А что там с недвижимостью в Дубае? Часть 1/2, Макро.

Полгода назад, когда отовсюду зазывали инвестировать в недвижимость Дубая, с мыслями о получении дохода в валюте я начал наблюдать за этим рынком. Т.к. я не склонен принимать инвестиционные решения на скорую руку, я взял для себя время изучить не только этот эмират, но и в целом инвестиционные объекты расположенные в остальных частях страны. Об этих наблюдениях я буду писать в дополнении к основному объекту исследования — рынку жилой недвижимости Дубая.

Изучения рынка я начал не с цен на недвижимость, а с изучения ВВП Дубая, динамики прироста населения, и других показателей эмирата, так или иначе влияющих на ценообразование недвижимости.

К началу февраля, я подошел к изучению цен на недвижимость и свои наблюдения по рынку жилой недвижимости Дубая буду резюмировать в серии постов.



(Emaar — застройщик и самый торгуемый компонент фондовой биржи Дубая, хорошо коррелирует с индексом недвижимости и строительства в Дубае (DFMRE) и фондовым рынком Дубая (DFMGI) на фоне пятилетнего графика изменения цен на нефть марки Brent).


Есть ли деньги у Дубая?

Для начала нужно понимать, что в умах ещё теплится заблуждение, что бо́льшую часть ВВП эмирата составляют доходы от продажи нефти. К 2023 году это не совсем так. Структура и доля секторов в ВВП Дубая, которую правительство видит на 2023 год, исходя из прошедших лет, выглядит следующим образом:

Около 57% доходов эмират получает с государственных сборов (производство товаров, предоставление услуг и сборы от туризма),
20% приносят налоги, включая НДС,
10% — таможенные сборы,
6% — доходы от продажи нефти.
Еще остаются 7%, которые распределяются более мелкими частями.

При этом уровень долга к ВВП для ОАЭ держится в коридоре 35-38% (отдельно для Дубая данных не представлено), запасы золота в Объединенных Арабских Эмиратах в прошлом году увеличились до 79,95 тонны (1,19% от ВВП), а ВВП составило 440 млрд.$. ВВП ОАЭ скорее стагнировал, показывая то рост, то снижение с 2013 и показал хороший рост (7,6%) только в 2022.
По основным параметрам можно наблюдать, что у ОАЭ деньги есть, но деньги в большей степени становятся заемные, т.к. до 2019 года доля долга к ВВП не превышала 21,6%, тем не менее, кредитный рейтинг Fitch от 2020 года улучшился до АА-.

Эмират действительно уходит от нефтяной зависимости (ранее в структуре ВВП Дубая доходы от продажи нефти составляли до 50%). Основной вклад в ВВП Дубая за 2022 год в сопоставимых ценах (правда, пока есть отчет только за 9 месяцев) внесли отрасли:

Оптовая и розничная торговля; ремонт двигателя автомобилей и мотоциклов (74,088 млн. AED)
Транспортировка и хранение (35,835 млн. AED)
Финансовая и страховая деятельность (33,814 млн. AED)
Производство (28,637 млн. AED)
Операции с недвижимостью (27,872 млн. AED)
Обеспечив суммарно 65% от общего ВВП эмирата, который составляет 307,546 млн. AED (за 9 месяцев), что дает около 410,061 млн. AED в год. ВВП ОАЭ в сопоставимых целях за 2021 год 1499016,35 млн. AED. Вклад эмирата в общий ВВП ОАЭ составляет около 27%, что позволяет ему претендовать на статус значимого экономического региона.

Настораживает зарождение динамики превалирования инфляции над номинальной денежной массой M2 в ОАЭ, если тенденция продолжится, и денежная масса не будет поспевать за ростом цен, то есть высокая вероятность увидеть и снижение ВВП и сопутствующие последствия (привет Сергею и команде, спасибо за Ваши посты), при этом ключевая ставка оставалась ниже инфляции. Первые данные 2023 года показывают, что инфляция, хоть и замедляется, но все равно остается ещё достаточно высокой. Расчет реальной денежной массы и сопутствующие индикаторы упущу и отставлю ценителям для самостоятельного изучения.



