MPW- фонд недвижимости в больницы, который сам приболел

Medical Properties Trust, Inc. (NYSE, есть на СПб) —это REIT (инвестиционный траст в сфере недвижимости), созданный в 2003 году для приобретения и развития больничных помещений, сдаваемых в чистую аренду (triple net).

С момента своего основания в Бирмингеме, штат Алабама, компания превратилась в одного из крупнейших в мире владельцев больниц с 444 учреждением и примерно 44 000 лицензированных коек в десяти странах и на четырех континентах.

На первом графике указано долевое распределение по типам активов, на втором — % от выручки, который приносят эти активы.

                                  MPW      в среднем

                                               по REITs

P/E Ratio TTM               5.66       35.18

Price to Sales TTM         3.22         9.81

Price to Cash Flow MRQ  6.9         22.65

Price to Book MRQ        0.59          4.41

Компания стоит менее 6 годовых прибылей и 60% от своих активов. Может, это низкорентабельный бизнес?

                                                          MPW     в среднем

                                                                       по REITs

Валовая рентабельность TTM                97.11%    74.63

Валовая рентабельность 5YA                 97.54%    69.06

Операционная рентабельность TTM       65.95%    37.2

Операционная рентабельность 5YA        68.1%     34.7

Рентабельность по чистой прибыли TTM  56.99%    34.75

Рентабельность по чистой прибыли 5YA  62.85%    26.54

Примечание: 5YA — в среднем за 5 лет.

Medical Properties Trust сообщила о своих результатах за 2022 год. За весь год чистая прибыль составила 1,50 доллара на разводненную акцию, что на 35% больше, чем в предыдущем году, а нормализованные денежный поток от операций («NFFO») составили 1,82 доллара на акцию, что на 4% больше, чем в предыдущем году. Дивиденд MPW за четвертый квартал 2022 года составил 0,29 доллара США, не изменились по сравнению с предыдущими тремя кварталами.

При размере дивиденда 0,29$ в квартал дивидендная доходность к текущей цене составляет порядка 14% годовых!
Это невероятный уровень доходности для американского рынка. Но, как было написано ранее, дивиденды не росли. Тогда как?

А все потому, что стоимость компании упала за год более, чем на 60%. Налетай-подешевело? 

Причина- рост ставок ФРС.

По закону REIT обязаны распределять не менее 90% своего налогооблагаемого дохода среди акционеров в виде дивидендов. Это означает, что они в основном обязаны финансировать себя за счет внешних источников, кроме нераспределенной прибыли.

Бочка дегтя

1. Размер долга. Общий долг MPW составляет 10,30 млрд долларов, из которых 9,20 млрд долларов — с фиксированной ставкой, а остальные 1,10 млрд долларов — с плавающей ставкой.

Quick Ratio              4.57

Current Ratio            5.38

Debt to asset ratio     52.24%.

adj Net debt / EBITDA 6.4x.

Т.е. судя по коэффициентам быстрой ликвидности и текущей ликвидности банкротство прямо сейачс MPW точно не грозит.

Имея чистую прибыль в размере 902,60 млн долларов США (2022 г.) и денежные средства и их эквиваленты в размере 235,67 млн ​​долларов США как минимум в течение следующих полутора лет, компания может избежать рефинансирования своего долга по более высоким процентным ставкам.

Но проблема коснулась не только MPW.

Один из самых популярных ETF ориентированных на сектор недвижимости- VNQ упал с хаев почти на 30%. Высокие ставки- общая проблема для сектора недвижимости в США, потому что долг на уровне 5-6х EBITDA — это обычный уровень закредитованности в этой сфере.

2. Стоимость долга. Если MPW понадобятся деньги до 2025 года, она возьмет кредит под огромную процентную ставку (а это уже опасно, ибо коэффициент покрытия процентов составляет всего 2х). НО для MPW практически невозможно брать кредиты по процентным ставкам, которые были доступны еще несколько лет назад. С рейтингом BB+, который даже не относится к категории инвестиционного уровня, и ставкой ФРС в диапазоне 4,75-5,00%, новый долг не является вариантом для этой компании.

Тогда MPW продолжит выпуск новых акций, как это всегда делалось в последние годы. Для понимания, в 2006 году в обращении находилось 49,20 млн акций по сравнению с 598,22 млн в 2022 году, т.е. рост в 12 раз. Купят? Как-то не верится. 

Таким образом, в этой ситуации единственным способом получить наличные деньги и погасить долг будет продажа некоторой собственности, чтобы облегчить бремя заемных средств. Фактически, это то, что MPW делает, поскольку несколько недель назад она продала 11 австралийских больниц за 1,2 миллиарда австралийских долларов, по цене с некоторым убытком (48 млн.$), к цене что она заплатила в 2019 году. Этими деньгами она погасит свой долг в размере 817 миллионов австралийских долларов. Надо отметить, что цена недвижимости за 4 года фактически упала, поэтому продавать на падающем рынке- это крайняя мера.

3.Финансовое состояние арендаторов. Рост стоимости долга также отражается на финансовом состоянии арендаторов и способности их платить текущую арендную плату и следовать плану ее повышения в будущем, что заложено в договорах аренды.

4. Снижение доходности. Считается, что повышение процентных ставок влияет только на стоимость заимствования, но все гораздо сложнее. Пострадает и стоимость недвижимости, поэтому этот индекс цен на коммерческую недвижимость приближается к минимуму 2020 года.
Это проблема для MPW, потому что она может заработать меньше от продажи своих активов в будущем, а также может быть вынуждена соглашаться на менее выгодные условия аренды, чем в прошлом. Как правило, удачно расположенные больничные корпуса пустуют недолго, но это не означает, что новый арендатор платит столько же, сколько и предыдущий. В текущих экономических условиях более вероятно, что будет скидка, чем наоборот.

5. Снижение дивидендов. MPW ежегодно увеличивала свои дивиденды с 2013 по 2022 год, и за этот период средний темп роста составил 3,79%. Кроме того, с 2013 года MPW покрывала свои дивиденды скорректированными средствами от операционной деятельности (AFFO) и не имела коэффициента выплаты 100% или выше. В 2022 году коэффициент выплат MPW по AFFO составлял 81,69%, что находится в пределах его нормального диапазона, однако аналитики ожидают, что коэффициент выплат увеличится до 88,55% в 2023 году (видимо с учетом продажи части недвижимости и падения денежного потока), что выше, чем хотелось бы.

Единственным логичным решением для ситуации с высоким долгом может быть сокращение дивидендов, чего и ожидает рынок, и что заложено уже в цене акций. Вопрос для большинства инвесторов в том, когда и в каком объеме. Если сократят на 50%, то дивидендная доходность все равно останется более 7%, что выше среднеотраслевой.

Тогда что ожидать?

Если завершение сделки по недвижимости в Австралии будет удачным, и компания погасит часть самых проблемных долгов с плавающей ставкой, то нас ждет рост котировок. 

Если дивиденды будут сокращены, то цена MPW может упасть ниже 7$ за акцию. Я бы взял по такой цене.

Балансовая стоимость компании Medical Properties на конец четвертого квартала составляла 8,6 млрд долларов, что составляет около 14,38 долларов за акцию. По моему мнению, это может быть ориентир роста цены акции на ближайшие пару лет с дивидендным доходом выше уровня инфляции, что в совокупности может принести порядка 100% на сделку.

Не является инвестиционной рекомендацией.