Блог им. Lovkach56rus

Есть ли пузырь на рынке недвижимости? Анализ рынка недвижимости Санкт-Петербурга

Недавно я посмотрел интервью с Максимом Орешкиным Советником президента Российской Федерации.

Он ответил на вопрос касательно пузыря на рынке недвижимости.

Вот его дословный ответ:

В строительном секторе на уровне спроса пузыря нет. У нас соотношение зарплат к среднему ипотечному платежу на низком уровне. Жильё стало доступнее.

Мне стало интересно, а так ли это на самом деле и я решил это проверить на примере рынка жилья в Санкт-Петербурге.

Вводные:

  1. Среднестатистическая семья из 3 человек
  2. Средняя зарплата в городе СПб согласно официальным источникам.
  3. Средняя ставка по ипотеке.
  4. Стоимость квартиры в 54 квадрата – средняя площадь согласно данным нашего правительства для семьи из 3 человек.
  5. Стоимость жилья по годам.
  6. Первоначальный взнос 15% от суммы недвижимости.

Есть ли пузырь на рынке недвижимости? Анализ рынка недвижимости Санкт-Петербурга

Я решил посчитать 2 коэффициента.

  1. Коэффициент жилищной доступности (КЖД).

КДЖ = (средняя стоимость кв. м × общая площадь квартиры (54 кв. м)) / (суммарные доходы семьи за год).

Данный коэффициент говорит нам о том, за сколько лет семья накопит на квартиру при условии, если весь доход уйдёт на накопления.

Получается, если вы тратите часть доходов на еду, одежду, развлечения, то этот срок увеличиться в разы.

Получилась вот такая картина.
Есть ли пузырь на рынке недвижимости? Анализ рынка недвижимости Санкт-Петербурга

Можно выделить 4 этапа.

  1. В период с 2006 по 2010 год зарплаты росли быстрее, чем цены на недвижимость, за счёт этого коэффициент снизился с 10,8 до 6,3.
  2. С 2010 года по 2014 год произошла стабилизация.

Ставки по ипотеке были стабильными на уровне 12,5%, а стоимость жилья практически не выросла (даже инфляцию не покрыла).

3. С 2014 года по 2018 год пошло снижение коэффициента.

Ставки пошли сильно вниз, а вот стоимость квартир также отставала от уровня инфляции. Это так кризис 2014 года сказался или была другая причина (Может кто изучал этот вопрос, подскажите в комментариях).
              Есть ли пузырь на рынке недвижимости? Анализ рынка недвижимости Санкт-Петербурга

За счёт этого коэффициент снизился до рекордного низкого уровня, достигнув отметки в 4,2.

4. С 2018 года ставки по ипотеке пошли вниз, а квартиры стали дорожать.

Причём цены с 2018 года по 2022 год цен выросли в 2 – 2,5 раза.

При этом процентные ставки достигли рекордно низких отметок, а коэффициент за счёт удорожания квартир вырос с рекордно низких отметок в 4,2 до текущих 5,9.

 

Вывод:

Доступность жилья по данному коэффициенту выросла в 2 раза с 2006 года, но вот если смотреть на период с 2010 года, то данный коэффициент практически не изменился.

Есть основания полагать, что ставки по ипотеке достигли своего дна и будут в будущем выше, чем в среднем за период с 2020 по 2022 год, что должно повысить данный коэффициент до уровней 2008 – 2009 года и тем самым доступность снизиться.

2. Рассчитаем соотношение зарплат к ипотечному платежу, на который ссылался Максим Орешкин в интервью.

Коэффициент говорит нам о том, во сколько раз доходы превышают ипотечные расходы.

Норма, согласно которой банки готовы утвердить кредит – когда на его погашение у клиента будет уходить не больше, чем 40-50% дохода.

Вот такие данные у меня получились.

Есть ли пузырь на рынке недвижимости? Анализ рынка недвижимости Санкт-Петербурга

Если опираться на данный коэффициент, то до 2015 года в принципе ипотека не была доступна большинству жителей Санкт-Петербурга.

С 2006 года по 2022 год доступность жилья выросла в 3,4 раза.

Получается, Максим Орешкин не соврал.