По итогу, можно сказать, что экономически ОАЭ, а косвенно и эмират выглядят устойчиво. Но любой шторм, который заденет основные экономические столпы Дубая, другие экономические центры ОАЭ, а так же стагнация оптовой и розничной торговли, может стать причиной существенной переоценки ценности пребывания на территории эмирата, учитывая его 27% долю в общей экономике страны. На данный момент по основным цифрам эмират крепчает и уходит от нефтяной зависимости, а грамотно ли используется леверидж в ОАЭ, узнаем только со временем, пока риска дефолта, в отсутствии новых значимых условий, и при нынешней цене на нефть, не наблюдается, но ВВП эмирата, если не снизится, то свой рост скорее всего замедлит, что можно воспринимать, как хорошее достижение, учитывая мировую тенденцию.

Есть ли в Дубае кому покупать?

Сергей Смирнов в книге «Бетонное казино» (кстати, отдельное спасибо Тимофею за создание раздела с книгами и их рейтингом на Смартлабе), указал на главный и фундаментальный актив государства — это земля. Государство должно продать его по максимальной возможной цене, с чем Дубай справляется великолепно. Эмират повышает спрос на свою землю и уже скоро может потеснить Нью-Йорк, ЛА и Лондон в борьбе за пьедестал по количеству сделок с элитной недвижимостью (219 в Дубае против 244 в Нью-Йорке). Добавим к этому данные о том, что в 2022 году в целом было около 86000 сделок с недвижимостью (средняя цена лота, без вычета экстремумов ~651000$), где Россияне заняли первое место среди покупателей, продав при этом в Москве на вторичном рынке около 132637 объектов (средняя цена лота 201477$). Даже если допустить, что почти все 80000 сделок в Дубае совершили инвесторы из России, то это будет около 0,62% всего населения Москвы или 0,05% РФ. Учитывая, что часть сделок могла осуществляться оптовой покупкой в одни руки, вероятно этот процент ещё ниже. Так что, когда Вам говорят, что «все покупают Дубай», знайте, что все — это, в лучшем случае, 85900 человек на всю страну, а в действительности итого меньше. Не знаю, применим ли в данном случае опыт по заполняемости небоскребов на Billionaires Row в Нью-Йорке, и насколько стоит вопрос сохранения капитала и страновой диверсификации, но это могло бы быть хорошим подспорьем для рынка недвижимости региона в целом.

На этом этапе инвестиционная привлекательность Дубая на будущие периоды сталкивается с вызовами, т.к. чтобы недвижимость эмирата дальше значимо прибавляла в стоимости, нужно будет как минимум аналогичное количество сделок или больше, если цены начнут снижаться. Остается надежда на китайские домохозяйства, у которого на счетах за время локдаунов скопилось много жаждущих высвобождение триллионов, и куда они пойдут пока неизвестно, хотя в 2019 году часть из них уже осела в Дубае.

По итогам 2022 года население Дубая достигло 3550000 человек.

Год	Население	Темп прироста г/г%
1980	276 301
1993	610 926
1995	689 420
2000	862 387
2005	1 321 453
2006	1 421 812	7,594594738
2007	1 529 792	7,594534298
2008	1 645 973	7,594561875
2009	1 770 978	7,594596023
2010	1 905 476	7,594560746
2011	2 003 170	5,127012883
2012	2 105 875	5,127123509
2013	2 213 845	5,127084941
2014	2 327 350	5,127052707
2015	2 446 675	5,127075859
2016	2 698 600	10,29662706
2017	2 976 455	10,29626473
2018	3 192 275	7,250907539
2019	3 355 900	5,125654901
2020	3 411 200	1,647844095
2021	3 478 300	1,967049719
2022	3 550 000	2,06135181

Темпы роста, надо сказать, при этом замедлились.



