Блог им. FineLogin

Маржин колл по ипотеке

    • 26 января 2023, 23:24
    • |
    • GOLD
      Популярный автор
  • Еще

Маржин колл (Margin Call) — требование банкира к ипотечнику досрочно погасить часть задолженности (например, 30%) в связи со снижением рыночной цены заложенной квартиры.

Предположим, американские банкиры напечатают $1 трлн. и вложат их в добычу Мадуры. На этом Urals упадет ниже $20 и ситуация с ценами российской первички и вторички пойдет по такому сценарию:

Маржин колл по ипотеке

Первичка не упадет по простой и надежной причине — застройщики заносят бабло. Чем дороже жилье — тем больше заносят. Собственно, поэтому российские чиновники компенсируют банкирам недополученную прибыль от выдачи льготной ипотеки под первичку. И когда банкирам понадобится больше фантиков — они их тут же получат. Пока эта гнилая система не сдохнет, она будет держать цены нового жилья на уровнях, вынуждающих миллионы людей брать конские кредиты и платить, платить, платить.

На вторичке другой расклад. С этого рынка никто бабло не заносит. Поэтому, цены могут упасть куда угодно. Например, на 30% или более.

Вопрос:

Будут ли банкиры рассылать маржин коллы ипотечникам вторички?

Напомню, что такой прецедент был в РФ в 2008 году. Но тогда причина проблем была другой и не было военных расходов, отягощенных финансовой изоляцией. Поэтому, пронесло. А что будет в нынешних обстоятельствах?

Образец ипотечного договора Сбера лежит здесь. Скачайте и почитайте. На всякий случай.

--------------------
Оригинал поста — в дзене с зеркалом в телеге

★3
82 комментария
вспомним валютных ипотечников — там суммы кредитов кратно стали выше стоимости залога
avatar
Sergio Fedosoni, а им прилетали маржин колы?
avatar
$100, пытались, но там и ЦБ и депутаты вступились и как-то все разрулили мирно
avatar
$100, покупал такую квартиру (у валютных ипотечников, а точнее у банка уже после ипотечников) ...

Нет не прилетели… Но ежемесячный платеж стал большеват для ипотечников ))

Особенно меня смутило что люди брали и после 2008 года… То есть допустим в 2012
avatar
Nicolasgfk, т.е. вы покупали квартиру, которую банкир отобрал у ипотечника, выпнув его на улицу?.. если так, то это еще хуже маржин колла)
avatar
$100, в смысле отобрал??

Квартира была не их, а банка ...

Они пользовались квартирой и вносили платежи ..

Потом перестали вносить платежи...

И кстати так банк динамили 2,5-3 года (да-да!!! Так можно )


Их квартира )) ага… Пока до Рубля!!! Не погасят, квартира банка!!!
avatar
нет не будут — этот риск висит на самом банке и под тего сейчас создают резервы по новым требованиям регулятора.
если заемщик добросовестно обслуживает кредит мер не будет хоть до 0 упадет стоимость залога
avatar
Sergio Fedosoni, я в этом не уверен… собственно, поэтому и спрашиваю)

в принципе, всегда существует некоторая вероятность обнуления стоимости квартиры (например, взрыв газа или еще чего)… а банкиры требуют страховку только самого ипотечника… это как-то странно)
avatar
$100, законом об ипотеке не предусмотрено досрочное требование в таком случае
смысл такой, что если договором не предусмотренно иное, обращение взыскания на залог возможно только «в исчерпывающем списке случаев», там только речь о неисполении обязательств по уплате взносов и страхования — про залоги ни слова
avatar
Sergio Fedosoni, Будет.
Смысл человеку платить например 12 лямов.
если точно такое же жилье стоит 6 лямов этажом ниже.

Человек будет сам банкротится если его недвижимость станет стоить меньше
тела кредита существенно.

+
Потому что все связано, если жилье упадет в два раза то и уровень жизни и зарплата и безработица не останется на том-же уровне.
Люди не смогут платить 100-200% от зарплаты.

За кредит который больше чем цена жилья это просто глупо.

avatar
Антон Б, преднамеренное банкротство не самая простая и дешёвая вещь и есть риск ещё попасть на банкрот без прекращения обязательств(((
Остальное имущество куда девать??
А если зарплата белая,,
avatar
Sergio Fedosoni, в этом отличие ипотеки в РФ и в США.
(не знаю про европу не смотрел)
В США если залог именно ипотечный не покрывает кредит по ипотеки это проблема банка.
На заемщика остаток долга не падает.

