ЗПИФы недвижимости
Финаме
БКС Мир Инвестиций-
Обзор ЗПИФ недвижимости: Парус-Норд
Продолжаю цикл статей про фонды от Парус. Идем по возрастанию объемов активов в фонде, поэтому следующий обзор будет по фонду Парус-Нордвей. Странным образом объем активов коррелирует и с тем, что интересного можно написать о самом фонде, но, думаю, это просто совпадение:)
Для написания статьи была использована информация со страницы фонда Парус-Нордвей. Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.
Объем активов фонда составляет 5,5 млрд рублей, размер кредитного плеча составляет 2,54 млрд рублей. Условию по кредиту исключительно интересные — ставка 4,95% для транша объемом 1,36 млрд рублей до 2 квартала 2024 года и 5,35% для транша объемом 1,15 млрд рублей до 2 квартала 2026 года.
В условиях, когда ключевая ставка ЦБ РФ резко выросла, не приходится ожидать, что УК удастся рефинансировать транш стоимостью 4,95% под приемлемые условия. В результате чего УК приняла единственно верное решение — погасить «короткий» транш за счет дополнительной эмиссии паев и часть среднесрочного транша.
Авто-репост. Читать в блоге >>>- Обзор ЗПИФ недвижимости: Парус-Озон
Продолжаю разбор ЗПИФ недвижимости от Парус.
Вся представленная ниже информация взята с официальной страницы фонда Парус-Озон.
Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.
На момент написания статьи ЗПИФ Парус-Озон — четвертый (из пяти торгуемых на бирже) по объему активов фонд от Парус. Как и во всех ЗПИФ от Парус, здесь используется кредитное плече, в результате чего фонд доступен только квалифицированным инвесторам.
Ставка по кредиту фиксированная, и составляет 7,5% до 3 квартала 2027 года. Изначально планировалось выплатить кредит полностью за счет эмиссии паев, но с учетом исключительно выгодных условий кредитования, было принято решение о сохранении кредита, что обеспечило дополнительную доходность инвесторам с февраля 2023 года, рост доходности так же повлек за собой рост стоимости пая на бирже.
Авто-репост. Читать в блоге >>> - Обзор ЗПИФ недвижимости: Парус-СБЛ
Уважаемые коллеги, давно не писал обзоры на фонды коммерческой недвижимости, однако, время настало.
Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией, статья не содержит призывов покупать или продавать какие-либо финансовые инструменты. Все инвестиционные решения вы принимаете самостоятельно и самостоятельно несете все риски.
Вся представленная ниже информация взята с официальной страницы фонда Парус-СБЛ.
Главная особенность ЗПИФ от Парус — использование кредитного плеча по выводимым на биржу фондам. Очевидный плюс решения — инвестор получает сразу готовый объект, а ставка по кредиту ниже ставки денежного потока от объекта недвижимости, что создает эффект кредитного плеча — инвестор получает повышенный доход, а УК берет себе повышенные комиссии за сопровождение кредита, этакий вариант win-win.
Это очень важный момент, так как на рынке сложилась крайне некрасивая практика, когда аффилированные с банками УК собирают деньги в ЗПИФ, держат деньги на депозитах и годами не могут заполнить фонд, взимая комиссии с инвесторов за управление (ха, депозитами...), инвесторы в этих случаях несут убытки.
Авто-репост. Читать в блоге >>> 
ЗПИФ недвижимости для терпеливых
Тем временем новости от Паруса и ЦБ укатали летних оптимистов в их ЗПИФ недвижимости, дав наконец понять какая цена тут правильная.
И некоторые квалы, которые хотели минимум +10% за год выплатами, получили минимум -10% за месяц ценами.
Ждёмс теперь в следующем году переоценки и новой красивой рекламы, чтобы выйти в ноль, но заплатив налог.
Так себе инвестиция. А это всё потому, что ты не дорос до квала — ответят мне в tg Паруса).
