Самолет акции

Цены аренды квартир в Москве в феврале 2023 года по сравнению с февралем 2022 года снизились в среднем на 2,5% на фоне роста числа объявлений о сдаче в среднем в 2,73 раза. Об этом в понедельник сообщили ТАСС в «Авито. Недвижимость».

«За месяц цены на аренду квартир в Москве снизились на 2,5%. За год стоимость аренды также снизилась на 2,5% в феврале 2023 года относительно февраля 2022-го. „Однушка“ в столице обойдется в 33 тысячи, студия — в 32 тысячи рублей, а „двушка“ — в 45 тысяч рублей», — говорится в сообщении.

Так, серьезнее всего стоимость аренды просела в категории квартир с четырьмя и более комнатами — на 31%. Помесячная цена сдачи трехкомнатных квартир снизилась на 11,4%, студий — на 8,6%, двухкомнатных — на 6,3%, однокомнатных — на 5,7%.

При этом число предложений долгосрочной аренды в столице в среднем выросло к марту в 2,73 раза по итогам года. Так, по данным классифайда, больше всего объявлений о сдаче за год стало в категории двухкомнатных квартир — в три раза больше, чем в феврале 2022 года. Предложение однокомнатных квартир выросло в 2,86 раза, студий — в 2,6 раза, трехкомнатных — в 2,5 раза, четырехкомнатных и большей площади квартир — в 1,9 раза.

Продажи жилья на первичном рынке существенно увеличились к концу года, что отразилось на объеме поступлений средств на счета эскроу — за квартал он вырос до 851 млрд рублей. Однако общий остаток средств на таких счетах впервые снизился за квартал и составил 4,1 трлн рублей, в частности из-за активного раскрытия эскроу по завершенным проектам.

По данным ЦБ, в прошлом году российские банки выдали 4,8 трлн рублей ипотечных кредитов. В 2023 году аналитики НКР ждут выдач на уровне 4,6-5 трлн рублей. В феврале ЦБ повысил прогноз по росту ипотечного кредитования до 12-16% год к году. Аналитики Frank RG дают более оптимистичные прогнозы — 5,4 трлн рублей, что на 0,3 трлн меньше, чем в рекордном 2021 году. Однако несмотря на разницу в прогнозах, все соглашаются, что выдавать ипотеку банкам в текущем году будет непросто.

В прошлом году рост ипотечного рынка сдержал заметный спад выдач в апреле–июле на фоне возросших ставок, в отсутствие такого влияния рынок мог бы показать объёмы, близкие к рекордному 2021 году. Итоговые результаты спасло второе полугодие. Сумма новых займов за июль-декабрь прошлого года оказалась всего на 2% меньше, чем за аналогичный период 2021 года (2,93 трлн руб. против 3 трлн руб.). В декабре и вовсе был обновлен рекорд выдачи в сегменте за месяц — 697 млрд руб. В 2023 году при отсутствии потрясений значительных провалов не будет, как и взлетов, так как среднемесячные выдачи будут хуже 2021 года, считают в НКР.

По оценке ВТБ, в феврале российские банки выдали более 420 млрд рублей по ипотеке, увеличив результат января в 1,5 раза. Факторами роста стали реализация льготной ипотеки, ввод новых девелоперских объектов и ожидаемое сокращение субсидированных программ от застройщиков. При этом в феврале прошлого года на фоне ажиотажного спроса в преддверии увеличения ставок уровень продаж был на 12% выше

ВТБ в феврале оформил около 15 тысяч жилищных кредитов на 78 млрд рублей, что более чем в 1,7 раза превышает результат января. Средний чек составил порядка 5,2 млн рублей, увеличившись за год примерно на 20%. Так, около 40% продаж в феврале пришлось на Москву и область (примерно 30 млрд рублей). На втором месте — Санкт-Петербург с Ленинградской областью (около 7 млрд рублей). В топ-5 регионов также вошли Краснодарский край (6,8 млрд), Республика Татарстан (3 млрд) и Новосибирская область (2,2 млрд).

Традиционно в начале года рынок недвижимости характеризуется низкой клиентской активностью, но вот уже второй год подряд ситуация заметно отличается от стандартных трендов.

В этой статье мы представим актуальный взгляд на рынок первичного жилья. Рассмотрим, как проходит коррекция и в чем она выражается. А также выделим ключевые тенденции в начале года.

