dr-mart

Записная книжка по сектору недвижки и строительству

В России 53 млн домохозяйств.
И примерно 66 млн квартир (❌точную цифру сходу не нашел!)
(❌сколько всего ИЖС в РФ — цифру сходу не нашел!)

В год строится 1,2 млн квартир + 400 тыс ижс
Через 10 лет будет 76 млн квартир на 53 млн домохозяйств.
✅Не многовато-ли?
А если сюда еще ИЖС плюсануть, то совсем космос

в 2022 многоквартирные дома +45 млн м2
в 2022 ИЖС +57 млн м2 — рекорд⚡️ — тренд на рост ИЖС

Ср. обеспеченность жильем в РФ = 28м2/чел
В 1970 это было = 11,1 м2/чел
в период 1910-1950 число метров на 1 чел вообще не росло и составляло 5,5 м2/чел
Средние мировые значения = 40м2/чел. В самых богатых странах это >50м2/чел

Но! По числу квартир на 1000 чел = 473 мы уже упираемся в потолок, и находимся впереди многих развитых стран.

Доступность жилья в РФ на среднем уровне: 1м2 стоит 11,3% годового дохода домохозяйства
Ср. стоимость метра = 114 тыс рублей.
Средний доход домохозяйства = 90 тыс рублей в мес, или 1080 тыс в год.
Это средний уровень доступности жилья по Европе.

✅Но мне кажется, в ситуации, когда метр стоит 1,14 млн рублей, а доход 10,8 млн руб в год, квадратный метр будет гораздо доступнее, хотя пропорция будет той же. Поэтому сравнение пропорции с развитыми странами не совсем уместно.


Текущая средневзвешенная ставка по ипотеке = 7,9%.
Это средний уровень за последние 3 года.
До 2020 года средняя ставка превышала 9%.
Текущая ставка ВТБ без льгот составляет 10,7% и 10,9% у ВТБ.
✅получается, что без льгот ипотечному рынку кабзда

==================
Замечания (для себя):

❌в целом, потеряна цель рассуждений. Цель заметки — найти ответы на мои вопросы, а не найти ответ на главный вопрос — что будет с продажами у ТОП публичных девелоперов
❌много цифр, мало попыток из этих цифр сделать практически полезный вывод, отсутствует внятная структура — как мы идем от частных цифр к общему выводу
❌просто перечисление новостей и цифр — не интересно, оно не экономит мое время, заставляет пытаться самому сделать вывод из данных
❌хотелось бы чтобы рассуждения шли от цифр к выводу о том, каким будет будущий спрос
❌нет изолированной статистики по СПБ/МСК, где и сосредоточены все девелоперы 
❌«рынок первичного жилья на 95% формируется льготными программами» — т.е. 95% продаж? или 95% ипотек? Нужна оценка влияния изменения условий льготных программ на объем выдачи
❌данные, которые не нужны для демонстрации какого-то вывода, можно смело удалять
❌выводы «некоторые мысли» в конце: выглядят как некоторые ощущения после того, как поглядел на графике. Выводы хорошо бы строить на цифрах, трендах, гипотезах каких-то. Почему сейчас ценник перегрет? Откуда это следует?  Откуда тезис о том, что объемы строительства будут увеличиваться? Есть цифры по текущим начатым проектам не введенным в строй? Где они? 
❌хотелось бы какие-то цифры конкретно по московскому региону увидеть. Замечания по региональному расслоению есть тут https://t.me/martynovtim/2814 в комментариях
❌как менялось число непроданных квартир во времени? Насколько большой сейчас большой навес?

==================

В целом:

Выручка девелоперов = метры X цена метра

Цена = f (спрос/предложение )

Предложение: ❌как менялось число непроданных квартир во времени? Насколько большой сейчас большой навес?

Спрос = f (доступность ипотеки)

Доступность ипотеки = f (% ставка, размер субсидии по льготным программам, качество заёмщика).