Авто-репост. Читать в блоге >>>
История одного ЗПИФ
ЗПИФ – это инструмент, который позволяет девелоперским проектам избежать налога на прибыль, а также, торгуясь на бирже, защищает права пайщиков. Александр Бондаренко из MR Group разбирает преимущества на примере ЗПИФ Symphony 34, который был создан для структурирования ЖК в Москве рядом с метро «Дмитровская».Читайте онлайн: https://invest-mag.ru/istoriya_odnogo_zpif
Подписаться и скачать новый выпуск журнала: https://invest-mag.ru/#download
Авто-репост. Читать в блоге >>>
Профильные ЗПИФы увеличили активы на 21% за девять месяцев
Темпы роста активов рыночных ЗПИФов недвижимости замедлились по сравнению с прошлым годом, однако остаются довольно высокими. По итогам девяти месяцев 2023 года они увеличились на 21%, до 295,3 млрд руб. Управляющие компании повышают привлекательность таких инвестиций за счет организации вторичного обращения паев и выплаты регулярных доходов. Однако к концу года рост рынка может существенно замедлиться из-за снижения спроса частных инвесторов на фоне подъема ставок по вкладам.
Подробнее — в материале «Ъ».
Авто-репост. Читать в блоге >>>
Квадратные метры от ТинькоффОсталось менее 2-х недель до запуска нового ЗПИФа от Тинькофф под названием «Тинькофф Спейс II», который предполагает инвестирование в жилую недвижимость в г. Москва. Давайте разбираться выгодна ли будет такая инвестиция.
«Народное» название фонда решили оставить без креатива — Тинькофф Квадратные метры. Это фонд с активным управлением — его состав будет постоянно меняться. Стратегия фонда бессрочна, она основана на потенциальном росте стоимости жилой недвижимости за счет строительной готовности, улучшений и других факторов. Управляющая компания покупает недвижимость, затем продает ее по более высокой цене, а полученную прибыль реинвестирует в новые объекты. То есть в полной мере реализуется наша любимая инвестиционная стратегия «купил дешевле, продал дороже».
В настоящее время в фонд входят 11 объектов из строящегося комплекса Lunar, расположенного вблизи Воробьевых гор и МГУ. Это апартаменты премиум-класса, которые вскоре приобретут статус квартир. Фонд, как крупный инвестор, получил значительную скидку на их покупку.
Авто-репост. Читать в блоге >>>
По сегодняшнее падение Парус-Норд произошло из-за объявленной допки по 1100 для закрытия кредита по аналогии с Парус-Логистика www.youtube.com/watch?v=71aHkLTjYcE- Пришла смска от СберАрБ7 — сумма выплаты на ~9 % больше чем в прошлый раз. Мысль: в структуре фонда — 35% денежные средства, не выросла ли ставка их размещения после роста ключевой. Но слабо верится в то что УК будет стремится максимизировать этот эффект. ведь можно их в Сбере держать под низкий процент.
- На рынке появятся ЗПИФы недвижимости нового типа
В ближайшие дни УК «Тинькофф Капитал» планирует начать продажу паев ЗПИФа жилой недвижимости смешанного типа. Участники рынка отмечают уникальность стратегии, так как до сих пор в основном запускались фонды либо первичной, либо вторичной недвижимости. Смешивание типов управления может повысить ликвидность фонда, но сложнее в реализации и сопряжено с рисками снижения доходности.
Подробнее — в материале «Ъ».
Авто-репост. Читать в блоге >>> - читая о ЗПИФ недвижимости
Вроде и есть посты. Но не вижу важных вещей в них.
1. Типы договоров аренды и условия повышения аридных платежей. На старых договорах это может, например быть повышение на 4 % в год. Что ниже инфляции- значит денежный поток не будет её отыгрывать . Конечно через n лет когда договор закончиться и будет новый стоимость вырастет -но этого надо дождатся. а это может быть, например, через 5 лет
Туда же длительность договоров- до СВО в ковид покупали рейты которые сдают аренду казино. т к у них договор аж на 30 лет.