Выдача ипотеки рухнула в январе м/м

В январе выдача ипотечных кредитов ожидаемо снизилась. В годовом выражении объем ИЖК уменьшился на 13,9%, до 281,6 млрд руб., а в месячном выражении падение составило 60%. Доля выдачи по программам с господдержкой осталась на уровне выше 50% (средняя доля в 2021 г. и 2022 г. была 29% и 46%, соответственно).

Слабая динамика в годовом выражении отражает ухудшение спроса на жилье из-за повышения ипотечных ставок как по рыночным, так и по льготным программам. Средневзвешенная ставка подскочила с 6,65% до 7,86% в январе. Мы ожидаем, что такое снижение продолжится, а доля льготных программ будет занимать половину и более от общего объема. Слабой динамике будет сопутствовать по-прежнему высокое предложение первичного жилья и повышенные ипотечные ставки (с 2023 года ставку по льготной программе подняли с 7% до 8%).

Банк России снова предупредил о рисках, которые несет высокий рост ипотечных кредитов на фоне ухудшения стандартов выдач и использования схем от застройщиков.

«Мы будем принимать все необходимые меры, чтобы не допустить роста рискованной ипотеки», — заявила председатель ЦБ Эльвира Набиуллина на встрече с банкирами, организованной Ассоциацией банков России.

www.interfax.ru/business/889444

На 2Stocks  вышло занимательное интервью с Николаем Минашиным — директор по взаимодействию с инвесторами, который рассказал много нюансов деятельности компании. Рекомендую к просмотру! Потому что у нас в стране все эксперты в строительстве, может быть узнаете что-то новое для себя. 

Некоторые тезисы из беседы:

Самолет — это?

С 2012 года на рынке.

Крупнейший в России земельный банк. Лидер в Московской области, доля выше 30%. Есть в Москве и Новой Москве, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. В 2022 году вышли в Тюмень. Есть планы ЕКБ, УФА, Казань, Владивосток, Сахалин, Краснодар.

Становятся полномасштабным федеральным игроком, присутствуют в 93% городов с населением свыше 500 тыс. человек.

Ассет-лайт девелопер. Нет заводов, стройки. Работают через подрядчиков.

Девелоперы сокращают число строек в связи с серьезным падением спросаВ январе девелоперы по всей стране получили 192 разрешения на строитель...

НЛМК (NLMK RX) намерен продать свой сортовой дивизион. Если кто не знает, сортовой прокат – это прокат строительного назначения (арматура, балка, швеллер и т.д.).

Продавать акции пока не объявили о банкротстве

Добрый день, друзья! Приветствую вас на канале, посвященном инвестициям. 10.02.23 группа Самолет опубликовала операционные результаты и ключевые финансовые показатели за 2022 г. Этот обзор посвящён разбору компании и этого отчёта.

Для данной статьи доступна видео версия на Youtube

Еще больше разборов в телеграм: https://t.me/Investovization_official

О компании.

ПАО ГК «Самолет» — самая быстрорастущая публичная компания в России по итогам 2021 года и одна из крупнейших федеральных корпораций в сфере proptech и девелопмента. В периметре группы развиваются следующие бизнес-направления: онлайн-платформа сервисов с недвижимостью «Самолет+», управляющая компания, фонды коммерческой и арендной недвижимости, девелопмент проектов во всех сегментах по всей России, ИЖС, курортная недвижимость и другие.

🏗️Самолёт – один из крупнейших российских застройщиков. Основную деятельность ведёт в Московской области. В 2021 году компания начала сотрудничать с СПб Реновация, начав строительство под своим брендом в Ленинградской области, в 2022 – в Екатеринбурге и Тюмени. Рассмотрим, чем Самолёт отличается от других застройщиков и стоит ли инвестировать в его акции.

🏢Бизнес-модель Самолёта

У Самолёта очень необычная бизнес-модель, которую компания сама называет Asset Light: компания занимается проектированием, маркетингом, продажами, но не занимается непосредственно строительством – его отдают на аутсорс сторонним компаниям. Таким образом Самолёт снижает рыночные риски и экономит на расходах.

🏘️Строительство Самолёт ведёт комплексно, возводя не отдельные здания, а целые микрорайоны, средняя площадь которых составляет 300 тысяч квадратов и имеет всю необходимую для проживания инфраструктуру: магазины, детские сады, больницы, школы и т.д.

Кроме того, до 30% квартир сдаются сразу меблированными: Самолёт предоставляет жильё «под ключ». В 2022 году компании удалось купить несколько фабрик Икеи, где и производится необходимая мебель.

На конец 2022 года земельный банк компании составлял 34,2 млн кв. м, внешние активы оценивались в 417 млрд рублей, а портфель проектов – в 363 млрд.