✅% ставка по логике должна расти, т.к. у нас постоянно растет предложение ОФЗ

✅льготная ипотека продлена до 1.06.2024
❌ипотечные субсидии в каком размере? хватит ли их чтобы поддерживать уровень кредитования 2020-2022
❌нет графика выдачи ипотеки по годам, и сегмента льготной ипотеки на этом графике.
❌есть подозрение, что качественные заёмщики закончились (те, кто мог позволить себе ипотеку, уже ее взял).

❌как борьба ЦБ с ипотекой с нулевым первым взносом сократит общую выдачу ипотек? (теперь банкам невыгодно выдавать такую ипотеку из-за значительного резервирования).
★5
86 комментариев
Забыл еще про демографический провал впереди, и картинка станет полной. результат ипотеки дешевле, чем в сша, и хайпа сохраниться в бетоне. ну и ошибок набиуллиной в 2020.
avatar
monko, про провал говорить все-таки чрезмерно. Но несмотря на сокращение населения по стране в целом, население городов (особенно крупных) и особенно Мск /СПб / Екб (где и представлены торгуемые девелоперы) растет
avatar
zzznth, ничем, кроме провала, это не назвать.
avatar
monko, думаю из за демографии у нас каждый год сейчас на рынок выходит примерно 25000000м2 вторички и уже через год-два это начнёт серьёзно давить на цены
avatar
а че сектор то так бычит? новости какие мож были?
avatar
Efan, он просто отстал
Efan, текущий рынок готов проглотить все что угодно, даже такое кидалово, как лср. финальный рост ипотеки разгоняют.
avatar
monko, согласен
добавил бы еще одно замечание-вопрос — почему так охренели застройщики в Сочи? можно даже считать его риторическим
avatar
igotosochi, а как они охренели?
Я ниче про это не знаю
Тимофей Мартынов, там цены выше чем в москве
avatar
igotosochi, ну так потому что ты туда смотришь, потому и охренели. Оказывается можно вложить несколько ярд из госбюджета в Красную Поляну и прочие прелести, чтобы потом в течение нескольких лет качать из граждан десятки ярдов.
Это маркетинг на уровне государства, потому и охренели.
avatar
Кола и джинсы, потому что Сочи по сути нет альтернатив рядом на юге. Поэтому все туда и едут. Рядом нет подобных городов чтоб и пляж и горы. Новороссийск не в счет-цементный завод+ветра с гор. Геленджик не в счет-проблемы с водой+ветра с гор+плохая транспортная доступность. Остальные города неразвиты, плохая инфраструктура. Крым пока полит.проблемы.
Что остается? Сочи.
avatar
по ИЖС много данных у Росстат.
youtu.be/tHR436OaCaE

например
отчёт Росстат за 2020 год: rosstat.gov.ru/storage/mediabank/Vlz36soX/jil-str_2020.pdf
Знаю многих кому принадлежит 3-4 квартиры. Итого, большая часть квартир у обеспеченных граждан. У абсолютного большинства нет возможности купить. Тут хоть сколько построй, когда товар в одних руках цену могут рисовать любую. 
Maxkurs, видимо у тебя богатый круг общения
Москва, Питер и Сочи едят мясо, а регионы капусту. Все вместе едят голубцы. Это строительное мясо, голубцы и капуста.
Маркиз Лафайет, хорошая метафора
Для жилья ключевым параметром является стоимость владения, которая включает в себя налоги и стоимость содержания, оба этих параметра для России являются низкими, в Москве например апдейт жилья за гос счет, коммуналка с отоплением дёшевы. Потом не забывайте о большом количестве ветхого жилья
avatar
Сравнивать надо не со всей Европой Тимофей, а именно с Западной Европой т.к. ты говоришь о развитых странах, а они только в Западной Европе. А если учесть, что на Западе(включая США и Канаду) раза в 2 доступней ипотека, и уровень доходов, по отношению к средней стоимости жилья выше, а также выше качество жилья и раза в 2 больше площадь жилищ,  то нам до их доступности и обеспеченности жильём как до Луны ползком.
avatar
Олег Ков,

почему именно с Западной?
Можно начать с себя лично и сравнивать со списком Форбс — почему денег меньше чем у Воложа? Дурова? Галицкого?

