как это работает? Фиг пойми =/ Надолго ли? А может и надолго! =/
Прибалтика, конечно, не очень адекватный пример, там настолько мало людей, что они вообще почти ни на что не влияют. И цены окружающие их формируются глобальными процессами на 100%. А вот Китай — да. Впереди интересные наблюдения по Китаю. Когда там население будет уменьшаться лет 10, вот тогда посмотрим. Это будет самое глобальное явление. Уж тут точно никто не может снаружи задувать ветром =)

RUH666, деревья не растут до небес и печатный станок не будет вечным. Либо его выключат и будет обвал, либо не выключат и будет гиперинфляция -> повышение ставок ->  обвал

RUH666, почему именно через 5, а не через 6? Я не думаю, что проблема транферта власти в 2024 не будет решена. Придумают что-нибудь. Могут повлиять внешние обстоятельства, вроде глобального финансового кризиза, но он может случится и завтра и через 10 лет, никто не знает

RUH666, когда ещё пара заводов вернется в Европу) к роботам

RUH666, не моя тема
Но сдавать жилье не выгодно, если не растет цена кв метра

RUH666, аргументируйте почему? Допустим снизят ставку до 4% в рублях и что? Люди перекредитуются и цена будет следовать за инфляцией в лучшем случае.

RUH666, с этим я согласен, я не согласен только с тем, что это будет длится 5 лет. Почему 5 то?

RUH666, по этой логике и любой бизнес должен переть — свеженапичатанных денег же вокруг много, но это не так, так же и с недвигой — если она в местах концентрации денег то все хорошо, если нет то может падать.

RUH666, ну с близким понятно, но и недвиги это тоже касается.

RUH666, покупатели обычной недвижки не особо близко, в стране какой год М2 надувают, а средний чек в магазинах падает :)

RUH666, импотеку уже всем впарили кто хотел, некоторым и не по одному разу, демография и средний чек не способствуют.

RUH666, ну… Будет… Газпром ждали почти 10 лет, что б расти начал))

Как с чего, много предпосылок, и как вариант начала кризиса в 2020 году который продлиться 2 -3 года, но я распариваю и Ваш вариант когда к 25 году доллар будет по 45 р а после будет жёсткая экономическая ситуация, мне кажется ближайшие пол года все поставят на свои места и будет видео верх или вниз

RUH666, боюсь с Вами спорить, так так сам ждал доллар75 в январе 2020, пока, что шляпа буду действовать так если пройдёт 65 стоп на 63 тайк 75 примерно и наблюдать за ситуацией

RUH666, ну значит пора ))

RUH666, падать

RUH666, а, сорян, низы по золоту (оговорочка — о чем думаю). Рей Далио дико топит за золото, да и много уже таких.

RUH666, защитного актива нет, захотят навоз будет стоить улиард, захотят золото будет по цене гамбургера, вы че как дети

RUH666, пора изменчива

RUH666, есть у меня друг из братии иллюминатии он рассказывал, что там у рептов главный есть, как он захочет так и будет, вообщем дело серьезное, они крутые ребята, но недалекие правда… деградировали со времен последнего тысячелетия, как наденут портупею, так тупее и тупее…

Eugen, 
ПОРТУПЕЯ КТО НЕ В ТЕМЕ

RUH666, наложница смотрел фильм?