В данных расчётах есть куча нюансов:

  1. Данные брались из разных источников.
  2. Не брались дополнительные расходы: страховки, ремонт, мебель, кредит на первоначальный взнос, комиссии агентам и т.д.
  3. Я брал в расчёт, что оба члена семьи работают. Согласно, данным от Росстата 74% женщин работает, а 26% не работают.
  4. Зарплаты у мужчин, как, правило выше, чем у женщин в подобающем большинстве случаем.
  5. Можно поспорить о том, достаточно ли 54 квадратных метра на семью в 3 человека.

 

Вывод:

Если исходить из расчёта данных коэффициентов пузыря на рынке недвижимости нет. 

А что вы думаете о рынке недвижимости?  Есть ли пузырь или нет? 


Файл с расчетами есть в телеге — t.me/invest_fynbos 

★8
96 комментариев
Лучше стараться обходить эту кабалу. Переплата получается за все года просто лошадиная.
avatar
Денис Горин, тут не поспоришь.
Денис Горин, обходить стоит, если ставить на стагнацию цен.
Кто-то покупает акции на растущем рынке с плечами, а за плечи% много выше, чем по ипотеке.
что бред, кстати, ведь в залоге более ликвидный актив, чем квартира
Денис Горин, ну хз с учётом роста цен. Можно было в 2018 купить двушку, а сейчас продать и купить трешку. А сможет ли так же сделать тот кто хотел купить сейчас на свои трешку?
avatar
ICEDONE, это как? продать двушку и тут же на эти же деньги купить трешку? какой-то бред. Или вы добавили виртуальную прибыль от продажи двушки к полученной сумме второй раз. Какая-то фигня же
avatar
Ra Ga, я к возможности расширения. Была семья из трёх человек в двушке, родился ещё один купили трешку с доплатой(ипотекой). Или жили с родителями втроём копили на свою хату, и йух)
avatar
ICEDONE, доплата же стала больше, чем раньше. В чем их выгода? От роста недвижимости выигрывают застройщики, собственники земли и наследники. Все остальные теряют.
avatar
Ra Ga, блэт я пас. Вы не верили, а может я неправильно объяснил
avatar
вообще против того чтобы мерить в ежемесячных платежах и доступностях пожизненных ипотек.
как по мне, лучше соотносить свой доход с ценой 1 м2 недвижки
нормальная ситуация на рынке труда и недвижимости, когда месячная зарплата равна цене 1 м2. тогда недвижка относительно доступна и ипотека — не кабала на всю оставшуюся жизнь

исходя из соотношения зарплаты к цене 1м2, в спб недвижка сильно переоценена. ну или зарплаты слишком низкие.
avatar
павел, а если ипотека будет под 2% при инфляции в 10% и ОФЗ в 9%? тогда ипотечный платеж будет гораздо важнее цены.
avatar
Ra Ga, это всё уже в цене. на какие только дурацкие схемы не идут застройщики лишь бы не снижать цены до адекватных
avatar
павел, я к тому, что не всегда нужно использовать средний доход для расчета нормальной цены на недвижимость
avatar
павел, Назовите,  хоть один крупный город в мире  ( в более менее приличных, странах,  включая РФ), где метр, равен одной зарплате, это только в мечтах, везде окраины городов примерно 1,5- 2 зарплаты за метр, центр от 2,5 зарплат.  Пример Барселона ( средняя зарплата 1,5 тыс евро чистыми), на окраине метр стоит 2- 3 тыс евро, центр 4- 10 тыс евро. Нью Йорк ( средняя зарплата 4тыс долл чистая) окраина 7- 8 тыс за метр, центр 10- 30 тыс долл. Москва ( средняя зарплата 100- 150 тыс руб) окраина  220- 235 тыр за метр, центр,  от 350тыр. Так что всё относительно.
avatar
LSV, да, но соотношение зарплат к ценам ухудшается в РФ и не только к ценам на жилье.
Успокоительные рассказы про жизнь в кредит не успокаивают.
При этом застройщики и банки вещают про рекордную ебитду.
Добром не кончится расширение разрыва между бедными и богатыми
avatar
LSV, только в этих странах ипотечная ставка в 2-2,5 раза ниже!
Что делает ипотечный платеж куда как более посильным, чем в РФ.
avatar
Дмитрий, Ага была в 2 раза ниже, щас ( при инфляции 8-10%), и ставке под 5 %, идите найдите дешевле 7% ( у них) ,  ьак же как у нас ( льготная)
avatar
Добровольная страховка жизни и здоровья (а по сути оставшихся к выплате  денежных средств) — основное и у всех застройщиков/банков условие. Ее сумма с лихвой перекрывает льготные проценты по ипотеке и может достигать 10-15%  годовых. Т.е. ипотека под 0,1% по факту оказывается не такая уж и дешевая. Этот вопрос нельзя не учитывать.
+ выяснилось, что если вы покупаете квартиру без ипотеки (сразу все платите) у некоторых застройщиков сразу предусмотрена скидка  до 10%. Т.е. ипотека 0,1% на 10 лет уже заложена в озвученную в рекламе цену.
avatar
IZIB, подождите, как все затарятся, они ещё и обязательное страхование жилья введут, пока боятся, чтобы покупателей не спугнуть, ждут пока все собственниками станут.
вот такое выкладывал когда-то