2. Для фондов с плечом- стоимость привлечения капитала и срок кредита. Ну и в общем случае валюта (хотя у всех наших рубли). У того же паруса есть фонд где кредит под менее 6 %, что в условиях более высокой инфляции интересно. Тут я даже предпочёл бы кредитное плечо побольше иметь. Выше риск, но и доходность тоже
Авто-репост. Читать в блоге >>> 
Инвестиции в недвижимость: ЗПИФы от УК ПарусПродолжаю смотреть на инвестиции в бумажную недвижимость. На очереди фонды от УК Парус. Их фонды недвижимости по праву считаются самыми доходными среди тех, что есть на бирже. Среди фондов есть склады и БЦ, а также обещают скоро фонды на ТРЦ.
Все фонды Паруса доступны только квалифицированным инвесторам. И раз уж я получил этот статус, то решил посмотреть все фонды.
Другие фонды, про которые я уже писал:
- Рентный доход (РД) от ВТБ
- Арендный бизнес 7 (АБ7) от Сбера
- Арендный поток 1 и 2 (АП) от Альфа Капитал
- Атриум
Что внутри и почему только для квалов?
Внутри одного фонда лежит один актив. Это либо склад, либо БЦ, либо ТРЦ (в будущем).
В отличие от других фондов, Парус использует кредитные деньги для формирования фондов (покупки коммерческой недвижимости). Кредит гасится по мере приобретения паёв инвесторами. Также внедряется подход «Level up» — когда не совсем гасится, подробнее по ссылке в видео. Теоретическая доходность выше, риски выше. Поэтому для квалов — и точка.
Авто-репост. Читать в блоге >>>
Деньги в бетон для нищих.
📈 Для диверсификации портфеля интересно добавить туда 10-20% недвижимости. Это придаст ему устойчивости к различным рыночным поворотам. Если вы не можете позволить себе купить торговый центр и получать с него рентный доход, купите себе паи торгового центра. Все же просто. Ну почти.
🏢 Здесь пройдемся по ЗПИФ от УК «Парус» — вторая по величине активов УК в недвижимости после Сбера. Компания предлагает инвестиции в офисную и складскую недвижимость. Совсем скоро можно будет рассмотреть и паи ТРЦ «Весна!». На данный момент всего 5 фондов. За каждым фондом прикреплен конкретный объект недвижимости, владельцем и получателем арендного потока с которого становится владелец ПИФа. Компания покупает объект в кредит, а после эмиссией паев частично его закрывает. Частичное закрытие позволяет оставить кредитный рычаг, с помощью которого объект может приносить дополнительные пару процентов на вложенный капитал.
Фонды, эмиссия паев которых пока больше не планируется:
🟣 ЗПИФ Парус-СБЛ RU000A104172.
Авто-репост. Читать в блоге >>>- Отчётность по фондам Паруса есть в ЛК. Ответы на вопросы по доп.эмиссии Парус-Лог, а так же новая фин.модель есть в телеграмм-канале Паруса. Так же есть ролик на ютубе с комментариями по Парус-Лог.
- Парус логистика выпускает дополнительно 1 млн паев. По видимому у них не фиксированная процентная ставка по кредиту и они хотят его погасить досрочно. Судя по количеству паев по текущей цене они погасят около 980 млн. руб из 2,8 млрд. кредита. То есть кредитное плечо снизится, а доходность по выплатам будет размыта. Это должно компенсироваться (теоретически) ростом распределения СЧА на каждый пай. Но когда оно будет еще за счет переоценки недвижимости это еще неизвестно...
Вот сейчас сижу и думаю, а что с ним делать учитывая грядущее вполне себе возможное снижение выплат. приходили ли кому-то такие уведомления по другим фондам Паруса?
- В личном кабинете Паруса есть вот такая таблица, но там только выдержа по СЧА, активам и обязательствам. А вот данных о доходах я не нашел :( lk.parus-am.ru/funds
Успейте попасть в реестр августаДрузья, всем привет!💎 Сегодня последний день, чтобы успеть попасть в список инвесторов, кто получит доход з...
