SMART-LAB
Новый дизайн
Мы делаем деньги на бирже
Информация
Блог им. TobinFrost
ИЖС и приостановка сельской ипотеки. Взгляд строителя.
- 17 сентября 2023, 18:17
- |
В связи с повышением ставки ЦБ в августе выдача льготной «Сельской ипотеки» была приостановлена. По словам министра сельского хозяйства РФ Дмитрия Патрушева Минсельхоз РФ рассчитывает возобновить сельскую ипотеку в 2024 году и работает над тем, чтобы до конца 2023 года возобновить льготное кредитование отрасли. «По льготной ипотеке, я думаю, что где-то с нового года мы начнём… Часть денег действительно закончилась, у нас выросли обязательства по ранее выданным кредитам с учетом увеличения ключевой ставки. Тем не менее я думаю, что мы в процессе согласования бюджета получим деньги и в новом году начнем выдавать сельскую ипотеку », — сообщил Патрушев в ходе совместного заседания комитетов Госдумы по контролю и по аграрным вопросам.
Писал здесь неоднократно, что основной бизнес у меня это строительство коттеджных поселков в одном из регионов центральной части РФ. Последние 2 года 95% ИЖС у нас продавалось с использованием сельской ипотеки и даже те люди, у которых были наличные для полной покупки естественно не могли пройти мимо халявного кредита. С начала сентября звонки есть только от людей, которые надеются в будущем взять льготный кредит, количество звонков сократилось примерно на 70%, хотя сейчас высокий сезон. И даже это количество было в основном связано с тем, что людям в РСХБ обещали вернуться к льготному кредитованию в самое ближайшее время.
Ситуация конечно интересная и в очередной раз показывающая насколько непредсказуемы условия ведения бизнеса в России. Себе в громадный плюс отнесу тот факт, что весь прошлый год мы почти ничего не строили, а продавали готовые объекты, либо заканчивали то, что находилось в высокой степени готовности. Все деньги от продаж вкладывались в дешевый российский рынок акций и на этом была заработана практически 10 летняя!!! прибыль от строительства ИЖС.
Что делать со стройкой сейчас? Опять заморозка новых объектов как в 2022м конечно же. Зачем мне строить с 20%-ной маржой когда некоторые облигации дают сейчас 14, а то и 15% годовых? Помимо этого есть еще несколько актуальных проблем:
1. Часть людей мобилизовали. Прошлогодняя мобилизация коснулась очень многих работяг и скоро можно будет вообще столкнуться с ситуацией — а кто вообще будет работать на стройке?
2. Приехавших к нам на подмогу друзей из Средней Азии немного кинул наш ЦБ, позволив рублю улететь на 100 за доллар, следовательно их зарплата уменьшилась в необходимой им валюте процентов на 30. Они уже ноют по этому поводу. Кто приедет в следующем году на заработки с таким курсом непонятно.
3. Вероятно огромная проблема со спросом. Если Минсельхоз уже сказал, что приостановит выдачу до нового года, то даже если деньги на это выделят наши чиновники будут долго раскачиваться в начале года и согласуют выдачу только, хорошо если, к концу февраля. Что делать в ближайшие полгода моему отделу продаж вообще непонятно! Ведь все равно людей обращающихся в банк за льготной ипотекой будут кормить обещаниями, что вот завтра все дадут и вам нужно будет немного подождать… Кто будет покупать в таких условиях?
4. У банков сейчас практически заградительные ставки на кредитование. Брать сейчас под 18-20% чтобы построить, хапнуть кучу встречающихся при этом проблем, найти покупателя, подстроившись под все его хотелки, и отдать все заработанное банку — вы что лоха нашли что ли?
При всем этом я здесь не жалуюсь, а просто описываю свой взгляд на рынок ИЖС на ближайшие полгода, т.к. именно он, в совокупности с льготной ипотекой, помог мне выйти из довольно негативной ситуации, складывающейся в начале прошлого года, и перейти к максимальным прибылям в своей истории.