Николай Помещенко, хороший график. Надо по РФ тоже посчитать кэфы.
Эт с какой стороны посмотреть. А сторон у этой темы много) 
Так вот с одной из них — банка- это безусловно пузырь. А ему больше зарабатывать не на чем. Ему приходиться всё глубже и глубже погружаться в эту трясину из которой выхода нет. То же самое и для страховой.
  Устрой им стресс-тест a-la 1998 — костей не соберешь. Никакие стабилизационные кредиты не спасут. Все резко превратятся в ВТБ.
 Щастливо пережили 1998? Именно потому и пережили, что народ был гол как сокОл. Кредиты физлицам никакой дурак не выдавал. Банки и страховые зарабатывали на бизнесе. Поэтому токсичности было минимум. Даже по тем временам, а по нынешним — все банки бы остались живы, кто тогда пошёл ко дну.
 Такого стресс-теста больше не будет? Не кричи гоп не перепрыгнув ямы.
avatar
11 11, сегодня в новостях писали про 47-49% отказов в Ипотеке в 4 кв 22 г.- якобы новый рекорд в РФ.
avatar
Алексей Askr Скрыпнев, это ни о чем. Там полный бардак. И с «льготной» ипотекой, и «сельской» ипотекой и прочими местными какими-то условиями. Это попытка соломинку подстелить.
avatar
Пузыря в недвижке нет. На авторынке есть.
avatar
ICEDONE, где есть льготная ипотека там не может не быть пузыря в недвижке, вот если бы льготной не было, то цена бы не взлетела в три раза за пять лет.
Переключая каналы, так её снижать ещё 6 этапов можно, если каждый этап на 2 разбить, то вообще 12 новых льготных ставок впереди. Есть куда пузыриться.
Жёсткий Ястреб, ну, если государство банчит то да. У нас чем богаче тем больше государство даёт, чем беднее тем больше вероятность, что хрен чего получишь, хотя бы как-то продумали эту льготу, а то одни рантье под сдачу за копьё берет льготу, а другие и без денег сидят и льготу не имеют.
@У нас соотношение зарплат к среднему ипотечному платежу@/
В статье почему то на 1 ипотеку применяется сложение 2-ух зарплат. Где-то тут ошибка. Тем-более учитывая что ипотеку берут в одно лицо и живут отдельно.
avatar

Алексей Askr Скрыпнев, я считал для семьи из 3 человек. Мама, папа и ребенок. Мама и папа оба работают, отсюда и расчет с умножением средней зарплаты на 2. 

Вы конечно можете коэффициенты увеличить в 2 раза и будет вам расчет для одного работающего человека.