Parus Asset Management, здравствуйте! Можете дать ссылки, где найти официальную отчетность фондов? О стоимости чистых активов и доходе особенно интересуют- Мой портфель. Август 2023.
Операции с портфелем
Обычно я стараюсь не вмешиваться в уже сформированные позиции и редко вношу изменения в портфель. Если я покупаю бизнес, то стараюсь удостовериться, что за ним можно следить по минимуму. И все же в этот раз я сделал ряд перестановок.
Во-первых добавил в портфель акции Белуги, мне нравится их бизнес. Значительно нарастил долю в акциях Лукойла.
Во-вторых продал сильно закредитованные компании — Сегежу и Ростелеком, но не исключаю, что могу их обратно откупить в конце 2023 или начале 2024 года (но это не точно). Так же временно сократил позицию в Газпроме, опять же предполагая, что на горизонте года верну проданные позиции. Все же с учетом инфляции сегодня акции Газпрома стоят дешевле, чем на дне 2008 года.
В-третьих немного усилил позиции в Алросе, Банке СПБ и Фосагро.
В результате перестановок в портфеле выросла доля компаний, который продолжают платить дивиденды, это ключевой показатель для меня. Пока остаются в двоечниках всех компании горнодобывающей отрасли (кроме Алросы), дивиденды по ним я не жду в 2023. Инвестор я понимающий, готов дать подождать 2024 год. Но если и в 2024 какие-то компании не вернутся к выплате дивидендов, им придется покинуть мой портфель.
Авто-репост. Читать в блоге >>> - Инвестиции в недвижимость: ЗПИФ Арендный бизнес 7 от Сбера
Продолжаю смотреть на инвестиции в бумажную недвижимость. На очереди Арендный бизнес 7 от Сбера или, если точнее, от их УК СФН (Современные Фонды Недвижимости). Один из немногих интересных фондов недвижимости на бирже, тем более, доступен неквалифицированным инвесторам. Целевой состав — 100% складов, хардкора коммерческой недвижимости.
Я уже подробно писал про ВТБ РД (на мой взгляд, равноценный с АБ7), фонды от Альфы Арендный поток 1 и 2, ну и про Атриум не стоит забывать. Для квалифицированных инвесторов есть ещё фонды от УК Парус, хотя сейчас доходности их практически сравнялись с АБ7.
Арендный Бизнес 7 или АБ7 мне интересен не просто так. Он у меня есть в портфеле в связке с РД, которые, на мой взгляд, являются логичной заменой ПНК, который продал свои активы Сберу. Считаю, что от 10% до 20% недвижимости должно быть в моём портфеле, сейчас он около 2,5 млн, два фонда примерно по 100 000 и дешёвые паи Атриума дают около 10% всего портфеля или около 17% от биржевой части (без учёта депозита). Посмотрим теперь на состав, комиссии, доходность и сравним с конкурентами.
Авто-репост. Читать в блоге >>> 
Успейте попасть в реестр августаДрузья, всем привет!
💎 Сегодня последний день, чтобы успеть попасть в список инвесторов, кто получит доход за август.
Список инвесторов составляется ежемесячно на последний день месяца. Чтобы попасть в этот список — за вами должно быть зарегистрировано право владения паями.
Регистрация права на паи происходит на следующий рабочий день после заключения сделки (режим Т+1).
Например, если купить паи сегодня (30.08.), то дата заключения сделки будет завтра в четверг (31.08.).
На текущий момент в продаже от УК в стаканах остался объем:💎 Парус-Лог — 403 млн руб. по цене 980 руб.
💎 Парус-ДВН — 313 млн руб. по цене 910 руб.Ваш Parus!💙
Авто-репост. Читать в блоге >>>
ЗПИФы недвижимости - факторы роста и падения акций
ЗПИФы недвижимости - описание компании
Форум для обсуждения ЗПИФов недвижимости