Писал здесь неоднократно, что основной бизнес у меня это строительство коттеджных поселков в одном из регионов центральной части РФ. Последние 2 года 95% ИЖС у нас продавалось с использованием сельской ипотеки и даже те люди, у которых были наличные для полной покупки естественно не могли пройти мимо халявного кредита. С начала сентября звонки есть только от людей, которые надеются в будущем взять льготный кредит, количество звонков сократилось примерно на 70%, хотя сейчас высокий сезон. И даже это количество было в основном связано с тем, что людям в РСХБ обещали вернуться к льготному кредитованию в самое ближайшее время.
Ситуация конечно интересная и в очередной раз показывающая насколько непредсказуемы условия ведения бизнеса в России. Себе в громадный плюс отнесу тот факт, что весь прошлый год мы почти ничего не строили, а продавали готовые объекты, либо заканчивали то, что находилось в высокой степени готовности. Все деньги от продаж вкладывались в дешевый российский рынок акций и на этом была заработана практически 10 летняя!!! прибыль от строительства ИЖС.
Что делать со стройкой сейчас? Опять заморозка новых объектов как в 2022м конечно же. Зачем мне строить с 20%-ной маржой когда некоторые облигации дают сейчас 14, а то и 15% годовых? Помимо этого есть еще несколько актуальных проблем:
1. Часть людей мобилизовали. Прошлогодняя мобилизация коснулась очень многих работяг и скоро можно будет вообще столкнуться с ситуацией — а кто вообще будет работать на стройке?
2. Приехавших к нам на подмогу друзей из Средней Азии немного кинул наш ЦБ, позволив рублю улететь на 100 за доллар, следовательно их зарплата уменьшилась в необходимой им валюте процентов на 30. Они уже ноют по этому поводу. Кто приедет в следующем году на заработки с таким курсом непонятно.
3. Вероятно огромная проблема со спросом. Если Минсельхоз уже сказал, что приостановит выдачу до нового года, то даже если деньги на это выделят наши чиновники будут долго раскачиваться в начале года и согласуют выдачу только, хорошо если, к концу февраля. Что делать в ближайшие полгода моему отделу продаж вообще непонятно! Ведь все равно людей обращающихся в банк за льготной ипотекой будут кормить обещаниями, что вот завтра все дадут и вам нужно будет немного подождать… Кто будет покупать в таких условиях?
4. У банков сейчас практически заградительные ставки на кредитование. Брать сейчас под 18-20% чтобы построить, хапнуть кучу встречающихся при этом проблем, найти покупателя, подстроившись под все его хотелки, и отдать все заработанное банку — вы что лоха нашли что ли?
При всем этом я здесь не жалуюсь, а просто описываю свой взгляд на рынок ИЖС на ближайшие полгода, т.к. именно он, в совокупности с льготной ипотекой, помог мне выйти из довольно негативной ситуации, складывающейся в начале прошлого года, и перейти к максимальным прибылям в своей истории.
теги блога TobinFrost
- Роман Андреев
- Globaltrans
- Globaltruck
- interactive brokers
- OZON
- акции
- Алексей Кречетов
- аналитика
- Андрей Верников
- банки
- башнефть
- брокеры
- втб
- ГТМ
- дивиденды
- доллар рубль
- ИЖС
- инвестиции
- инвестиции в недвижимость
- инвестиционная стратегия
- инвесторы россии
- итоги квартала
- итоги месяца
- ключевая ставка ЦБ РФ
- конференция смартлаба
- криптовалюта
- лукойл
- Москва
- недвижимость
- облигации
- ожидания
- оффтоп
- Пастор Аншлаг
- портфель инвестора
- прогноз по акциям
- роснефть
- рынок
- Самолёт
- санкции
- Саратовский НПЗ
- сельская ипотека
- сургутнефтегаз
- Сургутнефтегаз АП
- торговая стратегия
- трейдинг
- фондовый рынок России
- форекс
- ФСК Россети
- фьючерс mix
- Элвис Марламов
понять можно, хаос в стране
и да, реально большинство с льготной ипотекой
сейчас если чуть пережмут с ней, ужесточат, встанут продажи, это прямо видно
А куда они денутся? У них другого проходного двора, в который берут всех подряд, кроме РФ, нету. В каких странах вокруг так же просто получить рабочую визу для мастурбеков? В ЕС их никто не пустит. Куда они все поедут? В Беларусь, Казахстан?