Точка спокойствия, а почему из двух? Если у мужчины 2 жены и все работают, то будет еще лучше картина :))))
Алексей Askr Скрыпнев, ага потом пенсии бабушек дедушек добавят и опять скажут что пузыря нет
avatar
павел, тока что). Как раз бабушке) добавили 1300, и пришла квартплата ровно на эту же сумму +. Они там жестко мониторят))) 
avatar
О чём спор!? Выводы автора только подтвердили первую часть утверждения Орешкина:
соотношение зарплат к среднему ипотечному платежу на низком уровне.
т.е. зарплаты в сравнении с платежами невелики.
А чтобы опровергнуть вторую часть:
Жильё стало доступнее.
достаточно включить голову.
avatar
Rostislav Kudryashov, ато) Оруэлл аплодирует 
avatar
Rostislav Kudryashov, спасибо автору за приведённую аналитику и расчёты.
avatar
Rostislav Kudryashov, Нет. Раз говорят об "уровне", значит сравнивает текущее и прошлое отношения. И делает вывод, что стало лучше.
avatar
  1. Можно поспорить о том, достаточно ли 54 квадратных метра на семью в 3 человека.
Да это передел мечтаний для среднероссийской семьи из двух родителей и ребёнка.
avatar
Антиинвестор, это мрак.
avatar
Да нет никакого пузыря, это обычные стоны нищебродов. Другое дело, что и факторов за рост нет, поэтому смысла покупать не вижу. Так что какая разница, есть пузырь или нет?
avatar
MadQuant, а если рубль обвалить, побежите брать?
Жёсткий Ястреб, ??? Как обвал рубля повлияет на мое решение владеть или не владеть недвигой? У меня все, кроме спекулятивного капитала и по мелочи, лежит в грине за бугром. Тратить эти реальные деньги на падающую недвигу в стране третьего мира, которую скоро может бомбить будут — это надо быть альтернативно одаренным.
Вот в Армении стоимость аренды выросла в 3-5 раз за последний год, а недвига выросла не так сильно. Подумываю, если найти нормального управляющего недвигой — получится очень вкусная инвестиция. Правда, все те же риски, учитывая, что резиновожопый дед фактически сдал ее Турции и азерам.
avatar
MadQuant, 
Как обвал рубля повлияет на мое решение владеть или не владеть недвигой?

Ааа, всё прапала, деньги сгорят, надо что-то купить и захеджироваться ©
Ну по поводу бомбить — это вы махнули… ЯО — остановить даже сейчас любую движуху можно, просто невыгодно. Так что никто не полезет, это 100%. Скорее экономика загнётся. Бетон-монолит — последнее дело, когда больше нечо домбить.


Сделал график и не поверил своим глазам:
Квартира сейчас стоит примерно столько же сколько и 10 лет назад
Выходит те кто купил квартиру в 2017-2020 хорошо вложили деньги

Я то на полном серьезе считал что цены на недвигу завышены а получается они там где и должны быть (плюс/минус)

avatar
Денис Повис, если бы не устраивали льготных ипотек, то остался бы уровень 100-120 зарплат, еще хоть както норм.  а так пожизненные ипотечники разогнали цены
avatar
Денис Повис, я сам был неприятно удивлен(.
Денис Повис, Бинго, я уже устал объяснять всем всепропальщикам бетона эту очевидную вещь. Пузыря нет, рынок недвижимости не переоценён. Ну не может однушка стоить как китайский кроссовер.
avatar
Денис Повис, это если согласится, что все что ниже 200 — это не пузырь. А то вы взяли пик цен на жилье с 2006 года (когда был пузырь на рынке), и от него считаете. Возьмите с 2000 года.
avatar

Aneto, 
Сделал + немного подправил 
Ибо первый график делался из таблицы ТСа а там данные немного неверны

avatar
Денис Повис, походу в начале 2000 в Питере была проблема с новостройками.
avatar
Ставка по ипотеке 7,2%. Ключевая ставка 7,5%. Ставка по ипотеке должна быть выше из-за риска, а это не так. Следовательно цены завышены, пузырь есть
Данила Овечкин, точно. 7,2- некая льготная ипотека, не для всех. надо считать по общедоступной ставке. 10,9% сбербанк
avatar
Ну в общем я опишу из своего опыта. До 2015 мне квартира была не по карману. Хотя в 2008 можно было купить на сильной просадке. До 2020 еще можно было зайти. С 2020 ну его нафиг. Рост зарплат не существенный. При этом цены на все взлетели. Рост жилья в основном связан с ростом цен на материалы. Скажем так одеть квартиру после застройщика стоит около 1.5 миллионов. Ну никак сама квартира не будет стоить 1.5миллона. В общем цены обоснованны. Но брать сейчас верх безумия. Зарплаты стогнируют. А все подорожало. Т.е. уменьшается еще и тело зарплаты. 
дадашов фархад, по материалам непонятно. арматура взлетела на полгода-год с 50 тр до 100 т.р., но уже упала опять на 57 т.р. за 1 тонну. а цены на недвижку как взлетели втрое, так и не опускаются
Металлоснабжение и сбыт (metalinfo.ru)