Несмотря на то, что формально Самолёт работает более чем в 10 городах 4 областей, большую часть выручки, а именно – 88%, Самолёт получает в Московской области. При этом за 2021 год в регионе выручка выросла на 85%. Сейчас доля Самолёта в Московском регионе составляет 17% (в прошлом году – 12%).

🏆Самолёт, кстати, именно в 2021 году был признан самым быстрорастущим девелопером России.

88% продаж приходится на ипотеку. Следовательно, увеличение ставок по ипотеке или ужесточение порядка отбора заявок может самым прямым образом отразиться на финансовом состоянии застройщика.

💰Акционерный капитал

Крупнейшим акционером компании является член комитета совета директоров по аудиту и финансам Павел Голубков. Через кипрскую компанию DORSTAGEN LIMITED он владеет 33,1% акций, а через закрытый инвестиционный комбинированный фонд «Проектный» – ещё 12,2% акций.

Основателю компании Михаилу Кенину принадлежит 30,9% акций, его дочери Мишель – 4,7% акций.

Большая доля во владении у топ-менеджеров: Игорю Евтушевскому принадлежит 9,3%, Антону Елистратову и Дмитрию Голубкову – по 2,4%.

В свободном обращении после IPO находятся всего 5,1% акций компании.

Что интересно, 28,9% акций дочерней компании ООО «Самолёт две столицы» принадлежат Максиму Воробьёву – тому самому, который является основателем Инарктики и по совместительству – братом губернатора Московской области. Возможно, именно поэтому Самолёт удаётся так лихо расти в области? Или это просто совпадение?

IPO

Самолёт вышел на IPO в 2020 году. Основные владельцы разместили 5,1% акций, т.е. около 3 млн штук, по цене 950 рублей за акцию. Всего компания привлекла 2,9 млрд рублей. Привлечённые деньги планировалось потратить на реализацию новых строительных проектов.

В планах компании было заложено провести SPO в 2023 году с целью доведения free-float до 40%. Насколько будут реализованы эти устремления сейчас – сказать сложно.

В целом IPO для застройщика оказалось удачным. Первые три месяца цена двигалась в коридоре 900-1000 рублей, но уже с начала 2021 года наметился резкий рост. В сентябре 2021 года цена достигла пика – 5780 рублей, но впоследствии снижалась.

Текущая стоимость акции – 2529 рублей, почти на 165% выше цены размещения.

Финансовые результаты

Выручка компании, если смотреть по годам, резко растёт:

2017 – 42,44 млрд рублей
2018 – 38,71
2019 – 51,14
2020 – 60,2
2021 – 93,01
2022 – 194,9

Это связано с резким ростом операционных показателей. Для сравнения: в 2019 году было продано 475 тысяч квадратов жилья, а в 2022 – уже 1067. При этом стоимость недвижимости в Московской области, начиная с 2017 года, выросла в среднем на 12% в год. Таким образом, Самолёт оказался в самом тренде роста цен на недвижимость.

С прибылью такого стабильного роста нет, что связано с масштабными инвестициями и активным расширением:

2017 – 3,5 млрд рублей
2018 – 2,4
2019 – 0,86
2020 – 3,23
2021 – 6,53
2022 – 22,2

Свободный денежный поток периодически оказывается отрицательным: в 2018 и 2021 году. Это связано с ростом капитальных затрат на расширение.

Самолёт сейчас – история роста, поэтому компания активно вкладывается в расширение, отгрызая кусок пирога у более мощных и известных публичных конкурентов: ПИК и ЛСР.

Долговая нагрузка

Параллельно Самолёт, естественно, накапливает долги. В 2019 году долг составлял всего 16,2 млрд рублей, в 2020 – 33,2, в 2021 – 133,2, за 1 полугодие 2022 – 190,6 млрд рублей (данные за весь 2022 год компания не раскрыла).

На основании этого долговая нагрузка Самолёта кажется фантастической, например, долг / EBITDA достигает 5,72, а коэффициент долг / капитал – 15,68!

Но нужно учитывать, что в силу особенностей учёта в долговой нагрузке учитываются счета эскроу. Для тех, кто не знает: застройщики в России работают по методу проектного финансирования, т.е. покупатели жилья отдают деньги не застройщику, а – в банк. И банк под обеспечение этих денег выдает застройщику кредит. Как только застройщик заканчивает проект и сдаёт его, банк переводит деньги и обнуляет кредит.

Это сделано, чтобы снизить процент обманутых дольщиков. Ведь теперь застройщик заинтересован в доведении строительства до конца. А если он в силу каких-то причин обанкротится, то дольщикам вернутся их деньги.

