Облигации Гарант-Инвест

Московская финансово-промышленная корпорация шагнула в четвертое десятилетие.

12 ноября 2023 г. финансово-промышленной корпорации и коммерческому банку «Гарант-Инвест» исполнилось 30 лет. За это время ФПК «Гарант-Инвест» прошла путь от организации с пятью сотрудниками, нулевыми выручкой и активами до холдинга с численностью штата более тысячи человек, выручкой в 6 млрд рублей в год (не считая банк) и активами размером 60 млрд рублей.

Сегодня ФПК «Гарант-Инвест» — это 16 объектов коммерческой недвижимости в столице, из которых 13 — торговые и многофункциональные центры площадью от 3 до 47 тыс. кв. м. На завершающем этапе находится строительство инновационного «зеленого» многофункционального комплекса WESTMALL на западе Москвы. По итогам девяти месяцев 2023 г. портфель инвестиционной недвижимости компании превысил 30 млрд рублей. За это время торговые центры ФПК «Гарант-Инвест» посетили 28,4 млн человек.

Суммарный объем торгов по шести биржевым выпускам эмитента составил 63 млн рублей.

Сравнение выпусков за неделю

Недельный объем выкупа облигаций АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» серии 002Р-07 составил 4,2 млн рублей. Эмиссия выпуска на сумму 4 млрд рублей состоялась на 70,4%.

На вторичном рынке по выпуску серии 002Р-07 недельная ликвидность продолжает расти, суммарный объем торгов составил почти 30 млн рублей. Котировки облигаций остаются вблизи номинала.

Доходность облигаций последнего выпуска ФПК «Гарант-Инвест» соответствует средним показателям доходности выпусков отрасли с высоким рейтингом (в диапазоне 14,6–14,9%), однако имеет явное преимущество в ликвидности — высокие объемы торгов обеспечиваются наличием маркет-мейкера по выпуску. Конечно, есть на рынке выпуски сегмента «Строительство и девелопмент» с идентичными параметрами (ставка, дюрация, рейтинг), котировки которых находятся ниже номинала, но это не является конкурентным преимуществом, так как дисконт цены минимален, а ликвидность значительно ниже.

Суммарный объем торгов на вторичном рынке по шести выпускам компании составил 314,3 млн рублей. Инвесторы получили перечисленный эмитентом купонный доход, а также выплаты по амортизации выпуска серии 001Р-05 на общую сумму 709,3 млн рублей.

Итоги торгов

Холодные месяцы — сезонной благоприятный период для бизнеса девелоперов и управляющих коммерческой недвижимостью. По расчетам Focus Technologies, динамика посещаемости ТЦ России (Mall Index — число посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей) за прошлый месяц в Москве увеличилась на 6% к тому же периоду 2022 г., а в Санкт-Петербурге — на 10%. При этом лучше всех показали себя в октябре крупноформатные объекты (площадь больше 40 тыс. кв. м): в Москве их трафик увеличился на 12% к АППГ, в Санкт-Петербурге — на 15%.

В среднем по отрасли «Строительство и девелопмент» доходность в рейтинге «BBB» (20 выпусков) за октябрь выросла с 14,5% до 15,25%, в рейтинге «А» — с 14% до 14,83% (27 выпусков).

Применение ESG-технологий в девелопменте не только минимизирует вред окружающей среде, но и повышает эффективность бизнеса. К «зеленым» компаниям больше расположено общество, банки, а также определенная часть инвесторов. Сотрудники таких организаций дорожат своим рабочим местом, имея дополнительную нематериальную мотивацию. Об этом свидетельствует многолетий ESG-опыт московской финансово-промышленной корпорации «Гарант-Инвест» — первого в России эмитента «зеленых» облигаций в сфере недвижимости.

ФПК «Гарант-Инвест» в ноябре исполняется 30 лет. Компания развивает бизнес в Московском регионе, где в ее собственности и под управлением находится 16 объектов коммерческой недвижимости, из которых 13 — торговые и многофункциональные центры площадью от 3 до 47 тыс. кв. м. Компания также выступает в роли девелопера, на завершающем этапе находится строительство инновационного «зеленого» многофункционального комплекса WESTMALL на западе Москвы.