А в РФ остаток непогашенного долга по ипотеке после продажи недвижимости падает на заемщика
.
Это очень важное отличие.
И как это будет с таким отличием кризис недвижимости не ясно.

В США просто отбирали дом и свободен.

avatar
Антон Б, у нас хорошо печатают деньги… Поэтому это не сильно большая проблема будет ...

Максимум коррекция ещё на 25-30%
avatar
Sergio Fedosoni, банкротство не преднамеренное.

если жилье стоит половину долгов.
и жилье это самый большой актив а то и единственный.
да еще и в залоге под этот кредит.

то человек уже банкрот.
его чистые активы отрицательные.
и это факт а не фальсификация.
avatar
Антон Б, нужно чтоб он ещё не мог обслуживать обязательства, у нас не сша
avatar
Sergio Fedosoni, в США там тоже в общем случае так-же относительно практически всех долгов.
Там есть долги на обучение, которые даже через банкротство обязательно! остаются на человеке. (практика хуже чем в РФ)

Но относительно конкретно ипотечных договоров там вот так.
Ограничение требования по ипотечным договорам ипотечным залогом.
Защита людей.

Надеюсь мы тоже разовьемся со временем до такого уровня защиты людей.
Возможно, именно по итогам этого ипотечного кризиса.
Если повезет.
Или нет, если не повезет.

avatar
Антон Б, там ломбардая ипотека у нас нет
avatar
Антон Б, у нас с машинами практикуют поджог и угон… Если не хочется платить по кредиту… только авто должно быть застраховано
avatar
$100, с другой стороны 813 ст ГК и 351 статьи размыто об этом говорят… — иные случаи утраты или ухудшения условия залога…
avatar
Sergio Fedosoni, какой смысл банку отбирать недвигу у клиента, который исправно платит? Да и с политической точки зрения это сомнительно
$100, 
я в этом не уверен… собственно, поэтому и спрашиваю)
Чисто теоретически вопрос может быть решен двумя способами:
— досрочным погашением долга
— усилением залога.
Ни того, ни другого в кредитном договоре и договоре залога нет. 

В кредитном договоре описан график погашения задолженности. Это требование ЦБ. Исполнение графика погашения делает заемщика добросовестным. Судебные перспективы для  банка нулевые.

Для усиления залога нужна целая процедура — кто оценивает стоимость квартиры и может ли оценка быть оспорена, чем усиливать залог, когда можно отозвать дополнительный залог и т.д. В договорах всего этого нет — судебные перспективы для банка нулевые. 

ЦБ давно призывает банки не выдавать ипотеку без первоначального взноса, который и призван снизить риск обесценения залога, который (риск) ЦБ целиком оставляет на стороне банков.
avatar
Голодранец, не оставляет на стороне банков.

как пример США где риск снижения залога действительно на стороне банка в ипотечном договоре.
там если перестать платить ипотеку то у тебя заберут жилье и все.
часть долга которая не покрывается стоимостью залога списываается.

в РФ у тебя отбирают жилье, продают за пол цены — потому что с обременением и есть юридическте вопросы.
а разницу ты остаешься должен.
Без жилья, но с остатком долга по ипотечному договору.

avatar
Антон Б, 
в РФ у тебя отбирают жилье, продают за пол цены — 
В РФ у меня отберут (могут отобрать) жилье, только если я перестану платить. Обсуждается вопрос снижения стоимости залога при сохранении платежа по графику. В этом случае банк не может заставить заемщика платить в опережение графика, усилить залог и тем более отобрать квартиру. Даже в РФ. 
avatar

Голодранец, во первых такие попытки уже были.
пруфы www.kommersant.ru/doc/1038438
тогда это не приняло массовый характер.

исключительно из-за быстрого восстановления после кризиса.

быстрое восстановление после кризиса 2008 года сделало это не актуальным.
дело в том что, все это требует времени, на сбор документов, переоценку, суды.
на осознание новой реальности как заемщиками так и банками.