По состоянию на 1 полугодие 2022 года на счетах-эскроу Самолёт находилось 75,7 млрд рублей, которые числятся именно как «проектное финансирование». Без них «скорректированный» долг составляет 114,9 млрд рублей.

Дополнительно в числе долга Самолёт отображает счета эскроу своих дочерних компаний, а это ещё 137,6 млрд рублей. С их учётом долг становится отрицательным: –22,7 млрд рублей.

А для вычисления чистого долга нужно прибавить ещё запасы наличности. По последним данным они составляют 3,7 млрд рублей. То есть чистый долг стал ещё отрицательнее.

Что интересно, Самолёт указал в отчёте за 2022 год денежные поступления в размере 183,5 млрд рублей. В их числе должны быть и высвобожденные средства от проектного финансирования.

Увы, какая часть кэша поступила от прямых продаж, а какая – от «высвобождения», мы не знаем.

Но в любом случае, нельзя считать долговую нагрузку Самолёта (да и любого другого застройщика) без учёта средств проектного финансирования, потому что они искажают реальные показатели.

Рентабельность

Самолёт отличается достаточно высокими показателями рентабельности:

📍ROE (рентабельность капитала = чистая прибыль / капитал) – 58,61%

📍ROA (рентабельность активов = чистая прибыль / активы) – 3,51%

📍ROS (рентабельность продаж = прибыль до уплаты налогов и процентов / выручка) – 21,34%

📍рентабельность EBITDA – 26,43%

📍чистая рентабельность – 33,5%

👆Здесь привлекают внимание существенная разница между рентабельностью капитала и активов.

Дело в том, что у Самолёта очень небольшой собственный капитал – всего 16,4 млрд рублей. Он традиционно был небольшого значения, т.к. большинство операций компания отдаёт на аутсорс. При малом капитале и большой выручке получается феноменальная рентабельность.

А вот активов у него достаточно много, и большая их часть (больше 40%) сформирована запасами – оценочной стоимостью незавершённого строительства. Следовательно, чем больше объёмы строительства – тем больше объём активов.

💡Что интересно, основных средств у компании с гулькин нос – всего 1,8 млрд рублей (а общий размер активов превышает 301,8 млрд рублей). Но это – последствия особенной аутсорсовой бизнес-модели застройщика.

Огромный размер активов относительно прибылей вызывает низкую рентабельность активов. Если вычесть из числа активов незавершённое строительство, то рентабельность оказывается на достаточно высоком уровне (около 15%).

Дивиденды

В октябре 2020 года компания утвердила новую дивидендную политику, которая предполагает направлять на выплату дивидендов не менее 50% чистой прибыли при условии, что соотношение чистый долг / скорректированная EBITDA будет менее 1. Если же значение коэффициента будет в диапазоне 1–2 включительно, то на выплаты будет направляться не менее 33% чистой прибыли за отчётный период. При этом определён минимальный размер дивидендных выплат при любом уровне долговой нагрузки, который соответствует не менее 5 млрд руб., или 82 рублей на акцию в год.

После проведения IPO Самолёт твёрдо придерживался дивидендной политики:

2п2020 – 41
1п2021 – 41
2п2021 – 41
1п2022 – 41

Выплат за 2-е полугодие 2022 года пока не было, обычно Самолёт выплачивает их в июле. Там и узнаем.

На самом деле дивиденды относительно прибыли очень небольшие. Если по итогам 2022 года выплата будет соответствовать 5 млрд рублей (по 41 рублю за каждое полугодие), то коэффициент выплаты (payout ratio) составит 22,5%.

В целом Самолёт может безболезненно увеличить выплаты как минимум в 2 раза.

💡А вот дальше интересней. Сам застройщик анонсировал такие планы на 2023 год:

объем продаж первичной недвижимости увеличить на 78% – до 1,9 млн квадратных метров
выручку увеличить на 80% — до 350 млрд рублей
удвоить EBITDA и довести до 90 млрд рублей

Да, по прибыли нет конкретных планов, возможно, все излишки уйдут в рост. Но при рентабельности 30% чистая прибыль составит 105 млрд рублей. В пересчёте на дивиденды это фантастические 870 рублей на одну акцию!

Я не знаю, будут ли реально такие дивиденды (и такие прибыли), но то, что Самолёт сохраняет большую инвестиционную привлекательность – однозначно.

Стоимость акции

Попробуем определить справедливую стоимость акций Самолёта.