Сам то получается и близко к верхним достижениям не допрыгнул. А страна у такого сравнителя — должна быть не хуже чем в Монако, на худой конец Швейцария.

Если брать среднее или медианное распределение — то и в части стран со средним/медианой по миру, а не узкий топ лучших.

Стартовые условия у РФ со странами бывшего СССР — где за 30 лет динамика обеспеченности и доступности населения жильём стала кратно лучше относительно состояния на 1991?
avatar
D-trade, У меня лично, с жильём намного лучше, чем у среднего американца. У меня есть жильё в Сочи, Питере, Москве и ещё ряде мест. Мне за народ наш обидно, а не за личное благополучие. А если вы хотите сравнить, что изменилось за 30 лет, то в Китае например перемены в разы разительней, чем у нас. 30 лет назад китайцы на велосипедах ездили, а сейчас их автомобили впереди планеты всей, а наши…)
www.youtube.com/watch?v=pJpI5DGModw&t=1s
avatar
че вык маленкие… идет сво… народ будет хавать недвижку…
avatar
vvs1941, логика?
так нет же логики.
идет СВО народ будет играть в шахматы — вот логика!
avatar
Тимофей Мартынов, просто в России нет других альтернатив сохранить деньги.
Акции? Захотят-как в 90-е переведут активы, размоют доли, золото-трудно продать потом, антиквариат- та же причина, деньги и так ясно, что еще? Плюс уровень финансовой грамотности низкий а от мошенников никак государство не защищает. Поэтому нет.
avatar
Екатерина Кр, вот потому и лезли в бетон.
сейчас и этот путь перекрывается. 
Государство не заинтересовано в благосостоянии населения.
Ему нужны молчаливые рабы впахивающие за копейки там куда пошлют.

