Какая себестоимость строительства жилья?

КОТИРОВКИАКЦИИ +88ОБЛИГАЦИИ +11БРОКЕРЫ +9ДРУГИЕ +75

Все блогиЧАТПотокНовости акций

Подписаться на блог

Блог им. MKrrr

Какая себестоимость строительства жилья?05 июля 2022, 08:10|Максим

Разбираемся с отчетностью топовых строительных компаний и смотрим запас прочности цен на строящееся жилье.

Оценивая перспективы падения цен на недвижимость – неплохо бы разобраться в себестоимости строительства. В недавней презентации ГК Самолет, группа показывала четырех крупнейших застройщиков:

Вот их мы и рассмотрим с точки зрения рентабельности бизнеса за последние 3 года. 2019-2021 годы очень интересные с точки зрения анализа. Совсем не такие скучные, как предыдущая трехлетка (2015-2018).

2019 показывает себестоимость в условиях новой реальности после Крыма

2020-2021 изменение отрасли из-за COVID: разрыв цепочек поставок, снижение ипотечных ставок, начало бума в недвижимости

По такому принципу я разобрал все компании из списка выше. Показываю на примере ПИК. Разобрал и перезабил отчетность в Excel, только нужные цифры

Фактически, тут две группы показателей:

1. Финансовые. Для расчета показателей рентабельности

2. Объем недвижимости в запасе

Показатели рентабельности рассчитываются классическими способами.

Для оценки недвижимости в запасе я брал незавершенное строительство из запасов. Это не стройматериалы на продажу, и не что-то другое. Именно уже построенное для продажи. И из этой величины убираю то, что оплачено (средства на эскроу), но не передано застройщику и лежит на счете в банке.

То есть это то, что построено свыше оплаченных квадратных метров. То, что уже имеет стены, но еще не имеет собственника и только выйдет на рынок.

У меня получилась сумма показателей из компаний, которые в 2021 году построили почти на 0,9 трлн. рублей, что эквивалентно доле рынка около 7% по всему российскому рынку, и более 20% рынка Москвы и Санкт-Петербурга

0,9 трлн. рублейгодовая выручка четырех компаний из моей подборки

Валовая рентабельность всех компаний моей подборки: 27-29%. Это значит, что в стоимости квадратного метра реальных затрат на земельный участок, бетон, цемент, отделку, крышу – чуть больше 70%. Еще около 8-10% идет на рекламу, маркетинг, и заработную плату управленческого персонала – об этом говорит разница между показателем операционной и валовой рентабельности.

А вот чистая прибыль строительных компаний крайне высокая – в последние 2 года это 17-18%. Скажу честно, это фантастически высокий показатель.

Что касается построенной, но не проданной недвижимость, то ее размер в деньгах почти не изменился за последние три года и составляет около 400 млрд. руб. Это эквивалентно половине годовой выручки, но ощущения сильного перепроизводства не вызывает.

Как я интерпретирую данные?

1. Запас маржи строительных компаний колоссален. Почти пятая часть стоимости квадратного метра – чистая прибыль застройщика. За вычетом всех расходов, кредитов, налогов. Сейчас это слишком рентабельный бизнес. Если бы не влияние банков на строительную сферу через эскроу счета и ипотечную поддержку – на рынок бы уже вышли сотни компаний, которые поборолись бы эту прибыль.

2. Сильного перепроизводства (вернее, перестроительства) я не вижу. И тем не менее, компании строят про запас. Почти половина уже построенной недвижимости или еще не вышла на рынок, или еще не нашла своего покупателя.

3. Ипотека: ждем отчеты. Свежих отчетов компаний пока нет, а использовать данные до февраля нецелесообразно. Надо ждать долю ипотечных сделок в продажах новостроек.

Сильного влияния роста стройматериалов на себестоимость нет. Как минимум за последние три года прибыль застройщиков оставалась на фантастически высоком уровне и не снижалась из-за изменения цен на стройматериалы. За все платил покупатель.

Как мы видим, запас для снижения цен есть и он колоссален. Снизив цены даже на 10% — строительные компании все равно будут в огромной прибыли.

«А почему маржа строителей должна снижаться?» — спросите вы

Потому что недвижимость — это цикличный рынок, и чтобы сохранить бизнес в нестабильное время придется класть кирпичи по себестоимости. Так было с металлургическими копаниями, угольщиками, производителями алюминия, и даже нефти — со всеми циклическими рынками.

И очень важный disclamer: все что здесь написано касается только первичного рынка жилья. Это он оторван от реальности льготными ставками. Снижение на вторичном рынке будет меньше.

-----

Другие статьи по этой теме — в моих записях.

Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.

спецраздел: Акцииобсудить на форуме: Инвестиции в недвижимостьКлючевые слова: акции, инвестиции в недвижимость

3.8К | ★4

#17 по плюсам, #23 по каментам

хорошо 25

remontkvartir54.ru

РЕКЛАМА

Профессиональный ремонт квартир в Новосибирске!

afsite.ru

РЕКЛАМА

Продающий сайт за 15 000 рублей! Под ключ за 7 дней!

21 комментарий

Пока есть льготная ипотека будут брать.  Сегодня у ПИКа ипотека от застройщика 1,9%.  2х комн квартира на море 7 млн, ежемесячный платеж 20 000 рублей, это дешевле чем снимать квартиру. И потом через 15-20-25 лет, что такое 20 тысяч рублей, при нынешней инфляции.
Вангую новый всплеск продаж.
Да даже если есть деньги на квартиру.  Кладешь под проценты на вклад и с процентов гасишь ипотеку.
Получается квартира бесплатно.  По итогу у тебя и вклад на руках и квартира выплаченная.
БЕСПЛАТЕКА

Александр Симонов

Сегодня в 08:30Ответить

+2

Александр Симонов, так там цена завышена на 15-20% от рынка.
К тому же при ухудшении ситуации (а всё к тому и идет), рынок недвижимости также будет стагнировать годами. И как бы не получилось, что купленная за 7млн бесплатека, через 3-4 года будет стоить 4млн.

Василий Котов

Сегодня в 09:19Ответить

+2

Василий Котов, скорее всего сразу после покупки стоит 4, ведь ее нельзя перепродать с льготной ипотекой

Максим

Сегодня в 09:30Ответить

+1

Максим, так оно так и работает.
У пика разница в проданных квартирах и тех, что строятся рядом ща одну и ту же квартиру 9.5-10 (вторичка) и 11.5 первичка. Только первичку надо ждать ещё год)

Mitro77

Сегодня в 09:59Ответить

Александр Симонов, а что это за проект на море у пика?

Василий Котов

Сегодня в 09:20Ответить

Василий Котов, поддерживаю вопрос, напишите пожалуйста

Максим

Сегодня в 09:30Ответить

Василий Котов, Новороссийск. Черноморский-2

Александр Симонов

Сегодня в 10:36Ответить

Александр Симонов, подскажите, как получить ипотеку? нужно лично в офис ПИКА подъехать и договвариваться лично о процентах или все через онлайн делается? Какие требования к заемщику? 

Boris Rydichev

Сегодня в 13:24Ответить

+2

Александр Симонов, это вы на рекламном баннере прочитали? Или лично брали 7 миллионов с платежом 20000? Бредятина полная.7 миллионов, я даже без калькулятора вам скажу минимальный платеж 55-60.