Согласно данным АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», в III квартале выручка компании достигла рекордных 738 млн рублей. Это на 6,4% больше, чем за тот же период 2022 г. Это рекордный показатель. С января по сентябрь выручка достигла 2,18 млрд рублей (+6,5%).

Уровень покрытия текущих обязательств ликвидными активами на конец III квартала превысил 1,4, что свидетельствует об устойчивой способности компании обслуживать свой долг даже при повышении ключевой ставки Банка России.

Посещаемость торговых центров ФПК «Гарант-Инвест» по итогам девяти месяцев выросла на 11,4% к аналогичному периоду 2022 г. и составила 28,4 млн человек. Этот показатель также оказался рекордным для компании.

В сентябре вакантность торговых центров ФПК «Гарант-Инвест» составила минимальные 2,3%, что существенно ниже среднего уровня по рынку Москвы. Так, по данным консалтинговой компании Nikoliers, средняя вакантность в ТЦ столицы в период с января по сентябрь составила 11,9%.

Суммарный объем торгов по шести биржевым выпускам эмитента составил 57 млн рублей.

Сравнение выпусков за неделю

Выход новых облигаций на биржу негативно повлиял на размещения более ранних выпусков. Несмотря на это, недельный объем выкупа (39 млн рублей) облигаций АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» серии 002Р-07 остался высоким. Эмиссия выпуска на сумму 4 млрд рублей состоялась на 70%. Напомним, что дополнительные 0,5% от объема покупки можно получить через систему Boomerang.

На вторичном рынке по выпуску серии 002Р-07 недельная ликвидность остается выше 20 млн рублей, дневная ликвидность — выше 2 млн рублей. Котировки облигаций остаются вблизи номинала. 28 октября по выпуску состоялась первая купонная выплата по ставке 14,5% годовых.

Средняя доходность остальных выпусков эмитента на прошлой неделе была заметно ниже 17% годовых.

Ближайшее погашение пройдет у облигаций серии 002Р-02 в декабре 2023 г. В пятницу торги бумагами были закрыты по цене 99,4%, недельный объем торгов составил 1,6 млн рублей.

Суммарный объем торгов по шести биржевым выпускам эмитента составил 69 млн рублей.

Сравнение выпусков за неделю

Несмотря на выход новых облигаций на биржу, недельный объем выкупа (23 млн рублей) облигаций АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» серии 002Р-07 остается невысоким. Максимальный дневной объем торгов за неделю был зафиксирован в среду — 16,3 млн рублей. Доля выкупленных облигаций составляет 69% от общего объема эмиссии в 4 млрд рублей. Напомним, что дополнительные 0,5% от объема покупки можно получить через систему Boomerang.

На вторичном рынке по выпуску серии 002Р-07 недельная ликвидность выросла с 20,5 до 25,7 млн рублей. Дневные объемы торгов не опускаются ниже 2 млн рублей. Облигации продолжат торговаться вблизи номинала. Средняя доходность по бумагам увеличилась до 14,37%.

Напомним, кроме свежего выпуска в Сектор Роста вошли еще два облигационных займа эмитента. По одному из них — серии 002Р-06 — ликвидность за неделю составила 24,4 млн рублей. По итогам пятницы цена выросла до 99,2% (рост за неделю 0,5%). Средняя доходность — 14,61% годовых, что всё еще выгодней банковских депозитов.

Суммарный объем торгов по шести биржевым выпускам эмитента составил 69,5 млн рублей.

Сравнение выпусков за неделю

На фоне выхода на биржу новых выпусков с повышенной купонной ставкой объем выкупа облигаций АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» серии 002Р-07 снизился по отношению к прошлой неделе, однако высокая ликвидность сохраняется: многие инвесторы предпочитают минимизировать риски. Суммарный объем выкупа за неделю составил 26 млн рублей. Максимальный дневной объем торгов за неделю был зафиксирован во вторник — 10 млн рублей. Всего размещено 69% от общего объема эмиссии в 4 млрд рублей. Напомним, что дополнительные 0,5% от объема покупки можно получить через систему Boomerang.

На вторичном рынке по выпуску серии 002Р-07 сохраняется высокая ликвидность. Дневные объемы торгов не опускаются ниже 2,5 млн рублей, а недельный объем составил 20,5 млн рублей. Цена облигаций за неделю незначительно снизилась с 99,9% до 99,5%. Средняя доходность по бумагам сохраняется на уровне 14,33%.

Компания получила высокую оценку в области экологии, социальной ответственности и управления.

АКРА подтвердило ESG-рейтинг АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» на уровне ESG-5, категория ESG-С. «Высокая оценка в области экологии, социальной ответственности и управления означает, что этим вопросам компания уделяет достаточное внимание», — пояснили в рейтинговом агентстве. В АКРА подчеркнули, что эмитента отличает наличие политик и процедур в области управления отраслевыми ESG-рисками, а также высокий уровень соответствия лучшим практикам.

Показатели экологического воздействия ФПК «Гарант-Инвест» находятся на приемлемом уровне. Такие индикаторы как водопотребление и сбросы сточных вод показывают позитивную динамику (снижение показателей) в течение последних трех лет. Для компании характерен высокий уровень управления экологическими рисками.

«Компания активно вовлечена в повестку устойчивого развития. «Гарант-Инвест» финансирует проекты повышения энергоэффективности зданий, внедряет функции «умного» торгового центра, а также закупает технологическое оборудование для торговых центров. Этот фактор оказал дополнительное позитивное влияние на оценку», — отметили в АКРА.

Суммарный объем торгов по шести биржевым выпускам эмитента составил 92 млн рублей.

Сравнение выпусков за неделю

Выпуск облигаций АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» серии 002Р-07 объемом 4 млрд рублей продолжает выкупаться высокими объемами, что указывает на сохранение интереса к бумагам эмитента со стороны институционалов. Максимальная объем торгов был зафиксирован в понедельник — 543 млн рублей. Всего в период со 2 по 6 октября компания разместила облигации на 790 млн рублей, с момента вывода бумаг на биржу — 2,72 млрд рублей (68%).

На вторичном рынке у нового выпуска также всё хорошо: среднедневной объем торгов за неделю составил 35,7 млн рублей. Доходность остается на уровне 14,3%, при котировках близких к номинальным значениям (99,9%).

Напомним, что дополнительные 0,5% от объема покупки, можно получить через систему Boomerang.

Три выпуска эмитента постепенно приближаются к датам погашения:

• В декабре 2023 г. состоится погашение тела долга выпуска серией 002Р-02 , по которому объем торгов на прошлой неделе достиг 2,5 млн рублей. При закрытии пятничных торгов котировки бумаг находились на уровне 99,7% от номинала.

Суммарный объем торгов на вторичном рынке по шести выпускам компании составил 727 млн рублей. Инвесторы получили перечисленный эмитентом купонный доход по четырем эмиссиям в размере 95,9 млн рублей.

Итоги торгов

В сентябре произошло несколько событий, связанных с АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест»:

— Компания опубликовала сильный финансовый отчет за первое полугодие. Выручка выросла на 6,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и на 2,7% по сравнению с предыдущим полугодием — до 1,45 млрд рублей. Валовая прибыль выросла на 7,9% г/г и 4,7% п/п — до 1,1 млрд рублей. Чистая прибыль составила 10,5 млн рублей.

— Московская биржа включила выпуск серии 002Р-07 облигаций ФПК «Гарант-Инвест» в Сектор Роста. Теперь компания сможет претендовать на получение возмещения части купонных платежей и части затрат на размещение выпуска по программе МСП, что позитивно отразится на рентабельности, учитывая, что это самый крупный облигационный заем эмитента.

Суммарный объем торгов по шести биржевым выпускам эмитента составил 85 млн рублей.

Сравнение выпусков за неделю

Продолжается размещение пятилетнего выпуска облигаций АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» серии 002Р-07 объемом 4 млрд рублей. За неделю было размещено бумаг на 75 млн рублей, а за весь период — на 1,93 млрд рублей (48,33%).

Хорошая ликвидность по выпуску остается на вторичном рынке: среднедневной объем торгов за месяц составил 9,6 млн рублей, объем торгов за неделю превысил 41 млн рублей. Средняя доходность сохраняется на уровне 14,3%. Бумаги пользуются спросом на обоих рынках, так как не все инвесторы имеют возможность участвовать на первичном рынке. Напомним, что 0,5% от объема покупки можно получить через систему Boomerang. Для начисления бонусов необходимо подтвердить покупку, предоставив брокерский отчет с номером сделки.

25 сентября состоялась предпоследняя выплата купона по выпуску серии 002Р-02 по ставке 10% годовых. 100% погашение тела долга пройдет в декабре 2023 г. Цена постепенно приближается к номинальной стоимости, однако всё еще торгуется с небольшим дисконтом, на уровне 99,6% от номинала. По итогам пятничных торгов, доходность по выпуску составила 12,3% годовых.

29 августа началось размещение 14-го по счету облигационного выпуска ФПК «Гарант-Инвест» объемом 4 млрд рублей. Московский девелопер коммерческой недвижимости в этом году будет праздновать 30-летие, шесть лет из этого срока эмитент активно работает на бирже. За это время корпорация создала портфель из 16-ти многофункциональных центров, благополучно пережила пандемию и начало СВО, получила ESG-рейтинг и одна из первых выпустила «зеленые» облигации. Чем ознаменовался для компании этот юбилейный год, с какими финансовыми показателями она вступит в четвертое десятилетие, как обстоят дела с реализацией анонсированных проектов и какие новые объекты и направления развиваются сейчас — в интервью Александра Краснопевцева, финансового директора АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест».

«Мы строим там, где много людей»

— В конце августа компания вышла на биржу с новым выпуском облигаций — седьмым в рамках программы серии 002Р — на 4 млрд рублей. За последние четыре года это максимальная сумма займа. Чем она обусловлена? На что планируется направить средства?

Суммарный объем торгов по шести биржевым выпускам эмитента составил 107 млн рублей.

Сравнение выпусков за неделю

Продолжается размещение пятилетнего выпуска облигаций АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» серии 002Р-07 объемом 4 млрд рублей. Суммарный выкупленный объем составил 1,86 млрд рублей (46%). В период с 18 по 22 сентября было размещено облигаций на 86,2 млн рублей. На первый год обращения ставка купона по выпуску установлена в размере 14,5% годовых, далее — 13% до погашения в августе 2028 г. Напомним, что еще 0,5% от объема покупки можно получить через систему Boomerang.

Высокий спрос на выпуск серии 002Р-07 сохраняется на вторичном рынке. Недельный объем торгов составил почти 30 млн рублей. Средняя доходность держится на уровне 14,3%. Инвесторы, чьи брокеры не дают возможность участия на первичном рынке, продолжают выкупать бумаги из «стакана» почти по номиналу со вторичных торгов.

Уже в понедельник (25 сентября) состоялась предпоследняя выплата купона по выпуску серии 002Р-02 по ставке 10% годовых. Тело долга будет погашено в декабре 2023 г. Цена по итогу прошлой недели составила 99,49% от номинала. Суммарный объем торгов — почти 11 млн рублей, средняя доходность — 12,54% годовых.

Новый статус призван повысить ликвидность бумаг эмитента.

Московская биржа включила выпуск облигаций АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» серии 002Р-07 в Сектор Роста. Компания таким образом получила право на господдержку в виде субсидии и компенсации, поручительства по облигациям от Корпорации МСП и участие МСП-Банка в размещении бумаг.

«Во включении выпуска в Сектор Роста мы, прежде всего, видим дополнительный инструмент для привлечения внимания инвесторов к нашим облигациям. Это отличный способ добавить ликвидности бумагам», — пояснили в компании.

С выпуском пятилетних облигаций серии 002Р-07 номинальным объемом 4 млрд рублей компания вышла на биржу 29 августа 2023 г. Ставка 1-12-го купонов установлена в размере 14,5% годовых, ставка 13-60-го купонов — 13% годовых. Купоны ежемесячные. По выпуску предусмотрена амортизация: в дату выплаты 36-го купона будет погашено 25% от номинальной стоимости бумаг, в даты выплат 48-го и 60-го купонов — по 37,5% от номинала. Организаторы — БКС КИБ и Газпромбанк. В настоящий момент размещено 46,3% от общего объема выпуска. При подаче уведомления о приобретении бумаг на первичных торгах через систему Boomerang предусмотрен кешбэк 0,5% от суммы покупки.

Суммарный объем торгов по шести биржевым выпускам эмитента составил 108 млн рублей.

Сравнение выпусков за неделю

Продолжается размещение пятилетнего выпуска облигаций АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» серии 002Р-07 объемом 4 млрд рублей. За весь период размещения выкупленный объем составил 1,77 млрд рублей (44%). С 11 по 15 сентября выкуплено облигаций на сумму 140 млн рублей. На первый год обращения ставка купона по выпуску установлена в размере 14,5% годовых, далее — 13% до погашения в августе 2028 г. Напомним, что еще 0,5% от объема покупки можно получить через систему Boomerang.

На вторичном рынке сохраняется высокий спрос на выпуск серии 002Р-07. Недельный объем торгов — более 50 млн рублей при среднедневном значении 28 млн рублей. Средняя доходность держится на уровне 14,22%. Инвесторы предпочитают выкупать выпуск из «стакана» почти по номиналу со вторичных торгов, чем участвовать в первичке, тем более что не все брокеры дают такую возможность.

АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант Инвест» — российский девелопер, управляющий портфелем коммерческой недвижимости в Москве. Активы компании представлены шестнадцатью собственными объектами, в основном районными торговыми центрами площадью от 5 до 50 тыс. кв. м. В прошлом году отрасль торговой недвижимости оказалась в непростом положении. Средний размер объектов, комфортная локация и позиционирование в сегменте товаров и услуг повседневного спроса позволили компании продемонстрировать завидную устойчивость в 2022 г. Ключевые вопросы, которые интересуют в свежем отчете за первое полугодие 2023 г.: насколько устойчивыми оказались конкурентные преимущества компании и как быстро идет восстановление?

Помимо финансового отчета компания опубликовала дополнительные материалы, где раскрыла операционные показатели и ближайшие планы по вводу новых объектов. Эти данные также будут частично освещены в настоящем обзоре.

Структура активов

Активы компании представлены инвестициями в недвижимость (71% от валюты баланса), а также финансовыми вложениями (21% валюты баланса) — займами сторонним предприятиям разной срочности.

Суммарный объем торгов по шести биржевым выпускам эмитента составил 157 млн рублей.

Сравнение выпусков за неделю

Суммарный объем торгов на вторичном рынке по шести выпускам эмитента составил 727 млн рублей. Инвесторы получили перечисленный эмитентом купонный доход по двум эмиссиям в размере 76,5 млн рублей.

Итоги торгов

29 августа началось размещение пятилетнего выпуска облигаций АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» серии 002Р-07.

Это второй по счету выпуск, размещаемый эмитентом в этом году, который имеет ежемесячные выплаты купона. Ставка 1-12-го купонов установлена в размере 14,5% годовых, ставка 13-60-го купонов — 13% годовых. Начиная с даты размещения за три дня августа инвесторы выкупили облигации на сумму 676 млн рублей. Всего на момент публикации размещено 842 млн рублей от общего объема в 4 млрд рублей. Напомним, что 0,5% от объема покупки бумаг можно получить через систему Boomerang.

С пятилетним выпуском биржевых облигаций серии 002Р-07 (4B02-07-71794-H-002P) номинальным объемом 4 млрд рублей эмитент вышел на биржу 29 августа 2023 г. По выпуску предусмотрено 60 ежемесячных купонов. Номинальная стоимость одной облигации — 1000 рублей. Ставка купона зафиксирована на весь период обращения.

Суммарный объем торгов по шести биржевым выпускам эмитента составил 90,3 млн рублей.

29 августа началось размещение пятилетнего выпуска облигаций АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» серии 002Р-07. За четыре дня инвесторы выкупили 17% (680 млн рублей) от общего объема эмиссии 4 млрд рублей. По выпуску предусмотрена амортизация: в дату выплаты 36-го купона будет погашено 25% от номинальной стоимости бумаг, в даты выплат 48-го и 60-го купонов — по 37,5% от номинала. Ставка 1-12-го купонов установлена в размере 14,5% годовых, ставка 13-60-го купонов — 13% годовых. Купоны ежемесячные. Напомним, что 0,5% от объема покупки бумаг можно получить через систему Boomerang.

Недельный объем торгов по выпуску серии 001Р-05 снизился до 16,5 млн рублей. Цена сохраняется стабильной на уровне чуть ниже номинала, при этом доходность растет за счет того, что близится срок погашения — в апреле 2024 г.

Стабильно торгуется выпуск эмитента серии 002Р-05 также в объеме около 15 млн рублей (в среднем — 3 млн рублей в день). Цена по выпуску снизилась с 102,7% до 101,5% от номинала, при этом, учитывая купон 14,75% до погашения в ноябре 2025 г., доходность выросла на 0,5% до 14,5%.

Сегодня 5 сентября в чате GoodBonds состоялся эфир с эмитентом ФПК «Гарант-Инвест».

🎬 Смотреть полную запись эфира

В гостях — Президент ФПК «Гарант-Инвест» Алексей Панфилов
Ведущий — Илья Винокуров 🔹

Суммарный объем торгов по пяти биржевым выпускам компании составил 91,9 млн рублей.

15 августа Банк России принял решение повысить ключевую ставку на 350 б.п., до 12% годовых, что в свою очередь внесло коррективы в ситуацию на долговом рынке. Однако негативной реакции на события августа в торгах облигациями АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» не наблюдалось. Более того, объемы сделок с ценными бумагами указывают, что ребалансировка (повышенные объемы) прошла еще задолго до оглашения даты внепланового заседания совета директоров Банка России.

В начале месяца наиболее значительную динамику по оборотам показали выпуски серий 001Р-05 и 002Р-03. Недельные объемы торгов составляли от 70 до 97 млн рублей, что в три-четыре раза превышало среднюю норму торгов за неделю. При этом средняя доходность выпуска 001Р-05 увеличилась до 15,09%, а средняя доходность выпуска 002Р-03 снизилась до 12,32%. Выпуск 001Р-05 с купоном 12% погашается в апреле 2024 г., а 002Р-03 — в марте 2024 г.

Эмитент представил аудированную финансовую отчетность по МСФО и специальный отчет за первое полугодие 2023 г.

По данным консолидированной финансовой отчетности АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», в первом полугодии 2023 г. выручка компании от аренды достигла 1,45 млрд рублей. Это на 6% больше, чем за тот же период 2022 г. EBITDA составила 1,47 млрд рублей (+9,4%). За период с января по июнь 2023 г. ФПК «Гарант-Инвест» получила чистую прибыль в размере 10,5 млн рублей.

«Основными драйверами роста бизнеса ФПК «Гарант-Инвест» стали премиальная локация, концепция торговых центров, диверсифицированная бизнес-модель и профессиональный менеджмент», — отметили в компании.

«Несмотря на новые вызовы, с которыми столкнулась российская экономика, бизнес-модель компании продолжает демонстрировать устойчивость перед внешними потрясениями, что обеспечивает неослабевающий интерес покупателей и арендаторов к торговым центрам компании. Мы прогнозируем сохранение тенденций первого полугодия в годовой динамике посещаемости торговых центров и ожидаем рост посещаемости примерно на 10%, до 40 млн человек», — прокомментировали итоги первого полугодия представители ФПК «Гарант-Инвест».

В системе Boomerang начался сбор уведомлений о намерении приобрести двухле...