Население в Эмирате, замедляет темпы роста, даже несмотря на фееричный 2022 год, а стройка только набирает темп. Дальше это нам проиллюстрируют цифры. Но прежде, нужно отметить, что в начале наблюдения я рассматривал все категории объектов (студии, 1 и 2-х комнатные и выше), но в процессе, выяснилось, что под задачу имеет смысл сфокусироваться именно на студиях и однокомнатных апартаментах, т.к. их стоимость значительно ниже (~ на 30% в номинальной цене), а ROI превосходит остальные категории или отличается незначительно.


(Население Дубая прирастало высокими темпами в 2016 и 2017 году, в тот момент, когда цена на нефть достаточно долго корректировалась и цены на жилье тоже начали снижаться, достигнув локального пика своего роста цена недвижимости с начале октября 2017 года, без оглядки на стоимость нефти ушла вниз)


(По сопоставлению этих двух графиков можно представить следующую картину: с 2012 по 2014 год цена на нефть держится на очень хороших уровнях и недвижимость Дубая, будучи инертным инструментом, начинает свой путь вверх. Этот рост останавливает падение нефти в 2015-м году и цена квадратного фута в Дубае стремится вслед за ней. В 2016 году, нащупав дно, цена на нефть начинает восстанавливаться, видя это, прозорливые инвесторы и обычные покупатели начинают перебираться в Дубай, обеспечивая высокие темпы прироста населения, тем самым спровоцировав локальный ажиотаж и рост стоимости недвижимости до конца 2017 года. Дальше, судя по всему пошла фиксация прибыли, может начали выходить и те, кто зашел еще в 2013- 2014 году, т.к., нефть продолжила свой рост, и на этой фиксации темп прироста населения начал откатываться до минимальных значений. Возможно, кто-то начал перекладываться в бонды, т.к. ФРС в тот момент подняла ставку до 1,5 и ушедшей ликвидности было достаточно, чтобы скорректировать рынок. Упавшие же цены в 2020 году, тоже спровоцировали рост темпов населения в 2021 году, но он уже не был таким значительным, как прежде, при этом рост цен на недвижимость показал более внушительную динамику. Теперь, видимо, придется дождаться, следующего раза, когда оранжевый график пойдет вниз).

На население Дубая на вторичном рынке жилой недвижимости приходится 0,58% предложения 1 комнатных квартир на продажу и 0,33% 1 комнатных квартир в аренду. Для сравнения в Москве эти показатели меньше в 4,5 и 4,3 раз соответственно Т.е. на всю 12,3 миллионную Москву внутри МКАДа (Новая Москва ~700000 человек) на вторичном рынке есть в сумме 18393 однокомнатных квартиру и студий на продажу (данные на 12 февраля), а на весь 3,5 миллионный Дубай таких предложений в сумме 26749 в номинальных числах. Это в период, когда в Москве произошел существенный рост предложения, как по аренде, так и по экспозиции объектов на продажу. Если привести сравнение с другими мировыми столицами, результаты также будут не в пользу Дубая. В ЛА, где количество населения сопоставимо населению Дубая, количество предложений будет отставать еще сильнее.

		Cтудий на продажу	Cтудий в аренду	1 к. на продажу	1 к. в аренду
Дубай		6310	4196	20439	11548
% от населения		0,18	0,12	0,58	0,33
Москва		2914	1188	15479	9296
% от населения		0,02	0,01	0,13	0,08
Лондон		1513	2302	13084	6703
% от населения		0,02	0,03	0,15	0,08
Нью-Йорк		4671	5165	1866	893
% от населения		0,06	0,06	0,02	0,01
Лос-Анджелес		99	1912	151	1613
% от населения		0,003	0,05	0,004	0,04

По итогу, есть сомнения, что затоваривание рынка обойдет Дубай стороной, пока вырисовывается довлеющее количество предложения над тающим спросом, хотя есть и другое мнение.