четыре фактора которые тогда не дали этому случится:

быстрое восстановление 2008,
большая доля первого платежа — тогда норма была 30%.
в сроки кредитов были гораздо меньше -что подразумевало более состоятельных заемщиков.
малое кол-во ипотечных кредитов по сравнению с сейчас.

avatar
Антон Б, 
во первых такие попытки уже были.пруфы www.kommersant.ru/doc/1038438

Всем пруфам пруф: «Росевробанк просит заемщиков по ипотеке гасить кредиты досчроно».
Пруф — это условие в договоре или решение суда.
четыре фактора которые тогда не дали этому случится:
быстрое восстановление 2008,
большая доля первого платежа — тогда норма была 30%.
в сроки кредитов были гораздо меньше -что подразумевало более состоятельных заемщиков.
малое кол-во ипотечных кредитов по сравнению с сейчас.
5-й фактор и самый главный- отсутствие подобных условий в договорах. 



avatar
Голодранец, плюс отбирают ипотечное жилье в любой стране.
в этом смысл залога жилья и смысл ипотеки.
и во всем мире оно идет с дисконтом к цене вторичного, и тем более к цене нового.
потому что сложности, процедуры, риски, прописанные дети, а сейчас и доли либо обязательство выделить долю ребенку если применен «материнский капитал» — все в цене..
причем материнский капитал понижает цену больше чем сам материнский капитал при такой продаже.

разница в том что происходит с остатком долга после того как жилье отобрали и реализовали.
на это нужно смотреть.
А здесь в разных странах по разному.
В США остаток долга списывают. и свободен без жилья и без долгов.
В РФ остаток долга остается на должнике. и без жилья с долгом сравнимым с ценой жилья ( существенная доля от цены жилья).
даже если не 50% а 20% от цены это тоже много.
avatar
Антон Б, всегда можно обанкротится
avatar
Голодранец, толковый коммент… заглядывайте почаще)
avatar
$100, а можно подсветить пункт из Сбера договора на эту тему?
avatar
Sergio Fedosoni, если сильно упадет, то ипотечнику и смысла нет выплачивать, легче сдать хату и обанкротиться, и банк знает, что ипотечник это знает.
Crossz, у нас не так пока сильна финансовая грамотность как у безработных негров в 2008ом…
Crossz, 
если сильно упадет, то ипотечнику и смысла нет выплачивать, легче сдать хату и обанкротиться, и
«Сдать хату» и уйти на улицу? 
Все «лишнее» имущество отберут в процессе банкротства. Сделки по выводу имущества с заемщика за три года назад можно расторгать.
Новую ипотеку 5 лет нельзя брать.

Это ж как должны упасть цены на квартиры, чтобы остаток по кредиту был выше рыночной цены настолько, что оправдал бы подобный геморрой?
avatar
Голодранец, ну это не такой уж частый, так скажем, случай, когда доходы очень маленькие, а залог очень жирный.

Голодранец, не совсем все так:

по залоговой квартире есть схемы вывода из под залога, до того как заявишься в процедуру банкротства, а дальше имунитет на единственное жилье

«лишнее» имущество нужно искать, банки этого не делают по нескольким причинам, описывать их в открытом доступе не буду, но на практике это так, если по простому, то даже глупый претендент на банкротство заявляется грамотно т.к. все документы готовят команды юристов из разных сфер

«вывести» нужное имущество в обход закона в лоб нельзя, но есть для этого разные схемы и эти схемы постоянно мутируют в соответствии с реалиями жизни и практикой арбитражных судов в конекретном регионе, например есть загородный дом — до процедуры банкротсва дом признается непригодным для проживания (там есть масса причин для этого), по земельному участку сложнее схемы, но они есть

и поверьте, процедуры банкротства увеличиваются с каждым днем, банковское лобби не справляется с остановкой этого закона, т.к. в правительстве считают, что лучше небольшой (относительно в масшатабах старны) убыток у банкиров, который на общем фоне прибыли банков по сути является не убытком, а меньшей прибылью, чем социальный взрыв в стране, ну т.е. там осознают, что выгнав людей на улицу, с них нельзя ни чего потом получить и выгоднее человека отбелить и дать ему нормально существовать что бы он работал дальше и приносил хоть какие то отчисления в казну

так что гемор только в мозгах у граждан, у меня есть команда юристов, в позапрошлом году они зашли в эту тему, в прошлом году в феврале стояли на ушах, думая, что тему прикроют, сейчас у них как на конвейерной линии, хотят масштабироваться, вот и делайте выводы сами

avatar
Константин, по залоговой квартире есть схемы вывода из под залога, до того как заявишься в процедуру банкротства, а дальше имунитет на единственное жилье

—————

Имущество обеспеченное залогом всегда или продаётся с торгов, или остается у кредитора в качестве отступного.

Схема такая: берешь потреб, гасишь ипотеку, подаешь на банкротство.
Потребы, кредитные карты и прочие необеспеченные долги списываются.