ПыСы. Вообще не пользуюсь их услугами. Не нанимаю на стройку, сбрасываю заказы в такси, если вижу, что водитель-мигрант, в кафе не хожу, где они работают
TobinFrost, e-news.su/news/468210-shariatskij-patrul-v-balashihe.html
говорите, друзья ?
TobinFrost, это точно, инстаграм, тикток и пр. бесконечный поток картинок красивой жизни головы молодёжи посворачивали
ближайшие годы наверняка их разрывать будет от диссонанса, так как уровень жизни у нас будет всё ниже, а красивая жизнь где-то рядом
разводы наверное процентов до 90-99 дорастут
А тяжко без гастеров там, где маржи нет или жажда наживы слишком высокая. Поверьте, если враз исчезнут все эти неумытые, стройки надолго не встанут. Много нашей молодежи пойдет в профессии. Правда ценник на тяжкий труд чуток повысится. Но ведь это справедливо. Разве нет? Этими гасторбайтерами опустили стройку ниже плинтуса. Я видел всю трансформацию строй отрасли. Это не стройка. это блевота! И все благодаря им, неумытым и бесправным. Местные не могут конкурировать с этим сбродом потому что это уровень жизни чмошников.
А вот с хохлами кстати проблем не было. Да. они слегка хитрожопые, но по сути своей такие же как и мы были.
И ещё- я ни когда не брал низкомаржинальные объекты. Принципиально. Работа ради работы- это не моё. Но ведь кто-то же их брал. Кто? А брали компании в чьем штате эти неумытые рабы.) Собирают всякий шлак на рынке и зарабатывают на дешевом рабском труде.
Гастеры убили строительные профессии в России.
На неделе заехал на строй площадку одного из магазинов. Там новый штат гастеров азиатов. Они вообще деревянные. Я час потратил чтобы получить от них несколько желобов и аксессуаров к ним. Я не знаю откуда этих рабов привезли, но они по русски еле говорят. Уверен, живут где-то в вагончике на територии на трехьярусных кроватях и жрут хлеб с дешевой колбасой. Это положение рабов. А у местных это называется положение чмошников. Я не хочу чтобы к примеру мой сын был строителем по профессии. Это днище.
Даже в Швейцарии есть свалки и помойки. И там работают швейцарцы ( может быть не везде, согласен)
А теперь представьте — не было бы этих льготной халявы, пролоббированной вашей строительной мафией… Что бы было? Правильно — вот этого ажиотажа на дармовую рабочую силу бы просто не было.
Знаем мы все эти кренделя, ещё с прошлого тысячелетия. Строить ради того что бы строить. А для чего, зачем — не важно — важно получить подряд и выбить фонды, а)) и нулевой цикл ( во золотое дно), а дальше хоть трава не расти. Всё было усажено в недострое.
Давайте поразмышляем над тем, что происходит, если платят выше за работу/услугу. Произойдет увеличение денежной массы, соответственно конечной цены на все, начиная от товаров, заканчивая услугами. Вы лично готовы платить за шиномонтаж, к примеру, не 3 тыс руб, а 6 тыс? За мойку не 500 р, а 900 р?
Начинайте с этого.
И там выше писал кто-то куда они уедут? Они уже начали уезжать кто в Казахстан, кто в Дубай, кто будете смеяться в США (у кого получше с языком и документами)
Более того, и я подчеркнул!!!, технологически продвинутой.
Вы не поверите, но за мойку я сегодня плачУ меньше чем год, 2, 3, 5, 10 лет назад. Ещё раз — МЕНЬШЕ!
Так не может быть? Может.
Это бизнес. Это оскал капитализма. Тот самый. Тот самый мир чистогана и алчности. Реальный и бескомпромиссный.
Но вы скажете что у Домодедова нет денег. Это неправда) Домодедово не разорится если поднимет рабочему персоналу ЗП. Просто придется чуток ужать премии топам. Ну может ещё чуток повысить цены на свои услуги. Но это отобьется тем, что поднятие ЗП, что даст возможность летать в Турцию отдохнуть в том числе и уборщику туалетов.
Это же элементарно.
Посмотрите какое неравенство в стране. Вы же строитель. Вы разве не видите, что ваш рабочий персонал нищие? Реально нищие, а даже не бедные. Им хватает только на еду.
Брехня.
2. Мне все равно, кто они по национальности, плачу всем за выполненную работу и проверяю ее качество, если хорошо сделали работа хорошо оплачивается.