Рантье для государства — враги ибба не работают


avatar
Тимофей Мартынов, так ведь логика проста — недвижка всегда была самым консервативным вложением для россиян в момент максимального риска. 
avatar
Вообще то в ипотеку в России могут себе позволить только 30% населения! Т.е. 70% населения никак не вовлечены в эту проблематику, они живут от зарплаты до зарплаты едва сводя концы с концами. В отличие от домохозяйств США например, где 90%  могут себе позволить ипотеку.
avatar
Олег Ков, конечно не вовлечены, потому что у них уже есть квартиры в собственности. Причем по собственности разница не в пользу сша
avatar
Екатерина Кр, Причина не вовлечённости,- в бедности, а не в наличие собственности. Половина жилфонда у нас это студии, однушки или комнаты в собственности. Россияне не могут себе позволить жить комфортно снимая просторную квартиру или коттедж, это тоже от бедности. Американцы снимают в аренду дома по 200-400 кв.м. и живут в них всю жизнь счастливо и для них это доступно. У нас же только 1-2 % населения могут себе позволить снять в аренду на постоянной основе коттедж 300 кв.м. Лучше жить в арендованном просторном коттедже 300 кв., чем в студии в 20 кв.м. хоть и в собственности.
 Здесь есть и ещё одно преимущество, всегда легко переехать и поменять место жительства американцу и получить новую работу, впечатления от нового коттеджа или квартиры и города или местности. Американцы в 7 раз чаще за свою жизнь переезжают, чем россияне, могут себе позволить.
 Конечно в США полно недостатков не знакомых нам россиянам, но что касается жилья, с этим у них в разы лучше и доступнее. Я много раз бывал и в США, Канаде и в Европе, и видел всё своими глазами.
avatar
В России с жильем очень интересная ситуация стандартом является 2 жилья квартира в городе и загородная недвижимость, такого нет нигде в мире наличие городского и загородного жилья это модель потребления upper-midle даже в богатых странах, а не широких слоёв среднего класса. Да в большинстве своём это халупа хрущёвка в городе и дощатое строение типа сортир на 6 сотках. Но основная идея именно в модели потребления с ростом доходов домохозяйство апдейтит оба жилища создавая широкий спрос на строй материалы и предметы для дома. Эта тенденция может быть очень долгосрочной создавая инвестиционный спрос в экономике. Сюда же подтягивается спрос на авто и т. д, многим авто нужно чтобы ездить на дачу. Ключевой момент это поддержание низкой цены на энергоресурсы и низких налогов на недвижку. Эта модель потребления может выстрелить в крутой рост экономики.
avatar
Петр, это даже забавно когда люди имеют дачу чтобы не покупать хавку, но при этом им приходится покупать и содержать авто чтобы ездить на дачу.
avatar
Bablos, кто то увлекаясь рыбалкой покупает крутой катер, понятно что он его никогда не отобьёт на пойманной рыбе. Так же и выращивание хавки на даче это хобби, при чем дорогостоящее, вокруг это дачного хобби построена целая индустрия по выращиванию и продажи рассады, мангалы, садовой мебели и всякой прочей приятной и не практичной ерунды. Всё это хорошо как для экономики так и для самих дачников. В первом случае это рабочие места во втором приятные эмоции и снятие стресса.
avatar
Петр, не ну мангал там, природа, у кого то может и рыбалка на даче есть, это про другое.
Дача в основном у большинства для выращивания овощей, фруктов, хранения всего этого, но не для отдыха.
avatar
Петр, вообще выгодно, вы не правы. Если именно заниматься выращиванием на продажу. У меня родственники на клубнике с малиной построили дом)))
avatar
Петр, согласен
Ключ в реновации или Апдейте как ты выразился
Тимофей Мартынов, нам нужно создавать без времени на раскачку все свое, импортозамещенное. а мы вместо этого будем омертвлять капитал в пустующем бетоне при грядущем демографическом провале. классный план, надежный как швейцарские часы…
avatar
Петр, Лет 25 уже ждём этого выстрела). Но есть в ваших рассуждениях правда, только у нас она не сработает, пока опять со всем миром не подружимся. А этого на горизонте не просматривается.
avatar
Петр, на самом деле это никак не бустит экономику, пока наши граждане в большинстве своем продолжают горбатиться сначала в городе 5 дней, а потом еще 2 дня за городом, строя дачу. 
Вы же сами указали недостатки:
«дощатое строение» — брус, доска, профиль на забор и крышу — это продукты первичной переработки и низкой добавленной стоимости.
«спрос на авто» доступное, которое может довезти попу до дачи, ну так и 50 лет назад «Запор» с этим справлялся. Ну и без кондея и прочих удобств можно потерпеть полчаса-час.
avatar
 По прогнозам, думаю для таких региона как Москва, пока вся платёжеспособная часть населения России не переедет сюда, цены будут расти, как минимум номинально, с редкими остановками.
avatar
Олег Ков, все сделают но цены сильно не упали, ну 15-20% вторичка упала вроде местами, а у первичная льготной ставкой цену поддержать, думаю и через год продлят )
avatar
И чего?
слишком «зажатый» в прошлом анализ :)

цена метра может упасть на 20% в рублях, а застройщики будет зарабатывать больше несмотря на все факторы, как? новые территории нужно будет отстраивать.
avatar
My Shadow, расскажи про будущее
Тимофей Мартынов, все будет у нас хорошо, в глобальном плане.
avatar
My Shadow, откуда знаешь?)
Тимофей Мартынов, антихрукпость — если 2022 нормально прошли, то дальше легче будет, тем более запад уже про заднюю думает, это проскакивает в новостном потоке.
avatar
My Shadow, с чего взял что Запад думает про заднюю?