на бетон особых скачков и не было в цене

так что рассказы застройщиков про выросшую себестоимость неубедительны
avatar
павел, нельзя потому что конечному продукту в цене падать. Смотрите что произойдёт: тот кто купил и «доволен как слон» ростом виртуальной цены, он почувствует себя лохом, мол купил на хаях, это в свою очередь дестимулирует следующих хомячков торопиться с покупкой, что только усилит падение. Хомячки то хотят присоединиться к победителям, к счастливчикам, к успешным… они не хотят быть лохами, терпилами, и кроликами, которых разводят. Поэтому цена должна расти всё время с лёгкими паузами и без внятных коррекций. А впаривать уже надо на панике, когда у хомячка нет времени думать рационально. Он будет готов подписать любой договор, лишь бы успеть до того, чем его напугал в своих рассказах риелтор. 
Жёсткий Ястреб, сейчас выгодно самому строить. материалы подешевели
avatar
павел, Себестоимость строительства опустилась до уровня, который был до начала СВО
smart-lab.ru/mobile/topic/870072/

павел, в спб бетон около 5р +доставка. Цемент дорожает

арматура, да подешевела

Чеснок, квадратный метр втрое подорожал с 2018, бетон и арматура — на треть
avatar
павел, я и не спорю, прост к вашей табличке цен на бетон вопросики
Чеснок, другой не нашёл в открытом доступе
avatar
дадашов фархад, а цб говорит на депо лежит 60 триллионов, теоретически если их шугануть нормально по турецкому сценарию, то побегут наличкой брать от безвыходности.
Мда, пздц некрасиво. ТС, думаю, понял, о чем я. Кстати, не всё поправил…
avatar
КриптоУлитка, я случайно удалил коммент)). Хотел свой, а удалил ваш и все свои… А, что еще не поправил?
Точка спокойствия, всё хорошо. Мне показалось, что цифры поправили, но в тексте осталось деление на членов семьи. Возможно это на другой площадке я увидел
avatar
Орешкин человек умный, наверняка сначала поработал над списком вопросов РБК. Поэтому и ответы на 99% адекватные и честные.
avatar
MGM, с таким мрачным взглядом на будущее в чем храните деньги? Баксы, Золото? Находитесь ли вы при этом в РФ?
Точка спокойствия, я покинул СССР в далёком 1981 году, это не мрачные взгляды, это то, что сейчас актуально и что подхватят различные политики и блогеры в ближайшие годы. Как и то, что я писал с 1992 по 1999 уже реализовалось.
Вам необходимо всё продать и бежать из РФ, спасаясь и спасая своих детей. Право собственности скоро будет де-юро похоронено в РФ, как и право на жизнь.
avatar
MGM, тогда понятно откуда такой взгляд. У меня иное мнение.

в принципе согласен, единственное с уходом ставки 0.1 застройщикам бы сопоставимо резануть тело цены квартиры

условно было ипотека 0.1 % и цена 12 млн, стало 4% и цена 10млн или около того..

В расчетах есть, как минимум, два ньюанса. Во-первых, это доля «серых» зарплат, которые не входят в статистику. Похоже, что в начале периода 2006-2010 годы их доля была больше. Т.е. реальный доход занижен.
Второе — средняя зарплата это не зарплата «среднего» работника. Как показывает статистика, примерно 70 % имеют зп ниже средней. И поэтому некорректно умножать ее на 2 для «средней» семьи. Для определения доступности корректнее использовать медианную зп.
avatar
Много допущений. Учитывается 2 человека. То что жена в декрете/не работает не допускается. Да и не всегда семьи полные. Питер/ЛО по той же статистике — более 50% разводов.
В оф стате средняя з/п, как правило гросс. следовательно -13% НДФЛ.
Первоначалку тоже надо накопить.
В конце 2000-х начале 2010-х шел процесс обеления доходов, следовательно средняя могла быть несколько выше и официально росла в т.ч. за счет обеления. Поэтому тренд доступности, в реальности, вероятно не такой сильный вниз до 2018, как на графике.

А главное вывод не совсем правильный. То что это обычная двушка стоит 30 лет платежей половины зп 2-х взрослых человек как бы говорит о том что пузырь все же есть.
Просто раньше все росло, как было замечено, сначала за счет роста зп, потом за счет падения ставки. При том при падении ставки доступность заметно ухудшилась. Следовательно чтобы выправить ситуацию необходим либо рост зп а-ля 2000-е, либо низкие ставки. Пока ни того ни другого не просматривается.
Мне кажется на время стоит забыть об инвестициях в нашей стране к сожалению. Идет стагнация и продлится она еще долго по всей видимости. В той же Турции те кто вложил в недвижимость в прошлом году — в этом заработали от 200 процентов. Мои знакомые через агентство Well Homes Gayrimenkul инвестировали в 3 однушки в г. Мерсине. Заработали и на росте цен и на аренде значительно
avatar
Петр Рындин, если отбросить спекуляции и погоню за повышенной доходностью, то недвижимость в наше неспокойное время остается отличным (если не лучшим) активом для получения стабильного рентного дохода и защиты от инфляции
avatar
Петр Рындин, Но еще не продали? Тогда еще не заработали на росте. Напишите, когда продадут.
avatar
Петр Рындин, 200% в какой валюте? По какой цене продали?
avatar
Петр Рындин, Хорошо, что в Мерсине покупали. Я по ватсапу с этим агентством (Wellhomes_Mersin) связывался. Они меня проконсультировали, что город находится в сейсмологически безопасной зоне, 4й уровень. Это важно.
avatar

Мне кажется что простые люди настолько запутались в текущей ситуации из-за огромного количества разнородной информации и не понимают макро картины. Кто не хочет читать дальше — в двух словах — недвижимость не переоценена и пузыря на рынке РФ нет. Здесь были хорошие «попсовые» наглядные замечания, которые даже простого обывателя должны были бы заставить задуматься, например «однушка в Москве не может стоить столько же как китайский кроссовер». Или например, что «соотношение ипотечного платежа за квартиру по отношению к средней зарплате находиться на минимумах, т.е. недвижимость стала доступнее по сравнению с прошлыми годами». И касательно пузыря на рынке и прогнозов недальновидных людей про его скорейшее сдувание на 20, 50% и т.д… Я не буду много писать дальше, и закину от себя всего две мысли вам на подумать самостоятельно (можете подумать в тишине наедине сами с собой, комментировать тут не обязательно):

1)Цены от максимумов прошлого года на сегодня уже в реальном выражении  откатились на ~27% = цены реальных сделок снизились на 15% на вторичке и у застроев + 12% инфляция за год
2)И то, на что вообще никто не обратил внимание в инфополе. Зачем правительство и банки УВЕЛИЧИЛО МАКСИМАЛЬНЫЙ РАЗМЕР ПО ЛЬГОТНОЙ ИПОТЕКЕ С 12 до 30МЛН.РУБ, если все сдувается и «все эксперты» пророчят обвал рынка и сдутие пузыря? Для непонятливых напомню что понятия «открытого саморегулирующегося рынка недвижимости» в РФ нет, и весь тренд на будущее рынка, через контроль цен, спроса и т.д. осуществляет гос-во совместно с банками и застройщиками

avatar
Titan, да почему не может стоить как кроссовер. как золото уже никому особо не нужно, так и недвижка скоро будет — это всего лишь место для ночевки. нет у нее какой-то бесконечной ценности. технологии не стоят на месте. скоро за два дня можно построить дом будет