3. У меня есть стойкое ощущение, что заявленные вами 25 лет в стройке и большие объемы это обман.
2. Тоесть вы платите 200-250 всем, в том числе и гасторбайтерам?
Теперь уже у меня ощущение что вы сказочник.
Прошлым летом во дворе начал появляться мусор, несколько наглухо тонированых жигулей и странная суета. Оказалось, что одна из собственниц, бабка, проживающая в другом городе, сдала вот этим прекрасным строителям квартиру, их там четверо или пятеро было. Эффект потрясающий: во дворе восточная музыка, ежевечерний ремонт жигулей. Максимально странное поведение: например, они демонстративно делали какие-то карате-движения, когда понимали что на них соседи из окон смотрят. Короче страшно и неприятно. И плевать какая там стройка без них не обойдется, вообщее не волнует.
Что вот эти все льготные программы задёрг цен. Просто. Чистое мошенничество просто — вам такое не нравилось слушать.
А теперь штош — надеяться только на папочку. В прямом смысле. Но ведь мало ли что после НГ будет. Ну, примут бюджет, а деньги через два месяца кончатся. Может быть такое — запросто.
И потом — каким людям легче платить? Тем у кого этой недвижки как у дурака фантиков? Запросто. Они то могут себе позволить любой объем загнать и в залог, и в любой объём за первоначальный взнос, и ещё платить под мизерный процент. Лехко. Они то и обеспечивают объем продаж. Им то как раз и нужны маленькие клетушки для сдачи в аренду, потом.
А вот молодым семьям с площадью квартиры 26 квадратов — отдавать месячный заработок одного из супругов — всю оставшуюся жизнь ради клетки — так себе занятие.
А теперь ты, лопух, платишь своя " розовые" 0,1 % с десятикратно выросшей цены, по якобы, льготной подписке))))
Вот и весь калькулятор! Плати, йопт. Кто тебе помешает.
И если с гуглом нет проблем сами найдете динамику.
То что во всем мире растут цены на недвигу это тоже все льготные программы РФ, ага?
Льготы начались с введением АИЖК, в 2010 году. Льгота через рефинансирование. А количество программ в лоб шло и идет по нарастающей.
С 2008 до 2023 какая инфляция рубля кстати?
Какие ипотеки? Строительство дома год, рассрочка тоже год.Очередь, на однушку невозможно было попасть.
Это же удесятирение земельного налога сразу. Имущественного, пересчет тарифоф на вверх. Всех тарифов. А подключения? Да этож золотое дно.
Там такой подъём бизнеса)) тапочки потеряешь бежать за ним)))
А вот с чистым полем — забудьте. Вас просто ни к чему не подключат. И дороги не сделают. И землю не выделят. Просто. Это же всё одна клубня.
Вы не представляете какой кошмар творится в таких, как вы описали загогулинах))
Насколько мне известно, все коммуникации в большинстве случаев будут принадлежать застройщику, пока он все ресурсы не выжмет как из инфраструктуры, так и из собственников коттеджей (обслуживание, подключение и т.п.).
Лучше уж купить развалюху-дом на земле ИЖС в деревне, или каком-то ином поселке, и построить себе там дом по этой же льготной ипотеке.
20% маржи в строительстве? Зачем такой бизнес? Вы скоро скатитесь до 10% и будете упорно продолжать выкручиваться ради сохранения бизнеса, который будет всё менее и менее прибыльным.
Такая политика, это удел крупных компаний, которым для маневров нужны годы. Но и накопленная прибыль у них как правило огромная и позволяет годами плыть возле нуля в ожидании крупной маржи. У вас как я понимаю в штате не тысяча человек и объекты не миллиардные и не на десятки лет строительства проекты.
20% это шлаковые объекты. Гимора много, толку мало.
Хотя это моё субьективное мнение. Раз работаете, значит пока не все так плохо.
У меня политика проще. Рынок низкомаржинальный- сворачиваем удочки, ждем лучших времен. Но и обороты у меня поменьше раза в три.
Вы же работаете на свои деньги.
У меня вложения минимальные, а выхлоп до 50% от общей прибыли.
Мы в принципиально разных условиях.
Ну а по теме.
1. Причины падения престижа строительной отрасли приезжие.