Тимофей Мартынов, сам увидишь, думаю к следующему лету уже спокойно будет и территории останутся у нас.

avatar
Относительно, что «не многовато ли строят».
В Петербурге 63 тыс. коммунальных квартир. В 2023 году расселят 1035 коммунальных квартир. Считайте сами сколько нужно лет, чтобы расселить их все.
avatar
Cash, спасибо за инфу
Cash, видимо это правительственная программа, но ведь есть частники, кто скупает и расселяет? они не учтены
avatar
Богдан, это проблема местных властей, а не федеральных. Деньги на расселение идут из местного бюджета.
avatar
Cash, оставшиеся сами умрут со временем.
avatar
Кола и джинсы, нет, у них есть дети. Кроме того, квартиры в коммуналках до сих пор продаются…
avatar
Cash, любая квартира в которой больше 2х человек ( собственников..) может стать в любой момент коммунальной
avatar
Cash, в центральных районах практически все коммуналки расселены, остались проблемные, которые расселить может только государство.
avatar
Екатерина Кр, так коммунальные квартиры как раз и находятся в старом фонде, а не в хрущевках или брежневках. Старый форд — это исторический Петербург.
Есть и ещё одна проблема. Редкие дома старого фонда прошли через капитальный ремонт. Т.е. дома, построенные ещё в 19 веке, капитально не ремонтировались. Даже элементы фасадов домов на Литейном проспекте, Каменноостровском, Невском проспекте и т.д. часто затянуты строительной сеткой, т.к. с них рушится штукатурка на головы людей. Каждый год кто-то гибнет из-за этого.
avatar
Cash, на самом деле не редкие прошли капремонт. А проблема в том что капремонт был частичным, плюс делали много надстроек в моветское время, плюс торопились с восстановлением после войны, на декор и балконы обращали мало внимания, а рушатся как раз они.
Я именно об этих коммуналках и говорю-в старом фонде безпроблемные все расселены уже. Про коммуналки в хрущевках речи нет, по-моему там программа заканчивается на довоенных домах.
avatar

ММ. Может просто взять страны близкие по масштабу и уровню доходов. Вроде Китая, Бразилии и т.п. А затем сверить цену квадрата к среднедушевому доходу. Т.е. привязаться к схожим странам, чтобы понять дорого или дешево у нас жилье. Ну и заодно посмотреть на истории было ли падение недвижимости в схожих странах, где рынок жилья перегрет.

У меня есть ощущение, что окупаемость жилья за 10 лет уходит в прошлое.  

avatar
RRomanov, Сравнивать есть смысл только с лучшими, а не с схожими. А про 10 лет согласен, теперь 20-30 лет нужно.
avatar
 цены разгоняли бетоноинвесторы изза низкой стоимости владения.
просто парковали денги в бетоне.

сейчас инвестиции в бетон становятся токсичными, инвесторам это не интересно

без разницы какие рисуют ценники, сделок не будет пока «конечники» не смогут позволить себе покупку

А «конечников» в десятки раз меньше чем инвесторов(было)
Вывод простой — стагнация и постепенное сползание цен, и ничем это не побороть

avatar
Смысл путиномики уплотнение миллионников ( крупные города) В последующем сдача пустой территории китаю в аренду. Так что процесс продолжится.
avatar
-=КОТ=-, вы крайне переоцениваете наше правительство. Кстати у Китая на северных землях рождаемость даже значительно меньше, чем в среднем в РФ, они их не вывозят.
avatar
Богдан, все бухтят про Китай забывая что север Китая также толком не освоен. Не хотят китайцы там жить.
avatar
час наза шел и мыслил о том сколько квартир в рф)
avatar
если всех людей на земле собрать в одном месте в виде толпы — они замут площадь киева
в видюшке увидел
Чингачгук (Великий Змей), сбрехали в видюшке 
avatar
RRomanov, посчитал, почти не обманули 8 миллиардов людей, сазали в в виде толпы — по 4 человека на метр квадратный, 2 000 000 000 квадратных метра — 2000 квадратных километра. А киев — почти 1000 квадратных километров.

так что не так уж и сильно обманули, если толпу уплотнить, то поместяться4 на метр это не много, в тамбуре электрички по 50 человек бывает наверно  
Рентабельность в недвижимости от 30%-50%, пока она не упадёт до 10-12%, рост цены квадратного метра будет продолжаться. 
  Логика здесь такая, что высокая рентабельность возможна только на недостаточно насыщенном рынке т.е. спрос выше предложения, а это влечёт повышение цены. Когда спрос и предложение уровняются, тогда и прекратится рост или он будет сопоставим с инфляцией. Так что нам ещё строить и строить…
avatar
Олег Ков, есть еще такая тема например на ДВ, как почти нулевая ипотека за счет государства, она уже привела к тому, что ценник квартиры-вторички во Владике приближается к СПб. И многие у кого хата во владении продают ее и двигают в европейскую часть РФ.
Т.е. программа, призванная заякорить людей на ДВ вызвала прямо противоположный эффект.
avatar
Кола и джинсы, 1. Скорее не ипотека 2.могут двинуть и за границу
avatar
А вы учитываете, что сейчас официально самой эффективной тактикой в зоне СВО является буквально снос панелек с засевшими ВСУшниками с дальнейшей выдачей сертификатов на жилье? Ну и конечно хрущевки малопригодны для проживания и их обязательно нужно сносить повсеместно.
avatar
Богдан, хрущёбы норм тема, трёшку по цене дешевле двушки и живи не тужи
avatar
Богдан, ну сертификаты им дают в размере квартиры в Тагиле, а не в Екб к примеру.
avatar
Богдан, кирпичные хрущевки дадут фору новострою.
avatar
Екатерина Кр, в хрущевках население это пожилые люди с проблемами в плане ума, психики, большинству квартиры достались бесплатно, многим требуются опекуны. Я жил, видел и понимаю это, в хрущевке может рвануть газ в любой момент, бабушка с деменцией начнет зачем-то с тобой воевать, а женщины будут вываливать мусор посреди дорог и улиц, якобы «кормить птиц», «кормить котов» и прочее, прочее. Бытовая культура на уровне хутора, все бордюры будут безумных цветов, в клумбах какие-нибудь старые двери и покрышки.
avatar
Богдан, ээ это где такие хрущевки? В центре города таких мало людей, а сферические бабушки уже и повымерли…
avatar
«Ср. обеспеченность жильем в РФ = 28м2/чел
Но! По числу квартир на 1000 чел = 473»

вместо одной 80м2 берут 4 по 19: себе жене теще и собаке
avatar
А теперь переведи все эти цифры не в СРЕДНИЕ, а в МЕДИАННЫЕ значения.
«в 2022 ИЖС +57 млн м2 — рекорд⚡️ — тренд на рост ИЖС»

Обычные манипуляции с цифрами. Большая часть это «роста» — дачная амнистия. Именно новых домов почти не строится.
Андрей Петров, в Краснодаре узаконивают все дома вдоль кубани только по дачной амнистии, иначе невозможно их сдать в эксплуатация (зона подтопления, не выдают разрешение)
avatar
Андрей Петров, дачные это не ИЖС
avatar
Вся эта льготная ипотека — инструмент перераспределения денег бюджета в карман застройщиков, продавленный через лоббистов во главе с Хуснуллиным. Достаточно сравнить рентабельность застройщиков 2021-2022 с 2018-2019.
Для простых граждан-то жилье доступнее не стало, всю экономию по процентам съел рост цены на жилье. У застройщиков есть возможность снизить цены на жилье в случае отмены льготной ипотеки, причем, солидно.
Другой вопрос кто будет покупать жилье в условиях падения доходов населения и сокращения населения? От ответа на него каждый для себя сможет составить мнение о перспективах рынка жилья и перспективности вложений в застройщиков.

теги блога Тимофей Мартынов

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн