ЛСР Группа акции

На отскоке акций девелоперов можно было озолотиться😁


Вижу тут у народа возникает FOMO по девелоперам, мол, можно было быстро сделать бабо...

Приветствуем наших любимых подписчиков и трейдеров!
Ну вот подходит к концу первая полноценная рабочая неделя этого года, которая показала себя более прибыльной, особенно для лонгистов. Однако, мы решили подвести итоги обеих недель Января из-за присутствия праздничных дней:

Индекс Мосбиржи за этот период вырос на +3,72% 📈 (с учетом коррекций). После пробития сопротивления уровня 2900, следующей целью будет 2950.

По поводу 5 портфелей участников нашей команды, уже более позитивный результат. В общей сумме две недели принесли доход +7,35%🔥. Будем продолжать следить.

Какие активы стали более перспективными в Январе?

Внимание можно выделить практически каждому сектору российского фондового, поэтому в течении недели мы с вами разбирали их по-отдельности. Несомненно, главными лидерами остаются нефтегазовый и финансовый сектора, но за последние сутки мое внимание привлекли активы стройотрасли.

В портфеле помощницы Victoria Blonda, которая следит за недвижимостью (по профессии проектировщик), в наличии есть ПИК🏘️, за неделю собрал 25,53%🔥, а ЛСР🏘️ добавил +14,97%🔥. Тогда я попросил ее собрать информацию и факторы резкого роста бумаг.

В 2019 году заработала новая схема продажи строящегося жилья. По ней девелоперы больше не могли получать оплату за объекты напрямую на свой расчетный счёт. Для этого они должны были открыть специальный счёт – эскроу. Как это повлияло на застройщиков и насколько они стабильны в текущей турбулентности?

⚙️ Как работает механизм эскроу? 

Ключевое отличие в том, что деньги на эскроу-счёте принадлежат не строительной компании, а покупателю. Однако ни одна из сторон не имеет права пользоваться этими средствами. Банк, как гарант сделки, замораживает их до завершения строительства. В зависимости от того, как пройдёт стройка, средства будут переведены либо застройщику, либо возвращены покупателю. Банку в этом случае крайне невыгоден недострой, т.к. непрофильный актив будет висеть балластом на его балансе, к тому же недострой ещё и крайне неликвидный. 

⏳ Когда девелопер получает деньги? 

Застройщик сможет получить деньги, если завершит строительство дома в установленные сроки. Перевод средств произойдёт именно после ввода здания в эксплуатацию, что подтверждается для банка спец. документом, который выдаётся девелоперу профильными гос. органами. 

В 2024 году девелоперы Москвы и области сократили ввод нового жилья на 5–19%, в регионах – на 17–29%. Общая площадь выведенных на рынок объектов снизилась до 3,9 млн кв. м в Москве (-4% год к году) и до 7,3 млн кв. м с учетом Подмосковья (-19%). Схожие тенденции наблюдаются в Санкт-Петербурге (-29%) и других регионах (-17%).

Причинами стали снижение льготной ипотеки, высокая ключевая ставка и рост себестоимости строительства. По словам экспертов, во втором полугодии спад был наиболее ощутимым, особенно в массовом сегменте, где объем новых проектов в Москве снизился на 26,7%. При этом предложение бизнес-класса увеличилось на 62,5%.

На первичном рынке Москвы и области количество сделок сократилось на 21% до 135,7 тыс., в Санкт-Петербурге – на 16% до 65,6 тыс. Девелоперы начали придерживать ликвидные проекты, чтобы избежать затоваривания и поддержать цены.

Прогнозы на 2025 год указывают на продолжение охлаждения рынка: снижение активности на 20–25% считается базовым сценарием. Тем не менее, цикличность рынка может стимулировать интерес к новым земельным участкам и проектам.

• На рынок выходит мало новых проектов, предложение медленнее пополняется дешевыми лотами — проектами на этапе котлована.
• По-прежнему растет себестоимость строительства и затраты на обслуживание подорожавшего проектного финансирования.

«Эффект высокой базы, заградительные ипотечные ставки и распространение скидок могли бы привести к снижению цен предложения, но пока что массовой корректировки нет. Отрицательная динамика фиксируется в отдельных локациях, общий же тренд — очень маленький рост. На рынок перешли часть покупателей из новостроек, а также реализовался отложенный спрос последних лет, когда разница в ипотечных условиях снижала интерес к готовому жилью», — говорится в отчете аналитиков.

Более 80 тыс мигрантов выдворили из России в 2024г (в 2023г — 44,2 тыс, в 2022г — 26,6 тыс) — ТАСС со ссылкой на ФССПСвыше 80 тыс. мигрантов...

🏚️ Тень 2024: почему массовый рынок умер?

В 2025 году объем продаж квартир может снизиться на 15%, а вывод новых объектов — сократиться. Причины: отмена льготных ипотечных программ, рост ключевой ставки до 21% и снижение покупательной способности. Введение жилья в эксплуатацию по итогам 2024 года уже упало на 16%, и ситуация может усугубиться.

Эксперты отмечают, что даже при стагнации спроса цены на первичное жилье могут вырасти на 5–6% из-за удорожания строительства и кредитов. Девелоперы ожидают оживление рынка при снижении ставки ЦБ, что пока маловероятно. Программы господдержки (семейная и арктическая ипотека) остаются основными драйверами активности.

Ведущие застройщики, по мнению аналитиков, готовы к сложным условиям: банкротства маловероятны, но возможны сделки по слияниям и поглощениям для оптимизации бизнеса. Тем временем, массовый сегмент рынка показывает признаки стагнации, тогда как элитное жилье остается более устойчивым.

Конъюнктура рынка будет зависеть от действий ЦБ и макроэкономической ситуации. Улучшение может начаться не ранее 2026 года при снижении ставок и восстановлении покупательной способности.

Столичные девелоперы на рекордных уровнях
Авто-репост. Читать в блоге >>>

«В целом за 11 месяцев 2024 года продажи квартир в строящемся жилье снизились умеренно – до 24,5 миллионов квадратных метров (-19% год к году) благодаря высокому спросу в первой половине года», – сообщается в обзоре госкомпании «Дом.РФ», имеющемся в распоряжении РИА Недвижимость.

«С начала года номинальные цены на строящееся жилье увеличились на 8,7% (практически на уровне инфляции), в том числе в первом полугодии 2024 года — на 5,4% когда наблюдался ажиотажный спрос. В июле-ноябре цены на новостройки продолжили расти (+3,1%), но уже ниже инфляции», – добавляется в обзоре.

«Средневзвешенная ставка по проектному финансированию выросла до 8,3% на 1 ноября 2024 года (+2 процентных пункта с начала года) в основном из-за значительной доли новых проектов, но оставалась в два раза меньше ставки кредитования других отраслей», - сообщается в обзоре госкомпании «Дом.РФ», имеющемся в распоряжении РИА Недвижимость.

ПИК начинает догонять «Самолет».

Возможно, в новом году ПИК сможет обратно вернуть первое место по вводу жилья. Весь год оранжевый девелопер отставал от синего плюс-минус на 1 млн кв. м, но в декабре отставание сократилось на 659 тыс. кв. м.

Если учитывать, что «Самолет» на своем Big Day объявил (https://t.me/domostroy_channel/12731) о снижении объема строительства в следующем году, то у ПИК есть все шансы вернуть свое лидерство.Домострой.