Единственное жилье остается у банкрота.
avatar
Denis Obozin, минимум полгода после закрытия потеки, были изменения
avatar
«Добычу Чавеса», это что-то из некромантии?
avatar
Krondor AD, Чавес вечен)… попутал этих дуриков… исправил))
avatar
В марте 2020 Urals уходил ниже 20 баксов за бочку, где эта корреляция на графике стоимости квадратного метра? Пальцем покажите, пожалуйста.
avatar
Krondor AD, вы бы еще минутные сопли с графика нефти сюда притащили))
avatar
$100, „Если факты противоречат моей теории — тем хуже для фактов.“ — Георг Гегель

Извините, Георг, сразу не признал.)))
avatar
Krondor AD, ну да ну да… натягивайте сову))
avatar
Это уже несколько раз проходили.
ЦБ выспускает циркуляр — щетаем по таким ценам. Например, на 1.01. Хоть год, хоть два. Все довольны. Нормативы не нарушены, резервы создавать не нужно. 
И в 2009. И в 2015. И в 2020. Всё просто и очень просто.
avatar
11 11, скорее всего в фиксанут цены на конкретную дату при массовом падеже
avatar
Sergio Fedosoni, конечно на конкретную, но именно на самую безопасную. Как раз в 2015 до той даты как хакнули валюту в декабре 2014. На начало 4 квартала ( или конец 3-го)  брали. 
 В 20 — ковид-каникулы — то же самое. Да ещё и выбор был даден — по сроку или по платежу график строить.
 Сейчас кстати каникулы хотят сделать вообще по желанию ( при соблюдении условий)
avatar
11 11, докажите, что «несколько раз проходили» описанными вами способом по всей стране
avatar
$100, выше ответил. Вот не помню какая дата была в 2009, но точно помню что все только испугались)
avatar
"… я в этом не уверен…"
Не уверен — читай ипотечный договор (в нем все написано) и не пори чушь.
Не может быть никаких маржинколов по ипотеке.
avatar
Михаил Ка, докажи, умник, блть))
avatar
$100, чтобы ТЕОРЕТИЧЕСКИ допустить МК по ипотеке, в договоре должен быть пункт о периодической переоценке объекта… Ни разу такого пункта не видел…
avatar
BorisN, я не могу дать ссылку/пруф, но как мне сказал один очень уважаемый финансист в 2008 году — «если банк предлагает внести дополнительную сумму для обеспечения кредита, то лучше это сделать». Относитесь к этому как пожелаете.
avatar
Krondor AD, «если банк предлагает внести дополнительную сумму для обеспечения кредита, то лучше это сделать»...
А не то что, если не секрет?
avatar
$100, там только осознание заёмщика, что квартира, которую покупал за 18 млн, стала стоить 10 млн. А платить ему в банк ещё лет 30, как за 40 млн.
avatar
ХренСгоры, негры быстро всё осознали, поэтому стали массово отказываться от домов… банкиры сначала радовались, а когда оказалось что они и за 5 их перепродать не могут решили что лучше негр с платежами чем недвига с налогами…
$100, доказывать должен тот, кто высасывает чушь из пальца, дурик.
avatar
Михаил Ка, вы действительно не знали? Это же классика жанра — крах рынка недвижимости и финансового рынка, как следствие. Именно на недостаточной обеспеченности кредита, в данном случае ипотечного. Другое дело, что я не могу полностью согласиться с доводами автора, слишком большие сферические кони в вакууме.)))
avatar
Насчет «ипотечников вторички». Если «ипотечник первички» окажется неплатежеспособен, и придется продавать квартиру, то она будет продаваться на вторичном рынке. Если, конечно к этому времени дом будет сдан. Продавцом будет либо ипотечник, либо банк. Но тогда банки должны ориентироваться на цены вторички, а не первички.
avatar
Andrew_Kl, да нет нигде переоценки залогов, считается что 30% собственных средств заёмщика всё покрывают, первоначальный взнос меньше, эти риски на капитале банка
avatar
Sergio Fedosoni, Я не про переоценку залога по документам, а про то, что разницы между «первичными» и «вторичными» ипотечниками с точки зрения фактической (или ликвидационной) стоимости залога нет. И там и там, случись что продажи будут по цене вторички. Новый покупатель льготную ипотеку на первичку уже не получит.
avatar

бред насчет 2008 года в РФ, помню те года, был как казалось на тот момент высокие цены на все жилье, а как оказалось впоследствии это было дно цен по сравнению с сегодняшним днем

автор поверхностно сделал анализ, вероятно ради самого поста

avatar
Константин, цены взмыли вверх в 2006ом весной… в 2008ом припали к началу 2006го. Причем рынок просто встал.

