Мысли по поводу расчета mredc Индекс московской недвижимости ДомКлик и почему его трудно использовать для оценки рынка

Всем привет!

Давно хотел разобраться с этим индексом и вот в вечер воскресного дня появилась минутка. Можно не читать мой пост с занудством, а просто открыть методику(там благо меньше 10 стр) https://fs.moex.com/files/21299/35684

Движемся сверху вниз

1. При расчете Индекса учитываются данные об ипотечных сделках ПАО Сбербанк, содержащие всю необходимую информацию о стоимости сделки и качественных характеристиках объекта недвижимости, находящиеся в распоряжении ДомКлик, со следующими характеристиками:

Ну этого мы и ожидали, а вот дальше начинаются хитрости

• Стоимость объекта недвижимости не должна превышать 30 000 000 (тридцать миллионов) рублей;

Почему именно 30, а не 50 или отклонение от индекса за прошлый период больше чем столько-то или от медианы или перцентиль? Получается однушка в центре войдет, а вот 100 метровая квартира в новом доме уже нет. Ну ладно еще дальше

• Продажа объекта недвижимости не должна осуществляться в рамках маркетинговых акций, проводимых компаниями-застройщиками;

Ты туда не смотри ты сюда смотри. По мне это манипуляция индексом в угоду застройщиков.

• Объект недвижимости должен находиться в панельном, кирпичном, или монолитном многоквартирном доме, построенный не ранее 1901г, этажностью не более 26 этажей.

Сейчас тенденция строить в Москве высотки, но их решили выкинуть из индекса. Видимо для того чтобы иметь возможность сравнивать индекс как бы на одинаковых объектах. Идея так себе на мой взгляд. Индекс в том числе должен показывать что берут, его структура может меняться в каких-то разумных рамках.

1. При расчете Индекса не учитываются сделки, заключаемые по цене квадратного метра, превышающей 300% или составляющей менее 30% от средней цены квадратного метра в данном административном округе, определяемой по всем сделкам за предшествующие 4 недели, соответствующим условиям п.2.1.1..

Хотите так ну давайте так, хотя можно придумать формулу схожую с объемом торгов что такие сделки просто будут иметь малый вес.

1. Значение Индекса рассчитывается как средневзвешенное значение стоимости квадратного метра по административным округам г. Москвы и Сегментам рынка недвижимости, предусмотренным Приложение 1. настоящей Методики.:

где:

I_n – значение Индекса на n-ый момент расчета;

P_in – средняя цена квадратного метра общей площади, рассчитанная на основании сделок с объектами недвижимости данного Сегмента за предшествующие 4 недели;

W_in – вес i-го Сегмента рынка недвижимости в Индексе, определяемый на основании п 2.3. настоящей Методики.

1. Средняя цена квадратного метра общей площади, для каждого Сегмента, определяется как средняя арифметическая цен сделок, удовлетворяющих условиям 2.1. настоящей Методики, с объектами недвижимости данного Сегмента за предшествующие 4 недели.

Если я правильно понимаю эту формулировку, то берется среднее за квадрат по всем сделкам в сегменте и умножается на коэффициент(про него позже). Сразу вспоминается школьная задача про то что автомобиль проехал 1 час со скоростью 100 км/ч и потом 10 минут с 10км/ч и нас спрашивают про среднюю скорость. В логике документа это видимо 55км/ч. Или если было продано 1 однушка 1 двушка и 1 трешка то все они дадут одинаковый вклад, хотя количество денег растет. Дальше больше

1. Если число сделок, удовлетворяющих условиям, предусмотренным п.2.1 настоящей Методики, в каком-либо Сегменте за предшествующие 4 недели составляет менее 10, для расчета средней цены квадратного метра жилой недвижимости в данном Сегменте используются цены последних 10 сделок за весь доступный период.

Если продажи встали, то мы просто берем прошлые значения.

Расчет весовых индексов похож на веса акций по объему торгов что наверно самая разумная мысль что я тут вижу. Плюс коэффициент учитывающий численность населения района. Грубо говоря константа и есть константа.  А вот сегменты разбиваются без лишних усложнений
до метро больше или меньше 1100 метров и является ли дом кирпичной пятиэтажной/панелькой или нет. Тут видимо логика разделить дешевый сегмент от дорогого.

На мой взгляд есть куча проблем с данным индексом и основная он плохо отражает реальную картину рынка, а именно:

• Искусственное исключение сделок по определенным объектам. Причем тут есть как чисто формальные критерии которые как-то можно объяснить и верифицировать, так и исключение сделок по «акциям» которые могут быть 100% манипуляцией.

• Смещение цены в сторону сделок, а не следование за деньгами.

• Упрощение локации до района Москвы и дескретного значения близости до метро. ДомКлику и Мосбирже наверно трудно придумать что-то более объективное у них лапки видимо. 

• Расчет по 10ти сделкам из прошлого это вообще без комментариев. А как нам понимать по скольким районам/сегментам случилась такая беда?

• Подумайте что будет с индексом если сделки остановятся или упадут в 2 раза.

На мой взгляд говорить об объективности индекса, а тем более торговать фьючерсами на него очень сомнительное занятие.


На сегодня все если еще что-то вспомню то допишу.