Информация
Блог им. Mixashow
Денежная нагрузка при покупке квартиры в ипотеку под сдачу
- 05 октября 2023, 00:56
- |
Ипотека на 30 лет с платежом N тыс. рублей — рабство?
Сразу сделаю ремарку, что речь идет об объекте под сдачу в аренду, а не для личного проживания. Либо если вы планируете проживать по стоимости рыночной ставки аренды и делать переучет.
Рассмотрим студию под сдачу:
Стоимостью 9,2 млн
Рыночной ставкой аренды на данный момент 45 тыс
Ключи через год
Ипотечная ставка 7%
Ежемесячный платеж 52к
Срок 25 лет
Стоимость меблировки 400 тыс.
Коэффициент-дефлятор 9%
С одной стороны есть потаенный страх, что все 30 лет придется сокращать свое потребление на 52 тыс., с другой план, что платежи по аренде будут перекрывать платежи по ипотеки звучит надежно как швейцарские часы.
Построил график денежного потока, который необходимо будет компенсировать из своего кармана. В него попал не только платеж по ипотеки, но и налог и ЖКХ, после передачи ключей, поэтому без арендатора необходимо будет обеспечивать выплату ~55-60 к в месяц.
Однако, возьмем среднюю от потока платежей в следующие 12 месяцев и получаем интересную картину. Весь ипотечный срок можно разделить на 3 временных отрезка:
1) Период максимальной денежной нагрузки ~1-1,5года. Так как мы считаем среднюю за 12 месяцев вперед, то за год до въезда необходимо откладывать дополнительно 400/12=33 в месяц на мебель. Поэтому нагрузка в этот период максимальная. Далее мы уже амортизируем ремонт, поэтому в будущем нет необходимости изыскивать сумму, кроме форс-мажора, она уже есть в резерве.
2) Низкая денежная нагрузка ~5-10 лет. После ввода квартиры в аренду, не всегда получается так, что платежи со всеми амортизациями, расходами и простоями (поэтому зигзаги) покрывают платеж. Однако реальная финансовая нагрузка резко сокращается. В данном примере на протяжении ~7 лет, будет необходимо находить ~10 тыс. ежемесячно. ( тоже деньги, но уже в 5 раз ниже ипотечного платежа)
3) Отсутствие нагрузки. Деньги имеют свойство обесцениваться. Поэтому растут цены, в том числе и арендной ставки. А вот платеж в рублях остается фиксированным. В данном расчете, примерно через 8 лет финансовая нагрузка полностью исчезнет. На все потоковые платежи будет хватать денег с аренды и резервов, которые создавались под простой.
Оранжевая линия представляет уровень реальной нагрузки, выраженная в текущие стоимости денег. Реально, нагрузка через 5 лет будет не 10, а примерно как сейчас стоимость 5 тыс рублей.
Поэтому основная финансовая нагрузка приходится на период строительства. Учитывая, что цены от котлована, до сдачи объекта практически не имеют разницу (разница ниже инфляции), имеем, что выгодней всего брать объекты с ближайшим сроком сдачи, несмотря на то, что он может быть чуть дороже.
теги блога Михаил Titov
- aflt
- AGRO
- AKRN
- AQUA
- bspb
- DISCK
- fxgd
- FXRU
- FXTB
- gazp
- gold
- LKOH
- M2
- mvid
- NLMK
- OZON
- Polymetal
- python
- quik
- S&P500
- SIBN
- UPRO
- Акрон
- акции
- анализ
- Анекдоты
- аэрофлот
- Банк Санкт-Петербург
- банки
- бизнес
- Брокер
- брокеры
- БСП
- вирус
- вклады
- вопрос
- Газпром
- Газпромнефть
- Глобал Факторинг Нетворк Рус
- Депозиты
- дивиденды
- доллар
- доллар рубль
- жизнь
- золото
- иис
- инвестиции
- Инвестиции в недвижимость
- инвестор
- инфляция
- история
- итоги
- итоги месяца
- КОНКУРС
- коронавирус
- кризис
- кризис 2008
- КуйбышевАзот
- ЛСР
- ЛСР Группа
- Лукойл
- макро
- мобильный пост
- недвижимость
- нефть
- Новости
- обзор рынка
- Облигации
- озон
- опек+
- открытие брокер
- отскок дохлой кошки
- отчёт
- Пенсия
- ПИК облигации
- плечо
- полюс
- полюс золото
- портфель
- Портфель инвестора
- результаты
- результаты инвестиций
- Роснефть
- Российский рынок
- РТС
- рубль
- Русагро
- сбербанк
- СП500
- ставка ЦБ
- статистика
- татнефть
- трейдинг
- третий эшелон
- форекс
- ФРС
- фьючерс ртс
- ЦБ России
- экономика России
Примерно то же самое получал. Но есть регионы, где можно почти сразу в 0
В чём выгода покупки за кэш? Это же ненормально покупать за кэш, только если только деньги лишние некуда больше пристроить.
Если, есть 15 млн.рублей на недвижимость, то 20% взноса это 3 млн.рублей.
Ипотека 8% на 30 лет с ежемесячным платежом 88 тыс. руб или ежегодно 1056 тыс. руб.
12 млн.рублей со среднегодовой доходностью 5-10% выше инфляции будут приносить 0,6...1,2 млн. рублей в год.
Если недвижимость в долгосрочной перспективе будет дорожать со скоростью инфляции, то через 30 лет выплаты по ипотеке могут заметно уменьшить портфель, или оставить его, в зависимости от доходности, и при этом выкупится недвижимость.
Если заплатить кэшем сразу без ипотеки, то будет только недвижимость без порфтеля.
Для условий России, по «правилу 4%», четырёхпроцентное изъятие из портфеля может быть небезопасным, нужно считать уточнять риски для сохранения портфеля.
В одном случае, при покупке недвижимости за кэш, фиксируется рост капитала в виде недвижимости примерно со скоростью инфляции.
В другом случает, при покупке недвижимости в ипотеку, есть вероятность, что оставшийся капитал после внесения первого взноса может быть недостаточным, чтобы полностью сохраниться до погашения ипотеки или увеличиться.
ну кстати, под идею в статье не требуется такого ядерного 8+ изъятия из портфеля (ну может первые 2 года, да и то он рекомендует брать по сути почти готовое, хотя на практике хрен вы студии возьмете в норм месте на «готовности», только по переуступке, соотв не уверен что льготная ипотека будет доступна при таком), по расчетам автора разница между арендой и ипотечным платежом 15тр/мес — то есть у вас изъятие 2,5% (если портфель 7млн, студия 9млн — 2 млн первичн взнос), что по любым критериям думаю более чем приемлемо и позволит портфелю жить и развиваться. да и это «изъятие» через несколько (ну пусть 5) лет станет не нужным, тк аренда повысится и уравновесит ипотечный платеж
Если ипотека со ставкой 7% и есть свободные средства, то такой процент по ипотеке выглядит не таким мотивирующим для досрочного погашения, на фоне текущих банковских ключевых ставок и инфляции.
bichok_gavrila, речь о студии, за сотку из Рязани кухонная мебель с посудомойкой вытяжкой инвентарной печкой и духовкой выйдет в 100-150. Кондёр с установкой выйдет в 30к. Шкаф 20. Кровать и матрац 35. Стойка под телек и сам телик тысяч 40. Стиралка 15. Микроволновка 3. Мелочь 5.
Итого 300к за всё что нужно человека 20-40 лет — кто и является основным арендатором.
бумажное золото на бирже +5.5% в золоте.
Антон Б, на сколько я понял ОФЗ и Облиги дают под расписку, а это «бумажное золото» выдали под ~2200 килограмм физического золота, и торгуется по цене ЦБ РФ потому что будет продан ему же в конце для погашения купонов (-2 дня на перевод денег и распределение между держателями). Система слишком другая для ваших слов которые относятся к реально бумажкам на которых написано «долг тому то тому и под такой процент».
PS Хотя в конце может оказаться этого золота нет на балансе компании, хотя на 2019 года 109 тонн золота были на складе. 2% заложили… слишком мало для афёры)
а запасы золота это золото В ЗЕМЛЕ.
разведанные запасы золота.
а не на складе.
вы же подумали что запасы это на складе.
еще не добыты.
по этому и называются запасы.
разверни там таблицу
Балансовые запасы золота категорий С1+С2 на 01.01.2023
(тыс. т)
(кг)
содержание
(г/т)
но это золото в производстве, а не запасы.
а облигация под запасы.
и под это золото скорее всего уже есть залог у банков.
потому что банки любят давать под складские запасы в залоге — сбер например очень любит.
так что это золото наиболее вероятно уже в залоге.
потому что процент ниже и дисконт в залоге ниже.
ни один банк не даст под залог запасов потому что они в земле.
как банк заберет залог в земле -никак.
Арендные ставки за 10 лет в Москве выросли процентов на 20%, менее 2% в год выходит. Я с трудом понимаю, зачем снимать студию за 45, когда за 40 можно снять однушку у метро в старой Москве.
2023 год аренда в Марьино 15 минут от метро = 450 USD и продолжает падать.
Toltra, у меня за 3 года выросла на 18%
Локация и ремонт, можно снять и за 30 у метро в клоповнике где ковры на потолке растут.
Эти ваши бредни про поднятие квалификации может и сгодятся для грузчика или продавца. А если специалист уже высококвалифицированный, то какой смысл ещё поднимать?
Это примерно как не было у меня квал.инвестора, ладно, думаю, надо сделать. Пошёл сделал себе квала. И что? Лучше стало? Нет.
В реальных деньгах, а не в полиграфической продукции вы получаете сейчас меньше чет 7 лет назад. Потому что экономика ссыхается. Она не производит столько стоимости, что бы наполнить вашу утроенную зарплату.
Но самое главное — всё равно экономика. Выросла в ТРИ раза или нет? Это жестче чем доллар к рублю. Именно потому что жестко спать будет.
11 11, я за последние 7 лет жить стал лучше. работаю правда не на заводе, а менеджер отдела продаж.
А цены — да, выросли, но моя покупательская способность растёт значительно быстрее. Если ничего не делать то да, жить стало хуже, а если работать, то всё наоборот. всё просто
Это гораздо хуже любого роста доллара.
1) Взял цены на бензин, молоко, коммуналку
и т.д за 2003 и 2023 год
2) Взял среднюю зарплату за 2003 и 2023
3) Взял среднюю пенсию за 2003 и 2023
К каким выводам я пришёл?
1) Цены выросли в 3 раза (300%)
2) Зарплаты выросли в 8 раз (800%)
3) Пенсии выросли в 12 раз (1200%)
Итого получаем:
1) Обычный народ, при ничего не делании,
стал лучше жить в 5 раз (8-3 инф) (500%)
2) Обычный пенсионер в 9 раз (12-3 инф) (900%)
Это самое обычное сравнение было-стало. А вы про ссыхание экономики. Смотря какой информацией оперировать.
Так вот, в 2003 году экспорт был 133 млрд. долл. А сегодня за 22-23 г.г. в среднем — 500 млрд. долл.
Средняя пенсия в 2003 — 53 доллара. А теперь перемножим на тот же рост экспорта в 3,75 раза получим 198,75 умножим на курс рубля — и получим те же средние 20000.
Где пенсия увеличилась в 12 раз?
Проще говоря — бумага. Резанная.
допустим,
в 2003 году вы получали з/п, в пересчете на баксы — 1000
сегодня вы, помножим это на коэффициент, 3,75 — должны получать
3750 баксов. В рублях это будет… правильно: 375 000 ( прописью — триста семьдесят пять тысяч рублей) Получаете?
2003. 1000$ * 29 руб = 29 000 руб
2023. 3750$ * 100 руб = 375 000 руб
((375 000 — 29 000)/29 000)*100 = 1 193%
и в рублях
((70 651 руб — 5 499 руб)/5 499руб)*100 = 1 184%
Проблема не в том, что у нас экономического роста нет, а в том, что среднестатистический человек — беден.
Сейчас 70 т.р.
Где вы нашли рост в 8 раз? За среднюю зп можно назвать любую цифру, хрен проверишь.
А то, что я получал тогда и сейчас, и что мне за эти деньги приходилось и приходится делать, это всё чётко ощущаю.
Короче говоря, при тех же усилиях, 18270 >>> 70000.
3,8 раза. Никак не 800 %.
Если вы не доверяете официальным данным по средней зп, возьмите: (ввп за 2003 / кол-во населения) / 12 месяцев, и сравните с этими же данными за 2023, ну или за 22, получите +- тоже самое.
Что касаемо вашего конкретного случая, здесь на лицо падение цены за труд в вашей профессии. так бывает при развитии и внедрении новых технологий. С вашей профессией в 2003 году вы жили в 3,5 раза лучше среднестатистического гражданина, но с течением времени всё изменилось и сегодня вы живёте как все. тренд будет сохранятся, а значит меняйте профессию и всё будет хорошо.
А в 2003 вы жили намного лучше, чем все. и 18тыр давали далеко не всем. Информацию проверил сейчас, переговорив со своим старшим по работе, у которого была зп 18-20 000 в 2003, говорит деньги на то время были хорошие и не у каждого.
Так не бывает.
Уезжать туда, где такая квартира стоит 12-15 млн., а зп 170-200, смысла не вижу. Это не изменит ничего к лучшему.
в IT чтобы зарабатывать, нужно понимать, какие куда идут денежные потоки, чтобы с них маленько перенаправить в свой карман. И на курсах за 3-6 месяцев этому не учат. На курсах только лохам всякую дичь втирают.
А сегодня выкладывает бизнес-план покупки комнаты с санузлом за 9+ млн. Ещё непонятно в каких ебенях. И типа выгодно. Скажите, тут логика мимо не пробегала? Спасибо, я так и понял.
Ещё автору на заметку 2 факта:
1) с 2015 по 2020 цена аренды постоянно падала, плевать ей было на инфляцию.
2) студий понастроили за последние годы дохрена, спрос с них переключается постепенно на большие площади.
Я вас огорчу — студия в человейнике не превратится в дворец совершенно точно, контингент состарится на те же 25 лет, а съемщики из молодых хипстеров превратятся в люмпен-пролетариев.
Стены в 2 кирпича (50 см), ей стоять и стоять ещё. А самое главное — под окнами зелень, и вокруг дома всегда есть место для стоянки авто.
Я после студенчиства, снимал квартиру со знакомым на пополам, и ничего, год нормально прожили. Владельцы квартиры сожалели что мы съезжали.
значит надо искать умного арендатора который умеет считать и в ипотеку не полезет
Alexander, 7000 в месяц и 2 млн руб первоначального
Плюс у меня многие знакомые с деньгами не хотят брать свою, что это условно привяжет их к месту (хотя имхо не очень логика)
Вот нафига я буду корячиться, чтобы тот парень жил и радовался?
Поймите меня правильно. Я не просто здесь почесать языком захожу. Я правда искренне пытаюсь достучаться до людей и донести им простую мысль, которая базируется исключительно на моем личном опыте и опыте других успешных людей. Только инвестиции в квартиры позволили мне накопить и сохранить капитал за последние 15 лет. Все остальные инструменты, которые я использовал проигрывали недвижимости в доходности и приносили огромные эмоциональные переживания из-за своей волатильности и обесценивания. А перепробовал я на фондовом рынке много всего, уж поверьте мне)
Вот это железобетонный факт
А вот если — действительно чирик баксов закинуть под дурачка - нельзя. Как и рубли. Да хыть тугрики)
Но сейчас как раз формируется бизнес по доходным домам, от старухи-процентщицы, он возможно что-то и заработает. Со временем. Когда-нибудь. Хотя, судя по классике — в оконцовке только топор между глаз.
Я не знаю своих прадедов, только как их зовут, и нас через поколение уже знать не будут.
И этому есть очень много причин. Вы далеки от этой свистопляски, но нельзя же быть таким доверчивым.
Но как такой факт? Смотрим курс ЦБ РФ за 25 лет
www.cbr.ru/hd_base/metall/metall_base_old/
cbr.ru/hd_base/metall/metall_base_new/
05.10.1998 — 56.331 руб/грамм
05.10.2023 — 5827.40 руб/грамм
Рост в 103.449 раза или 20.389% годовых
И этот отсчёт начат после дефолта августа 1998.
Начни отсчёт на 5 месяцев раньше, рост будет много больше.
Без Уверенности в будущем не может быть прироста Цивилизованного населения.
Решение Главнейшей проблемы совсем другое
«Где взять рабочие руки и как дать расти народонаселению»
zen.yandex.ru/media/id/5dc00a6792414d00ac7d7b9c/gde-vziat-rabochie-ruki-i-kak-dat-rasti-narodonaseleniiu-615855b6675c533ec3bad1e1
Второй момент. За такие деньги это далеко не центр столицы, это (пока еще прилично выглядящее) гетто. Соответственно через 20 лет убитая от сдачи студия в каком нибудь Кожухово… Понятно если брать в исторических районах у центра, от 40млн и… их не компенсировать сдачей, потому что умных таких пруд-пруди. А вот это бомжарское на переферии — ну попробуйте, жизней то у вас миллион.
в Мск квартиры в рублях сейчас стоят от силы в полтора раза дороже, чем в благословенном 2013. А сдаются в рублях за столько же, а то и дешевле, чем в 2013. При этом коммунальная и налоговая нагрузка за эти десять лет выросла в разы.
А товарищЪ раскатал планы на какой-то десятипроцентный ежегодный рост стоимостей. Да откуда он возьмется? Вам собянин&со за 10 лет настроят еще метраж, сравнимый с нынешним. Кому вы будете продавать и сдавать? Если только приедет еще 30 млн из Средней Азии. Так если они приедут, то просто выкинут вас из ваших квартир)
в общем нам с вами спорить бессмысленно, не доживем)
а панельные хрущебы уже простояли по 60 и пока нормально себя чувствуют. это признают и московские реноваторы — отдельно стоящие панельные хрущебы, не интересные под снос под застройку, они не сносят, а «капиталят»))
А вот страна от такой спекуляции проиграет точно
goldenfront.ru/articles/view/moment-lehman-brothers-pochemu-kitajskij-sektor-nedvizhimosti-okazalsya-v-krizise/
"«Момент Lehman Brothers»: почему китайский сектор недвижимости оказался в кризисе"
Учитывая вымирание России без настоящего капитализма, т.е. промышленного развития, вложения в недвижимость — плохая спекуляция.
Не забываем начальный взнос 20%.
Не забываем кучу убитого времени на проблемы.
Не забываем ползучую девальвацию.
Не вижу никакого смысла, разве только под интересный объект с потенциальным ростом цены. Такие были, но в 2015 году.
У ж проще на эти 20% купить Россию-28 или Лукойл замещайки
с долларом
05.10.1998 — 15.9706 руб/$
05.10.2023 — 99.4545 руб/$
За 25 лет рост в 6.227 раза или 7.59% годовых против 20.389% золота.
Иногда доллар играет. В июне 1998 (Илларионов просветил!) вложил всё в долларовые вклады под 9,12 и 15%. В начале 2013 то же самое. И купленное весной 2020 удачно сплавил 04.03.2022.
Но это эпизоды, а не стратегия.
дорого 45 тыс, сейчас можно и дешевле найти
на данном этапе развития после всех удорожаний — такая инвестиция не выглядит глупой только если нужно деверсифицировать часть капитала. просто взять вбухать все бабки в такой проект пусть даже с господдержкой — на выходе может оказаться что доходность крутится возле 0, собственно недвига сохраняет а не преумножает капитал.
простой вам пример, товарищь взял за 3,6 при курсе 30 однушку, за 100к $
сейчас это 90к $ с учетом всех подорожаний, аренда принесла 40к $, профит за 10
лет 30к $ или 3-4% в год +-. на вкладе можно было держать с тем же успехом.
если еще накинуть инфляцию в $ то как бы в чем смысл непонятно. в эмоциях от общения с арендатором, ремонтами и оплате коммуналки наверно. чтоб не скучно было.
Разве это не рационально, инвестировать свои накопления в реальный осязаемый актив на дне рынка? В котором можно жить самому, который можно передать по наследству, который полностью отыгрывает инфляцию на долгосроке и при всем при этом еще способен приносить чистую прибыль сверху за счет аренды) А если человеку еще хватает смекалки на то чтобы брать дешевые кредиты, под те же 0,1% на 30 лет, то его актив при текущей инфляции окупает все вложения в него на промежутке 10-15 лет только за счет аренды. А если случиться гиперок то за рекордные 3-5 лет. И это я еще молчу про чистую прибыль потом с продажи данного объекта, при использовании кредитного плеча с текущей инфляцией))
С каких пор товар, цена на который формируется доступностью заёмных денег, у нас реальный? С тем же успехом можно про реальность облигаций говорить.
Почему дном не может быть 2 килобакса за квадрат? Или вообще килобакс?
Это вообще шиза типичного адепта бетона. Сам на картинке показывает прокси на инфляцию, в котором лютый минус за 10 лет, и что-то рассказывает про отыгрывание.
Андрей Петров, при всем уважении Вы передергиваете. Таким рассуждениями можно превратить в абсурд что угодно. Но я все таки парирую:
1) За счет заемных средств формируется только определенная спекулятивная доля от цены недвижимости. Мы это хоршо смогли увидеть в 2020 году на примере льготной ипотеки. Остальная часть формируется простым и банальным спросом и предложением, для удовлетворения бытовой потребности иметь крышу над головой
2)Имел в виду дно рынка на промежутке 10 лет. На графике это отчетливо видно. А так конечно, недвижимость может иметь даже отрицательную цену. Посмотрите примеры Детройта в 2008-2009 годах где дома за 1 доллар продавали вместе с обязательствами по ипотеке
3)Уважаемый, если Вы не в курсе, долгосрок в недвижимости исчисляется периодами более чем 10 лет. И все политические риски, войны, кризисы и другая шелупонь на долгосроке размывается)) Вот пример сравнения стоимости недвиги против инфляции на промежутке 50 лет
P.s. называть шизами и адептами богатейщие кланы мира и миллиардеров, которые инвестируют большую часть своего капитала в недвижимость и по большей части благодаря ей смогли передать свои состояния потомкам без потерь, как мне кажется минимум неуважительно)) посмотрев на Вас и Ваш комментарий я думаю они бы просто по доброму улыбнулись Вам))
Ах если бы. Я очень внимательно изучал рынок недвиги, а не только картинки на сайтах.
1) «Определенная» доля была до массового внедрения ипотеки. Сейчас это бОльшая доля. Даже если вы во вторичке входите в альтернативную сделку с доплатой из своих денег, то всё равно зависите от стоимости кредитов. Потому то в вашем «паровозике» есть первое звено, которое с вероятностью 90% — ипотечник. А без первых звеньев цепочки (сюприз!) не работают. А потом по всем ТГ-каналам «эксперты» носятся с воплями «Смотрите, как на вторичке всё хорошо! Вон, сколько сделок без кредитов!»
3) При чём тут график США? Что до РФ, то стране пока слишком мало лет, если вы дослгосроком считаете 10+. С низкой (а если бы точным, нулевой, квартиры-то бесплатно раздавали) базы 98 года расти в разы легко и просто. А вот после 2008 чет уже не очень получается. Особенно, если в том отрезке локальный хай взять.
Я недавно НТВ смотрел и там рассказывалось как человек в 1975-м украл 90 тысяч рублей. Что на эти деньги можно было купить тогда (оставим в стороне ОБХСС и прочих борцов с нетрудовыми доходами)?
1) Золото — 585 пробы стоило 18р/гр=5000гр — в сегодняшних деньгах 4000рХ5000=20 млн
2) Доллары 90000/7р=$12 857=1,28 млн в сегодняшних деньгах
3) кооперативная квартира — среднем 2-комнатная стандартная квартира (50-54 кв. м) тогда стоила в кооперативном доме в Москве 7-9 тыс. руб. (кооперативные дома в основном строили из кирпича в неплохих районах)= 10 квартир Х 13 млн = 130 млн. руб. в сегодняшних деньгах, минимум 1,3 млн долларов.
Any questions? ©
Titan,
стоит стоит, в золотишке картина так-же, можно еще считать по стоимости корзины потребления и там такая же картина, во всем очень много импорта поэтому так.
Жалею, что не продал нафиг акции в 2021 и не купил яхту
Я ХЗ, что у вас там растет. В районе Мск, где я с 2019 снимаю за 40к/мес, как тогда можно было найти приличную однушку до 50к/мес, так и сейчас.
Буквально недавно, под россказни «аренда выросла!» заглянул в объявы, и сходу нашёл однушку не бабушатник в Костянском переулке за 50к/мес. Разумеется, объява быстро исчезла. Вроде вот это
www.cian.ru/rent/flat/293089873/
Плюсуйте сюда, что не вы один такой умный, и нахапали студий в долг с ипотечным платежом выше аренды и надеждой на рост цен.
В условиях роста ставок кого-нибудь долги придавят посильнее, и будете играть в демпинг с остальным рынком.
Как правильно сказали выше, за свои и не последние ещё можно такой фигней позаниматься, но никак не загружаясь на все плечи.
1) Во первых за последние пол года аренда полностью восстановилась после падения и цены реально выросли на 15-20%
2) Во вторых аренда сильно отстает от роста цен на бетон, что будет невилировано ростом стоимости аренды в ближайшие годы, ДАЖЕ ПРИ СНИЖЕНИИ ЦЕНЫ НА БЕТОН В НОМИНАЛЬНЫХ РУБЛЯХ
1) Это временно. На удивление, достаточно много народа хапнуло ипотеку в 0.1%. «На удивление» — потому что был хороший прессинг со стороны «экспертов» о том, как это невыгодно. А это в любом случае, давление на рынок: либо это вывалится в новые предложения по аренде, либо переезд в затосвоё и высвобождение снимаемых квартир. Плюс, тут ещё сезонность наложилась. Считаю, что рано делать выводы, продолжаем наблюдение.
2) Почему вы считаете, что отставание будет нивелировано? Что мешает из вашей таблицы минимальному ценнику стать пусть даже 28 на следующие три года вместо +3 000 каждый год? Потому что колбаса подорожала? Так у меня для вас сюрприз, она дорожает для всех, а не только рантье. А такому конкурентному рынку, как в Мск/Спб решительно всё равно на ваши издержки. Кто зашёл пораньше/поудачнее, не повысит ценник и «спылесосит» ваших потенциальных арендаторов. В крайнем случае, арендатор останется есть колбасу в своём регионе вместо хлеба с водой, зато в Маааскве.
Андрей Петров,
1) Согласен. Но с историей про 0,1% самое важное была наценка на стоимость квартиры. Было несколько ЖК с наценкой всего 7-9%. А были истории и про 25-35% сверху к цене. Поэтому «эксперды» и разделились во мнении потому что обсуждали разные кейсы)
2)Тут согласен, про то что разница точно нивелируется за счет роста аренды было больше эмоций с моей стороны) Скорее всего разница нивелируется по большей части снижением стоимости бетона (особенно на новостройки) и небольшим, минимальным ростом аренды
Об этом никто не написал, но чтобы удачно сдавать квартиры надо разбираться в людях — 25 летним я бы не сдал ни за какие деньги. Лучше сдать дешевле, но семейной паре с ребенком.
Все это время хэджирую долларовую стоимость квартир фьючами и опционами на $/руб. Так что для меня стоимость в $ не изменилась. Собственно, поэтому на бирже и топчусь :-)
а вот это явно аномалия)) средняя по больнице в Москве это 1 год. Видимо Вы и правда умеете работать с арендаторами. Поделитесь секретами?
Titan, да секрет тут не сложный — во первых изначально правильный выбор людей. Я беру только семейные пары. Во-вторых относись к людям хорошо — поздравь с праздником, привези подарок на Новый Год, напои пивом :-) В третьих, не жлобствуй и не педантничай. Если просят о небольшом одолжении или просьбе, как то место на парковке, перенос платежа или временная прописка — лучше пойти на встречу. Говоря в общем, с людьми надо работать.
ЗЫ. Да, и еще, я это всегда говорил, что дом для человека должен быть домом, он это должен чувствовать. А это значит, что никогда не вваливайся к нему без предварительного согласования. Созвонились-списались, встретились для передачи денег и отваливай до следующего месяца.
В этом ваша проблема. Вы никак не касаетесь рынка, кроме как статистикой.
А статистика без погружения в предметную область бесполезна.
Могу со стороны арендатора рассказать, что нужно. Приличный ремонт (достаточно не бабушатник и не убитый вхлам) и адекватный собственник.
Т.е. никакой тряски над столетним ГДРовским сервантом (возьми и вывези, раз так жалко), никаких «внезапных» проверок и прочего говняка.
Заранее сообщением предупредил, пришёл, дежурно поинтересовался, всё ли в порядке, забрал деньги, ушёл.
И поверьте, такие контрагенты друг за друга держатся, потому что ни одной, ни другой стороне этот геморрой с подбором новой квартиры или арендаторов нафиг на впился.
И это не аномалия, кстати. Когда квартиру искал, только на таких и попадал, от которых съехали арендаторы, снимающие годами.
Среднебольничный один год у вас явно формируется из объявлений. А в статистику классифайдов квартиры со среднем сроком сдачи в пять лет не попадают, просто потому что объявы не выкладывают. Вот и всё.
Цитата:Рассмотрим студию под сдачу:
Стоимостью 9,2 млн
Рыночной ставкой аренды на данный момент 45 тыс
Ключи через год
Ипотечная ставка 7%
Ежемесячный платеж 52к
Срок 25 лет
Ипотечный калькулятор По стоимости недвижимости
Стоимость недвижимости 9 200 000 ₽
Первоначальный взнос/> ₽ %
Сумма кредита 9 200 000 ₽
Срок кредита 25 лет
Процентная ставка 7 %
Тип ежемесячных платежей Аннуитетные
65 023,69 ₽
Откуда у вас получилось 52 000р в месяц?
Возможно 52 000р и получилось бы. Вот только у ITшников.
и ндфл
особенно доставляет планирование на 30 лет вперед ))) и надежда выйграть азартную игру с государством...
Бывают простои по пару месяцев.
2. Вы реально планируете аппартаменты за 9 млн сдавать за 45?
Недавно родственники приобрели однушку. В хорошем доме. За 11. Сделали хороший ремонт и сдают за 48. Это плюс коммуналка также на нас.
3. За 30 лет придется и мебель менять и иные форс-мажоры бывают в виде налоговой, затопов, пожаров, перенайма проституткам и еще могу кучу историй рассказать.
Square, Где написано, что это апарты?) Какой дисконт в процентах студии 25 кв, к однушке 35кв в аренде?
Какая должна быть арендная ставка, например, Волгоградский проспект пешком 3 минуты, 3 станции метро до центра. За студию 25 кв, однушку 35кв, евро-2 38 кв, двушку 45кв? Какие ставки по вашему за эти квартиры при условии нового ремонта в них?
25 кв метров это вообще кроха. Это же не жилая же у Вас 25? Или про жилую говорим?
Второй вопрос вы похоже шутите. Нужно конкретно открывать место, район, смотреть инфраструктуру, качество дома и так далее. Это уже прям работа за денежку.
Тоже самое и 3 вопрос.
70% недвиги нераспродано
закрыл бизнес и уехал с этой дыры, так же сделало 50% окружения. никто обратно не собирается.максимум через 20 лет город перестанет быть миллионником — разрушено и просрано все.
Но всяк кулик своё болото хвалит, ничего плохого в этом нет — но инвестиции в жилую недвигу и Омск это не про инвест.