Почему я не люблю акции застройщиков и жилую недвижимость в принципе?

👨‍💻 В постах в канале я периодически рассказываю про то, что не стоит покупать акции застройщиков, и что к теме недвижимости РФ я в принципе отношусь с большим скепсисом. 

Это скорее субъективное мнение, потому что многие инвестбанки рекомендуют покупать Самолет, Эталон и акции прочих компаний, да и отчитываются они неплохо, несмотря на высокую ставку. 

Тем не менее, выскажу свою точку зрения ниже: 

1️⃣ Перенасыщение рынка 

• Несмотря на то, что статистические и консалтинговые агентства (Б1, ДОМ РФ и тд) свидетельствуют о балансе спроса и предложения на рынке новостроек, если покопаться в статистике самому, то получается как будто не все так гладко.

🧮 Вот вам сразу несколько интересных цифр:

По итогам 2023 года было введено в эксплуатацию более 100 миллионов квадратных метров жилья по РФ!!! Это рекорд за все время. 

При этом по состоянию на декабрь 2023 года объем нераспроданного жилья составил 70млн квадратных метров: это больше, чем было введено за целый год в 2022! 

🤨 Уже как-то все не очень, да?

Едем дальше. 

• Средний размер квартир по площади в новостройках при этом составил 46 м2. 

Делим 100 миллионов м2 реализованного жилья на 46м2: получаем 2млн+ квартир в среднем. 

👀 Предположим, что в каждой квартире живет по 2 человека в среднем. Получается было введено жилья на 4-5 млн человек!!!

✅ Буквально пару дней назад на Форбсе вышла статья, согласно которой сокращение населения РФ к 2030 году составит 3 миллиона от текущего. 

⁉️ Каким образом на фоне падающего населения, сокращения льготных ипотек и роста нераспроданного жилья рынок недвижимости будет улучшаться? Я понятия не имею.

2️⃣ Неестественный спрос и агрессивный маркетинг

✍🏻 Как человек, имеющий прямой опыт работы с жилой недвижимостью и понимающий суть работы маркетинга в этой сфере, могу смело заявить следующее: ТАКИХ АГРЕССИВНЫХ ПРОДАЖ И БЮДЖЕТА НА МАРКЕТИНГ И РЕКЛАМУ, КАКИЕ ЕСТЬ В НЕДВИЖИМОСТИ,  НЕТ НИГДЕ БОЛЬШЕ!!

Недвижимость всегда связана с самыми большими бюджетами, следовательно и вложения в маркетинг и продажи огромны!

Подумайте сами: за продажу жилья в новостройке брокер по недвижимости получает обычно 3% от стоимости этого жилья. 

То есть, если вы продаете квартиру в Московской новостройке за 30 лямов – вы кладете себе в карман лимон чистыми. При этом по одной только Москве есть несколько тысяч агентств по недвижимости и несколько сотен брокеров, риэлторов. 

Застройщикам и брокерам нужны деньги для существования, поэтому миллионные бюджеты будут тратиться на то, чтобы впарить вам жилье, независимо от его инвестиционной привлекательности. 

Вы все еще думаете, что цены на новостройки не раздуваются ими?)

 3️⃣ Долговая нагрузка и подверженность кризисам

📌 Структура бизнеса застройщиков очень отличается от других компаний. 

Возьмем классическую сырьевую компанию: капитальные затраты на 2024 год в основном будут формироваться за счет вырученных средств в 2023 году. Лаг составляет 1 год. В недвижимости совсем по-другому: условный Самолет обязан финансировать проекты с вводом в эксплуатацию до 2030 года, причем в огромном кол-ве. 

Где взять деньги?!

Естественно в долг. Поэтому долговая нагрузка у всех застройщиков в раз превышает их личные средства. Это как торговля акциями с плечами)

Естественно, что при серьезных кризисах застройщики не смогут обслуживать долг и обанкротятся первыми. Именно так произошло со знаменитым застройщиком Evergrande в Китае: при не самом серьезном кризисе одна из крупнейших компаний мира обанкротилась в пух и прах.

Выводы делайте сами. Это лишь субъективная позиция.

мой тг-канал t.me/EGGSINBASKETS