Когда растет Дубай?

Часто можно наблюдать высказывание, что стоимости нефти и цена на недвижимость в Дубае хорошо коррелируют между собой. Это утверждение не лишено смысла. Хотя, согласно данным консалтинговых агентств, с 2003 года корреляция между ценами на акции компаний, занимающихся недвижимостью в Дубае, и ценой на нефть снизилась до 0,3 с 0,7. Если сравнивать индекс недвижимости Дубая DFMRE с ценой нефти марки Brent, корреляция между ними будет проглядываться и без применения формулы выборочного коэффициента корреляции. Кто подзабыл:
 
Т.к. индекс DFMRE практически полностью повторяет акции Emaar, но доступен в TradingView только с определенного периода, я планирую вести расчет корреляции между стоимостью акций компании Emaar, стоимостью недвижимости и стоимостью нефти по своим данным, как только их будет накоплено достаточное количество. Если корреляция между недвижимостью и нефтью установится в высокой степени, то можно будет утверждать, что рынок жилой недвижимости Дубая это ставка на нефть. 

Если рассматривать Дубай с инвестиционной точки зрения, нельзя забывать, что история жилой недвижимости Дубая на данный момент весьма циклична, и на просторах интернета ещё сохранились статьи, где люди, вкладывая в недвижимость, рассчитывали выйти в хороший плюс на ключах, кто-то успел, а кто-то зашел на пике цен в 2014 году и сейчас ищет возможности выйти по рынку в ноль. Чтобы понять, что тебя может подстерегать, иногда не нужно проходить весь путь, достаточно отыскать, что его уже прошли и ознакомиться с результатом. В то время тоже была аналитика, калькуляторы и доступ к информации, но это не остановило отвесное движение цен.

За прошедший год инфляций в ОАЭ составила 5,22 процента (в самом Дубае 4,67%). 35% объема в структуре расчета индекса потребительских цен ОАЭ приходится на жилье (для Дубая этот показатель доходит до 40,68 %, но с учетом дополнительных категорий). По словам местных жителей, цены на товары и услуги увеличились вплоть до 30%. Высокая инфляция заставляет местный ЦБ поднимать ставку рефинансирования (сейчас ставка 4,65%, сам дирхам жестко привязан к доллару), что снижает спрос на ипотеку (китайцы, к слову, 90% сделок в Дубае совершают на свои деньги). Учитывая феноменальный рост цен за прошедший год, номинальная доходность, несмотря на высокую инфляцию (напомню, что для некоторых стран 5% — это высокая инфляция) в действительности оказалась положительной, но, как мы знаем, доходность прошлых лет не гарантирует доходность в будущем.

По итогам обзора макроэкономических показателей, был сделан вывод, что для получения дохода в валюте, инвестировать с целью перепродажи в настоящее время — уже принимать на себя повышенный риск не выйти из объекта на фоне замедления прироста населения, повышенного и увеличивающегося предложения (особенно с учетом всех сборов и комиссий, которые будут стоять на пути покупки). Для себя такой риск я не принимаю, т.к. потенциал роста и повторение бурного роста в надежде на Китай, не покрывает риск стагнации и затоваривания объектов на рынке жилой недвижимости, (подобно сложившейся ситуации с чипами и складами Amazon), к настоящему моменту. Исключение этого способа из рассматриваемых, привело меня к изучению вопроса инвестирования в жилую недвижимость Дубая с целью получения валютного дохода с аренды.

Для изучения этого вопроса, мне понадобился ещё ряд интересных цифр, среди которых, и многими любимый, хоть и грязный ROI, его динамика и альтернативы. Об этом в следующем посте.

В своем телеграмм-канале выкладываю факты из мира инвестиций, которые мне показались интересными, или которые можно применить в фундаментальном исследовании, правда, делаю это довольно редко, даже звук можно не отключать) t.me/KiplingVerse

Поблагодарить автора.