Сергей Нагель, это ваше мнение, но оно расходится с тем, что в реальности произошло

в 2008 рост цен несколько замедлился, но не не было ни какого падения от слова совсем

если продолжите утверждать этот бред, то приведите регион для примера, со стат данными, что бы можно было изучить

avatar
Константин, это Тула, и не стат данные, а я подбирал  квартиру в этот период… впрочем как и многие думал что мир рухнет и эту возможность профукал… купил, но позже…

Сергей Нагель, нет статистики — нет доказательств, те кто в теме так же видят, что анализ поверхностный

сам в то время занимался вопросами инвестирования в жилую недвижимость и ни чего из того, что описываете не наблюдал, напротив, в 2008 даже думал, что потерял деньги т.к. ценник казался в то время на верхах, а как впоследствии оказалось это было дно ...

avatar
Константин, почитайте по ссылке свой бред))
avatar
$100, по какой ссылке?
avatar
 Когда исторически цена на вторичку снижалась на 30%?
₽100, в 2008ом… на 60%
Не было 60%




₽100, хитровые… е люди, а особенно коммерсанты, любят переводить проценты в свою пользу. Например:
— какая у тебя наценка на товар?
— 50 процентов
Это значит купил за 100р продал за 200.
— на сколько упала цена?
— на 60 процентов
Это значит была 100 стала 60.
Вот такая у них своя математика.
avatar
$100, возможно, я вас удивлю, но многие, кто брал льготную ипотеку с минимальным первоначальным взносом, сейчас имеют суммы долгов выше, чем стоимость залоговой квартиры на вторичном рынке.
Пример: вы берёте ипотеку под 0,01% с первоначальным взносом 15%. Мало того, что такая квартира на первичке стоит дороже вторички, так ещё, чтобы взять льготную ипотеку, банк накрутит ещё 20%-30%.
avatar
Игрок, это как раз понятно
Игрок, первичка в РФ — гнилая тема… по ней вопросов нет
avatar
Разве в договоре на ипотечное кредитование предусмотрен механизм? Не думаю.
Национальное Достояние, здесь — blog.domclick.ru/ipoteka/post/kreditnyj-dogovor-sber-banka-na-chto-obratit-vnimanie-pri-oformlenii-ipoteki — лежит образец договора Сбера
avatar
$100, пролистал, нету там такого.
Национальное Достояние, так это же хорошо для ипотечников… не так ли?)
avatar
Вы обсуждаете рыночный риск, который не применим к недвижимости. Это тоже самое. Что обсуждать возможность обвала облигаций у эмитента, который исправно платит купоны. В условиях, что он выпустит с более высоким купоном. Вы видели такой обвал хоть раз? А падение на 10% — это мелочи жизни. Такое падение даже не видно из за рыночного разброса цен на недвижимость. 
Что бы недвижимость значительно дешевело нужен реальный значительный фактор. К примеру, ужесточение политики в отношении аренды жилья. Рост налогов + большие штрафы для тех. Кто не платит. Но это спровоцирует рост стоимости аренды с последующим социальным взрывом. 
Не будет никакого маржин кола в недвижимости. Тем более, в условиях роста инфляции. Я смотрел, как изменилась цена форд фокуса в Германии за год. С 24000 она поднялась до 34 000 Евро. Вы понимаете, насколько она высокая? Она мировая. Все привыкли оценивать инфляцию по курсу доллар рубль. Эта инфляция не даст значительно упасть недвижимости. А точнее просесть от уровней. Которые были созданы в результате короно инфляции.
avatar
GrexkiY+, здесь — blog.domclick.ru/ipoteka/post/kreditnyj-dogovor-sber-banka-na-chto-obratit-vnimanie-pri-oformlenii-ipoteki — лежит образец договора Сбера
avatar
Маркин кола не будет.
30% первоначальный взнос плюс выплаченное никто не хочет терять. Будут тянуться лямку до последнего.
Расстаются с жильем в случае потери дохода (нечем платить). В остальном будут экономить даже на еде, но платить будут. Ставки у нас теперь не плавающие, сумма платежа не увеличится, но если упадут доходы, тогда совсем беда.

грамотных заемщиков, которые умеют просчитать выгоду менее 5%. В основном какие то дуболомы. Сужу по банкротным торгам.
avatar

теги блога GOLD

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн