Как НЕ НУЖНО продавать свою квартиру. История одного объявления
Поскольку десяток лет я посвятил инвестициям в жильё, периодически затрагиваю тему недвижимости и трэша, с которым приходится иногда сталкиваться на рынке. Расскажу о том, как из-за собственной упёртости и инвестиционной безграмотности «потерять» 3 млн рублей и продолжать терять деньги дальше прямо сейчас, пока вы читаете этот пост. И о том, как базовые знания о бирже, инвестициях, циклах ключевой ставки могли бы помочь избежать упущенных денег и двух с половиной лет потраченного впустую времени.
🏠Сегодня покажу на примере одного очень любопытного объявления с нелёгкой судьбой, как НЕ СЛЕДУЕТ подходить к продаже своей недвижимости, если вы действительно когда-нибудь намереваетесь её продать.
Подписывайтесь на телеграм-канал, в котором я выкладываю реальные истории про акции, облигации, недвижимость и финансы в целом.
Предыстория: в 2022-м году я вознамерился приобрести готовую квартиру в Петербурге для сдачи в аренду. Я привык мыслить масштабно и строить жизненные планы хотя бы на несколько лет вперёд, поэтому это не было спонтанным решением. Ещё задолго до событий февраля 2022 у меня на этот год была запланирована покупка доходной недвижимости в свой портфель активов, и начавшаяся CBO лишь немного подкорректировала сроки реализации этих планов, но принципиально не повлияла на них.
⏳Я довольно долго и тщательно подбирал подходящий вариант — примерно с апреля до октября 2022 г. Торопиться мне было совершенно некуда, т.к. рынок недвижимости после аномального всплеска в марте 2022 пошел на уверенный спад. Из-за массовой релокации, продавцов жилья было куда больше, чем покупателей, поэтому с каждой неделей квартиры дешевели чуть сильнее.
Динамика цен на вторичные квартиры в СПб с сентября 2021 по март 2024. Источник: bn.ru
В сентябре-октябре 2022 бегство из страны резко усилилось в связи с объявленной мo6илизaцией, и в тот момент можно было вылавливать интересные предложения по особенно «вкусным» ценам. В конце концов, я спокойно купил маленькую 2-хкомнатную квартирку в интересующем меня районе по самому низу рынка, и спустя полтора года считаю это весьма удачным приобретением. Но сейчас не об этой квартире, а о другой.
🏢В период поиска я добавлял в «Избранное» на сайтах-агрегаторах типа ЦИАН и Домклик множество объектов, которые казались мне интересными. Спустя 2 с половиной года все те квартиры, разумеется, распроданы, а сами объявления уже давно неактуальны. Все… кроме одной 😈
Прямую ссылку оставлять не буду, но объявление по-прежнему активно, регулярно обновляется, и его при желании можно легко найти.
👇Само объявление выглядит так:
Скриншот объявления с сайта ЦИАН
🏢С виду — обычная типовая однушка 33 кв. м в 9-этажном кирпичном доме брежневской эпохи, расположенная в спальном районе на юго-западе Петербурга. Объявлений с подобными квартирами по всему городу — сотни, и обычно такие квартиры уходят довольно быстро из-за престижного «кирпича» и удачного расположения в давно сложившихся зеленых районах.
🚨Но есть нюанс, и он в этом случае критический. Квартиру продаёт собственник (точнее, один из собственников), и у него, как бы так помягче выразиться… Своеобразный взгляд на ценообразование и подходы к сделке.
👇Вот текст объявления, который уже сам по себе многое раскрывает о личности и психо-эмоциональных качествах автора:
Скрин текста объявления с сайта ЦИАН
Послушавшись совета из объявления, включаем мозги и сразу понимаем, что надо насторожиться. Кстати, занятная вещь: человек в одном и том же предложении буквально через 2 слова пишет "пОнелью" и "пАнелью", и его ничего не смущает. Возможно, он решил таким образом разделить риски и точно угадать хотя бы с одним из вариантов написания?🤔
⏳Но это всё цветочки, речь не об орфографии и не о том, что я хочу придраться к стилистике объявления. Самая мякотка (она же самая жесть) кроется в том, что эта квартира активно продаётся… с декабря 2021 года и до сих пор. Почему «активно» и откуда я знаю, что собственник по-прежнему ищет покупателей? Ну, во-первых, потому что я лично звонил по объявлению и общался с продавцом сначала в мае 2022 года (дабы узнать детали по объекту), а потом — уже в январе 2024 г. (уже просто из любопытства). А во-вторых, потому что с момента первой публикации объявления цена квартиры постоянно обновляется, и к текущему моменту она была пересмотрена собственником уже около 60 РАЗ!!!
👇Благо, ЦИАН сохраняет всю историю цены, и мы можем убедиться в этом, раскрыв соответствующий список. Это было сложно и долго, но я заморочился и сделал для вас удобные скриншоты с полной хронологией стоимости квартиры:
История цены объявления с сайта ЦИАН.
📋Из истории явно следует, что каждый раз, когда цена становилась адекватной тогдашнему моменту и интересной (т.е. наверняка появлялись звонки, просмотры и реальные покупатели), собственник снова задирал цену вверх в надежде продать подороже. А потом ситуация повторялась снова и снова🤦♂️
Тут у меня 2 варианта происходящего:
1️⃣Человек на самом деле НЕ ХОЧЕТ продавать квартиру, а ему просто скучно. Он выложил объявление от нечего делать и таким образом пытается хоть немного разнообразить свою жизнь. Общается с агентами и потенциальными приобретателями жилплощади, удовлетворяет свою социальную невостребованность, а когда у них заканчивается терпение, переключается на новых.
2️⃣Человек на самом деле КАК БЫ ХОЧЕТ продать квартиру, но ему всё время кажется, что его все пытаются обмануть и предложить цену дешевле справедливой. Тут, на мой сугубо личный взгляд, требуется психологическая или психотерапевтическая помощь (диагнозов ставить не буду, но здоровым поведением это не назовешь).
🤦♂️В любом случае, мне очень жаль многочисленных покупателей и их агентов, которые тратили свое время на звонки, общение и просмотры этой «квартиры Шрёдингера» — она вроде и продается, и не продается одновременно.
История продаж однотипных квартир в этом же доме. Источник: ЦИАН
⏳Напомню: квартира в продаже с декабря 2021 года! Представляете, СКОЛЬКО всего в России и в мире произошло за это время? Мир полностью перевернулся, началась CBO, потом санкции, глобальный исход иностранных компаний, мo6илизация, российский рынок акций успел сложиться в 2 раза и потом полностью восстановиться...
И лишь это объявление осталось незыблемым памятником постоянства в бушующем мире. В то время как многие квартиры успели сменить даже не одного, а нескольких хозяев за прошедшие 2,5 года!
📈Самое интересное, что на этот период пришлись аномально высокие ставки по вкладам. Сначала всплеск был в марте-апреле 2022 года, когда ЦБ задрал ставку до 20%, а многие крупные банки предлагали даже 23-24% (помню, сам успел открыть пару вкладов под такие вкусные проценты на полгода). Ну и начиная с конца прошлого года, когда ставки закрепились на уровне 16%.
Вклады в Совкомбанке в марте 2022 г. (ВТБ предлагал аналогичные ставки на 6 месяцев). Фото автора
💰То есть, в марте 2022 (когда народ в панике и страхе сметал ВСЮ недвижку почти по любым ценам), вместо того чтобы задирать хотелку до неадекватных 7 млн 300 тыс., можно было спокойно продать халупу за 6.500 (и её бы в тот момент с руками оторвали). Затем положить эти деньги в банк по средневзвешенной ставке, скажем, 12% с капитализацией раз в год (специально даже занижаю доходность). И к нынешнему времени собственник бы имел на руках, условно
6.500 * 1,12 ^ 2,5 года = 8 642 млн руб.
🤦♂️8,6 миллионов! И это МИНИМУМ, что можно было выжать из вкладов в той ситуации! Т.е. прибыль составила бы больше 2 млн за 2,5 года. А что продавец имеет сейчас? Заявленную цену 6,2 млн, по которой квартира всё ещё НЕ продается.
📉Значит, чтобы наконец продать, нужно предложить дисконт хотя бы до 6 млн ровно. Итого — 500 тыс. руб. чистого убытка в номинальном выражении, если отталкиваться от той цены, по которой эта квартира ушла бы буквально за несколько дней в феврале-марте 2022. А общий убыток вместе с недополученной прибылью составляет 3 миллиона. И он с каждым днём бодренько так растет, учитывая высокую ключевую ставку.
🤷♂️Я уже не говорю про чуть более сложные схемы — например, купить на вырученные деньги валюту летом 2022 года, или закупиться акциями российских компаний. В этом случае доход к нынешнему моменту составил бы +100%, и на эту сумму сейчас можно было бы купить ДВЕ таких квартиры.
👉Понятно, что я делаю здесь ряд допущений: отталкиваюсь от того, что сделка «прямая», хотя она на самом деле скорее всего альтернативная; оцениваю доходность задним числом, хотя никто не мог с уверенностью предсказать, куда пойдут акции и доллар после лета 2022 г. Но это никак не отменяет того факта, что человек 2,5 года с упертостью парнокопытного млекопитающего семейства полорогих таскает цену туда-сюда, выносит мозг потенциальным покупателям и при этом не собирается снимать квартиру с продажи — наоборот, злится на тех, кто почему-то не горит желанием срочно хватать его квартиру по «отличной» цене.
Почему я не люблю взаимодействовать напрямую с собственниками
🏠Даже я сам, считающий себя в части сделок с недвижимостью достаточно грамотным, опытным и адекватным человеком, при продаже своих объектов обращался за услугами агентов. Это решает сразу несколько проблем: избавляет от назойливых звонков сторонних риэлторов, которые жаждут получить право на продажу твоей недвижимости; отсекает кучу нецелевых звонков от тех, кому «просто спросить»; позволяет переложить массу бумажной и организационной работы на профессионала.👉Кстати, предчувствуя комментарии тех, кто случайно попал ко мне на канал — это НЕ пропаганда агентских услуг, я не риэлтор и никаких услуг не оказываю. Ссылок оставлять тоже ни на кого не буду. Если чувствуете, что можете продать сами и сэкономить — без проблем, действуйте самостоятельно. Просто подойдите к процессу с холодной головой и заранее наметьте себе план работы с ценой: изучите текущий рынок, назначьте конкретную стартовую цену и определите минимальный уровень цены, ниже которой вы двигаться точно не готовы. Эти простые действия сильно облегчат вам принятие решений в дальнейшем.
🏆Проблема в том, что часто собственники одурманены «ореолом исключительности» своей родной жилплощади. Они не понимают, почему их самая лучшая, замечательная во всех отношениях квартира «с эксклюзивным ремонтом» так долго не продаётся. Ведь у соседа-алкоголика Васи аналогичная квартира тоже выставлена на продажу, но у него она потрёпана гораздо сильней и вообще окна на улицу, а у них всего на 500 тыс. дороже за такую красоту. Адекватно оценить рыночную ситуацию, ориентир цены и свои деловые качества «могут не только лишь все» ©.
А та квартира на Бурцева по-прежнему с надеждой ждёт своих новых хозяев. Только что проверил — объявление на месте.
😉Возможно, я своей публикацией смогу наконец подтолкнуть этот явно затянувшийся процесс к счастливому завершению — вдруг мою статью прочитает тот, для кого эта «долгоиграющая» однушка станет квартирой мечты? Только приготовьтесь к увлекательному процессу взаимодействия с ОЧЕНЬ сомневающимся человеком.
👉Подписывайтесь на мой телеграм — там всегда качественная аналитика, новости и инвест-юмор.
Ещё пара инвестиционно-жизненных историй от меня:
📍 Спиртовые батоны, 50 кг масла — зарисовки из детства в 90-х
📍 Мой первый вклад был не в банке, а в… коробке (2008)
--------------------
✅Ещё больше интересного — в моем телеграм-канале
Мой блог в Дзене: Инвестор Сид
Профиль в Тинькофф Пульс: sid_the_sloth
Делал косметический ремонт. Наняли риэлторов хозяева и сами показывали через меня. Я недалеко живу. Открывал двери. В общем то реэлторы старались продать там где больше % им капает. А тут водили до кучи для денег за привод. Хозяйка продала быстрее. Через авито
А вообще да, есть такое, как-то у Смирнова выловил ухом что это вроде «типичное „хочу продать аж страшно“», когда на самом деле не хотят продавать, ставят заградительную цену как-то обоснованную перед женой и она успокаивается — объявление ж висит, дешевле нельзя, надо защищать свои инвестиции… Проверить не из таких ли этот продавец можно лишь одним вопросом «когда вы готовы вывезти мебель?»
да и хорошо, что не взял.
окна на запад = аццкая духовка, без хорошего кондея не сдать.
и планировка говно.
Читает смартлаб бот.
А мы педали крутим и смотрим ролики на ютюб.
Об элитке.
Какой то мегаспальный район, ни парковки, ни площадок, ни магазов, ничего. Подобное психо-эмоциональны качества норм для таких мест.
Опыт не пропьёшь.
квартира не та.
праильная нора в ентом бараке — двуха с окнами на речку.
вот тады будет ништяк))
Вольдемар0.3%, я тоже не люблю объявления «ДАРОМ», так как там начинается давка барыг «куда сейчас можно подъехать и забрать?» и бедняжек типа «ой, а можно мне, пожалуйста, мне ребенка не на чем в школу возить!!!»
Поэтому предпочитаю покупать или сразу предлагаю ощутимые деньги вместо «даром», чтоб барыги даже не совались.
Этот же расчет показывает как потерял деньги человек купивший квартиру.
Вы купили квартиру?
Но если не агрессировать в его сторону, а все же попытаться понять. То тут может оказаться что неадекватность надо искать не в нём, а в тех кто хочет хорошую квартиру и в хорошем районе, купить по цене клоповника на отшибе.
И еще такой момент. С этих 6млн.200тыс.р если это наследство, он заплатит 676 000р налога. И чистыми получит 5млн.524т.р.
Берем вашу сторону. Покупатель ипотечник, наоборот может снизить сумму путем вычета налога и банковского вычета по % кажется. Поправьте если что-то упустил?
Получается от 2млн.р вычет -260т.р и еще от 3млн.р через банк по % за ипотеку-390т.р. Итого: общий вычет-650т.р А если недвига оформлена на двоих, да еще и оба официально работающие? Тогда и вовсе вычет под лям.
И в итоге получается он чистыми получает 5млн.524т.р, а покупатель благодаря вычетам получает цену в районе 5 млн. 700т.р.
Но покупатель хочет еще больше скидку. Чтобы его конечная цена в ипотечном договоре была и вовсе 5млн.р.
А когда такое было, чтобы на растущем рынке, пускай даже вяло-растущем, диктовал условия покупатель?
А что если не сегодня-завтра курс рубля вновь окажется у исторического хая? И не только его пробьет, а и устремится к 200.
Я намекаю на реальную инфляцию, а не искусственно заниженную Росстатом.
Вот тогда все те кто считали его неадекватным, вдруг переобуются и будут ему аплодировать. Мол: крутой чел! наверное инсайдом владел.
Всего 2,5 года потерпел и бац 100% заработал. А это как никак 40% годовых.
Вот я например: понимаю как продавца, так и покупателя. А многие, только в свою сторону одеяло тянут. Несправедливо как-то.