Отвечу по факту.
Причины просты. Беззаконие. Отсутствие трудовых прав. Трудовое рабство. Безобразная миграционная политика. И.т.д.
Тут читаю комментарии грязные неоприятные в рабских условиях нерусские.
А теперь ответ. Кто создает все это. Рабство. Ужасающие условия. Криминал. Прием и завоз низкоквалифицированных работников. Кто кидает сотни тысяч человек на деньги. Русские.
Как ни странно. Обычные русские наниматели. Пользующиеся безвыходностью трудяг. Мне противно читать комментарии я не ''сру рядом.'' Вдруг обрызгает.
Да уже обрызгало. Братские народы. А уже просыпается ненависть меж.рассовая. Откуда начало то.
Я в кофе не пойду. Забавно. Если помирать будете. И придет врач узбек армянин. И.т.д. В лицо плюнете. Или примите помощь. Скорей всего примите. Обосрав другого за глаза. Не увидев собственной никчемности.
А теперь по существу. Строительство это сложная и физически и умственно тяжелая работа. И не каждый ее потянет. Тем более труд физический у нас дешевый. А молодеж у нас настроена на легкие и быстрые деньги. Ну или тяжелые но социально более значимые.
И если кто то думае что если убрать приезжих. И молодеж ринется работать. Нет этого не будет в принципе.
Причины отсутствия рабочей силы еще в банальном отсутствии среднего звена управления стройкой с реальным опытом и социально ориентированным отношением к рабочему.
Проще говоря в стройке полно бездарей цели которых взять все через трупы рабочих. Зачем спец.одежда. Зачем защита. Зачем гигиенические условия.
Зачем формирование сильных бригад с переобучением и развитием.
Те кто понял что строители это твой коллектив. Работают на предприятиях и в бригадах десятилетиями. И поверте у них нехватки рабочих рук нет.
Ну а преступники да ищут из года в год. Обманываю сотни тысяч приезжих. Создавая рассовую ненависть. И ноя что нет рабочих рук.
Кстати такая же ситуация сейчас складывается в сфере образования.
А нацикам скажу так. Оскорбляя незнакомого человека. Подумай как это вернется к тебе. Украина докричалась.
у одного бизнес строительный встал, у другого — ипотека подорожала, у третьего — надо домой возвращаться, так как на бабки от сдачи в аренду квартиры за бугром не погуляешь, четвёртый — уже в окопе сидит, пятый — вещи собирает — или в окоп или в тюрьму
никакие гастрабайтеры не виноваты, ни Обама с Байденом, ни Нато
Мне еще весной не удалось найти банк, который бы давал сельскую ипотеку.
Строитель, своим горБом заработавший на коттеджах, все вложил в акции аккурат после сво?
Смотрим на Китай, учимся на их ошибках и прогнозируем будущее. Самое идиотское — это когда одновременно будет две ставки, заградительная для всех, и льготная — для избранных. Сейчас, в отдельных регионах стоимость первички в полтора (!!!) раза выше стоимости вторички. Понятно, что среднее по больнице, и много что влияет (ветхость, район). Но, как только купил — квартира твоя обесценилась минимум на 20-25%. Без подпитки пирамиды новыми льготными кредитами не отобьешь.
И очень скоро придет понимание у всех, что важно не повышать стоимость первички и помогать застройщикам. Но, и гарантировать сохранность вложений в недвижимость тем кто купил. Чтобы не было такого разброса цен. Сейчас только кретин может купить первичку без льготной ипотеки по текущим ценам. Рано или поздно надо заканчивать с надуванием пузыря. В Китае вон остановились.
Схематоз изначально понятный. Государство финансирует условно 5%, а застройщик с посредниками имеет с этого 10%. Выгодные «инвестиции», поддержка промышленности и сопричастных. Примерно такие же как у пиндусни с ЕС, когда печатали бабло рекой при нулевой ставке. Пришло время пожинать урожай и остановиться. Т.к. все хорошо что в меру. На определенном этапе льготная ипотека помогла восстановить строительство, сейчас это наркомания. Хотите помогать — дарите жилье немощным, сиротам и т.п. Но не кредитуйте инвесторов в пятую квартиру.
Насколько выгодней строить, чем купить готовое дешевое по случаю?