По методу дисконтирования дивидендов справедливая цена акции находится в районе 4300 рублей (при стартовой цене дивиденда в 82 рубля и темпах роста 12%, закладываю консервативную оценку).

По методу дисконтирования денежных потоков справедливая стоимость находится в районе 5250 рублей, что более чем в 2 раза выше текущей цены.

👆Но нужно учитывать, что цены на недвижимость находятся на максимуме, и в будущем возможно их снижение. Кроме того, Самолёт вряд ли сможет развиваться такими трёхзначными темпами в будущем. Если занизить темпы роста в 2 раза, то цена акции оказывается в районе 4200 рублей, что тоже довольно много.

По методу Грэма NCAV рассчитать невозможно, т.к. обязательства значительно превосходят капитал, да и метод работы Самолёта не подразумевает активное использование капитала.

По методу Net-Net Working Capital с учётом оборотного капитала (которого у компании как раз очень много) стоимость акции составляет 6330 рублей.

Если смотреть по мультипликаторам, то акции Самолёта сейчас торгуются в разы дешевле, чем в прошлом году (P/E 6,87 против 45 годом ранее, когда цены были на максимуме, P/S 2,3 против 3,16, EV/EBITDA 3,57 против 30,7, хотя тут нужно «очищать» долг от эскроу-счетов).

Но для растущей компании, такой как Самолёт, стоимостные мультипликаторы не очень применимы. Я привёл их, скорее, для понимания, что по сравнению с прошлым годом бизнес компании значительно вырос, а капитализация упала более чем в 2 раза.

✔️Прямо сейчас акции Самолёта выглядят недооценёнными. Рынок закладывает в них риски пузыря в сфере недвижимости, отмены льготной ипотеки, замедления темпов роста самого застройщика (деревья не растут до небес). Но несмотря на это, компания мне нравится и их акции выглядят очень привлекательны по нынешним ценам.

❗️Правда, есть ложка дёгтя: в 4 квартале 2022 года Самолёт впервые в истории столкнулся с падением продаж (на 6%). Кроме того, есть информация, что застройщики выполняют планы продаж только на 70-80% из-за резкого обрушения спроса на первичное жильё в виду экономической ситуации.

👆Поэтому есть вполне закономерные опасения, что Самолёт в 2023 году может не показать запланированных результатов.

✅Тем не менее, на мой взгляд, акции Самолёта выглядят намного интересней к покупке, чем тех же ПИК и ЛСР, которые просто в силу своей огромности не могут дать кратного роста. А Самолёт – он дизраптор в сфере недвижимости. С потенциалом увеличения котировок и дивидендов. А что ещё нам, инвесторам, надо?

----

Пожалуй, самая крупная база обзоров российских компаний доступна по ссылке - https://t.me/investassistance/1332

----

Понравилось? Ставьте 👍и подписывайтесь! Дальше — Больше! А в комментариях закрепил ссылки на свежие обзоры компаний.

И буду рад, если напишете ваше мнение по компании Держите ли акции?👇🏻

Бумаги российских девелоперов завершили вчерашний день ростом в среднем на 2,5%. Поддержку сектору оказало заявление президента РФ – Владимир Путин в ходе послания Федеральному собранию поручил запустить программу льготного арендного жилья для сотрудников ОПК по ставке ниже рыночной. Бумаги какого девелопера выглядят привлекательнее других в этих условиях?

На данный момент наиболее оптимистично аналитики «Финама» оценивают акции «Самолета» — у бумаг девелопера рейтинг «Лучше рынка» без целевой цены. Несмотря на сложные рыночные условия, «Самолет» демонстрировал высокие темпы роста операционных и финансовых показателей в 2022 году. Кроме того, «Самолет» был единственным среди публичных девелоперов, который выплатил дивиденды в прошлом году. При этом потенциальные дивиденды на текущий год могут составить 10 млрд руб., или 164 руб. на акцию с доходностью около 7%. Озвученный руководством амбициозный план на 2023 год внушает оптимизм – ожидается увеличение объема продаж до 1,9 млн кв. м (1,1 млн кв. м в 2022 году), рост выручки до 350 млрд руб. и EBITDA до 90 млрд руб. Девелопер снижает зависимость от Московского региона и активно расширяет свое присутствие в регионах, вышел на рынок загородной недвижимости, а также стремительно развивает диджитал-проекты, которые приносят все больше прибыли.

Отозван кредитный рейтинг ГК Самолет. Есть повод волноваться? Согласно сообщению

ГК Самолет лишился кредитного рейтинга… по собственному жел...