avatar
павел, что касается себестоимости строительства дома, Вы правы, никакой особой ценности в бетоне и арматуре нету. Это просто крыша над головой для покрытия БАЗОВОЙ потребности человека по пирамиде Маслоу, потребность которая всегда будет пользоваться спросом у людей. А вот что действительно играет роль в определении итоговой стоимости жилья, так это земля, на которой дом стоит. И что-то мне подсказывает что с той скоростью, которой сейчас плодится человечество и возможного обмена ядерными головками по всему свету, земли пригодной для качественного проживания в мире больше не станет 
avatar
Aprova3, не выдумывайте отсебятины. Стандартная соц.норма достаточности жилья ещё с брежневского СССР — 18м общей площади на человека.
Именно поэтому площади квартир в основном были кратны именно этой величине. А ещё при Хрущеве были поскромнее.
avatar
Aprova3, соцнорма — это была именно НОРМА. А минимум был совсем иной. Если действительно интересно - сами копните на досуге при переходе через какой минимум людей тогда ставили в очередь на улучшение жил. условий.
А вот как в нынешнее время — не знаю.
Ща глянул:
www.kp.ru/putevoditel/dom/uluchshenie-zhilishhnykh-uslovij/#rec230302641
У нас по Москве минимум 10м/чел(молодая семья — по 11м). Лишь ниже него имеют право встать в очередь.
avatar
Aprova3, не рассуждайте с т.зр. жизни в одиночку — там норма конечно будет тесна. Поэтому одиноким давали полноценную однушку, но малогабаритку от 32м.
Я же вам говорю о семье, где минимум 3 чел. Т.е. то что и привёл автор.
avatar
Говорить о пузыре можно по динамике роста к инфляции. Недвижимость хороша тем (и плоха одновременно), что растет плюс/минус на уровень инфляции. Т.е.если в стране инфляция +5%, стоимость квадрата также прибавляет +5%. Что-то типа депозита с купонными выплатами (но они не гарантированы само собой + всегда есть издержки, о чем покупатели рентной недвижимости думаю в последнюю очередь). Так вот, из-за ковида крупный капитал был ограничен в возможностях инвестирования в иностранную недвижимость (+из-за падения туристического потока это стало и не интересно), так что деньги пошли на внутренний рынок — РЕЗКО выросли квадраты у моря: Сочи, Анапа, Калининград, Крым и т.д. Выросли цены и в городах-миллионниках. Т.е.при инфляции в те же 5% получили рост в 50%. В 21 рост продолжился, рынок прибавил еще 50%, а инфляция опять 5%. Как итог, на момент 22 года получили довольно сильный разрыв между ростом инфляции (и индексацией зарплат) и ростом квадратов. Какой тут вывод? Правильно, жилье стало дорогим по отношению к справедливой стоимости (спекулятивный пузырь, который накачивали девелоперы вместе с банками, которые привлекали глупых клиентов историями про взнос в 1 рубль, при этом подняв цены на квадраты еще на 20-30%). Т.е.можно сказать, конечно, что при медианной зарплате в 50-60к и платежам в 30к жилье доступно, но, доступно оно в основном за счет сроков выплат, вместо 10 лет — нормой стали 20 и даже 30. Чтоб пузырь сдулся нужно или резко поднимать зарплаты (что нереально ни при каких условиях без роста инфляции), или снижать стоимость жилья. И снижение будет, просто не такое, как хотелось бы ожидать при эффективном рынке (а рынок априори ограниченно эффективен и стремится к неэффективности тем больше, чем больше на нем переменных и неграмотных участников). В итоге жилье будет все дальше уходить в сторону роста и невозможности приобретения его в собственность, при этом расти и отношение инвестиции/рента (что-то типа Р/Е), все больше домохозяйств будут арендовать недвижимость вместо приобретения
avatar

Юрий Рузавин, Вы написали один из самых грамотных комментариев по прогнозу цен на недвижимость, которые я видел на смартлабе за последний год  Советую всем кто интересуется недвижимостью или планирует операции с ней в ближайшее время, еще раз внимательно его прочитать, проанализировать и запомнить  

p.s. а лучше даже вынести Ваш комментарий в отдельный пост в ленте, чтобы больше людей смогло ознакомиться с ним (т.к. этот пост уже старый)

avatar
Titan, я как-то не стремлюсь к популярности, т.к.инфоцыганством не занимаюсь. В любом случае, спасибо за лестную оценку
avatar

теги блога Точка Спокойствия

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн