Недвижимость всегда растёт. Рейтинг регионов по доходности инвестиций в недвижимость

РИА наконец-то сделали исследование, которое прекратит споры в этих ваших интернетах об инвестициях в недвижимость и о том, растёт ли она всегда или нет! Или нет?

Только нужно сделать несколько оговорок про методологию. Данные подсчитали только за 5 лет и только по квартирам среднего качества (не премиум, но и не трущёбы). Как раз в последние 5 лет недвижка-то росла как не в себя. И важный момент — доходность рассчитывалась с учётом потребительской инфляции. Про которую в методологии не написали, какая она там была, снова нужно идти смотреть, что они там насчитали. 5 лет, конечно, мало, но какая-то логика есть. Если купить и продать квартиру через 5 лет, то не нужно будет платить налог. А если это жильё единственное, то хватит 3 лет. Есть какие-то нюансы, когда даже 3 года ждать не надо, но это уже не про инвестиции, а про многодетность.

Доходность подсчитана за 5 лет с 2018 по 2022 от прироста стоимости квартиры среднего качества и сдачи её в аренду. В расчётах учитывались выплаты НДФЛ, ЖКУ, за капитальный ремонт и налогов на имущество физических лиц. Среднегодовая доходность рассчитывалась с учётом потребительской инфляции

Инфляцию, полагаю, брали официальную. Идём сначала её смотреть.

• 2018 — 4,3%
• 2019 — 3,0%
• 2020 — 4,9%
• 2021 — 8,39%
• 2022 — 11,94%

Перемножаем, суммарная будет 36,73% — инфляция за 5 лет.

По годам данные не привели. Но мы-то знаем, что самый бурный рост цен в недвижке пришёлся на 2020 и 2021 годы. Можем посмотреть и что-то посчитать, например, средний рост цен, по индексу недвижимости Сбера.

Индекс недвижимости Сбера по всей РФ показывает рост с 125 000 до 267 000 рублей или +113% за 5 лет. Без учёта инфляции это будет 77%.

Калькулятор корня пятой степени показывает, что средняя доходность равна 16% с учётом или 12% без учёта инфляции. И здесь ещё не учитывается доход от сдачи, а также оплата всех ЖКУ и прочих налогов. В среднем ещё можно прибавить около 4%. Но это первичка, а опытные инвесторы знают, что первичка через 5 лет станет вторичкой. Но как бенчмарк можно смотреть и индекс первички.

Едем дальше.

Самый высокий доход за последние пять лет получили инвесторы в бетон Краснодарского края. Здесь недвижимость, с учётом сдачи в аренду, могла принести почти 20% в год (более 23% годовых без учёта инфляции). Конечно же, тут в том числе и заслуга Сочи, который устремился в космический туземун. Это +148%, очищенных от инфляции или +184%, не очищенных от инфляции.

23% — это очень круто, найти подобную доходность в других инструментах сложно, хотя та же крипта росла ещё и не так. Другое дело, что доходность за предыдущие 5 лет не гарантирует аналогичную доходность в будущие 5 лет.

На второй и третьей строчках — Республика Алтай (18,2%) и Республика Адыгея (15,9%) соответственно. 1% — это самый низкий показатель по стране — в Оренбургской области.

Кстати, Москва на 37 месте с всего 8,2%. Санкт-Петербург — на 62 месте с 6,2%. ЛО на предпоследнем месте, почти как Оренбург.

Топ-10 регионов + Москва, СПб и их области с учётом инфляции и сдачей в аренду за 2018–2022:

В итоге получается, что есть регионы, которые очень сильно выросли, но даже там, где бешеного роста цен на недвижимость не случилось, недвижимость позволила сберечь вложения от инфляции.

Стоит также учитывать, что многие инвесторы в бетон используют кредитное плечо, которое, естественно, негативно сказывается на доходности. Однако основным драйвером роста цен как раз и были низкие ставки по ипотеке. Если покупать бетон на свои, то инвестиции в недвижимость как минимум дают доходность выше инфляции.

Например, если берём ипотеку на 5 лет под 10%, перплата будет 27% (если без первоначального платежа). А как мы считали ранее, в Краснодарском крае в среднем доходность за 5 лет составила 184% без учёта инфляции. С учётом инфляции и кредит получился таким, что банк ещё и доплатил. Но истории успеха на Кубани нельзя перекладывать на любые регионы и на любые года. Достаточно узнать, как дела у тех, кто брал в кредит недвижку под перепродажу в конце 2021 года. Она сейчас стоит столько же.

Кроме того, стоит учитывать, что если покупать квартиру на рынке новостроек, а потом продавать её, то продажа уже будет на рынке вторичной недвижимости. Выбирая объект для инвестиций, нужно также смотреть на ситуацию на вторичном рынке в этом же районе, не забывая о том, что, например, льготные ставки на первичку могут прибавить к цене первички, которая потеряет часть стоимости, как только будет продаваться на вторичном рынке. А так — да, недвижимость всегда растёт. Как минимум, с 2018 по 2022 год.

Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции, финансы и недвижимость.