К вопросу о валютных рисках в России для граждан РФ

Коллеги, добрый день!
Намедни я общался с приятелем, и в процессе общения вспомнили мы с ним ситуацию зимы 2008-2009 гг. Помните, когда в январе-марте 2009 года курс доллара зашвырнуло в район 35-37 руб.?




Так вот, у приятеля моего еще в «застойно-спокойном» 2007 году был получена валютная ипотека по курсу 24,7 долл. на покупку двухкомнатной квартиры. И целый год мой приятель платил ипотеку по 22-23 руб. и радовался, что экономит на курсе валют.
Но вот случился кризис лета 2008 года… И начался по полной программе вынос мозга «в мире и окрестностях» на предмет того, что делать с кредитом: оставаться в валюте или переходить на рубли. Причем за переход на рубли тогда трубили со всех официальных каналов – мол, это защита народа от валютных рисков кризиса и бла-бла-бла. Даже «тандем» неоднократно лично выступал сольно и дуэтом, помню, по этому поводу. В общем, как у Филатова в «Сказ про Федота…»: «Бутерброд не лезет в рот! Только мысль: «А как народ?»



 
В итоге мой приятель ценой неимоверных психологических усилий принял для себя непростое на тот момент решение — остался в валюте, пересидев три неприятных зимних месяца 2009 года по курсу 35-37 руб./долл. (см. диаграмму).
И сейчас продолжает платить свою ипотеку по текущему курсу 30-31 руб./долл.
…Так вот, коллеги,  мы тут с ним «за рюмкой чая» провели финансовый экспресс-анализ вариантов «остаться в валюте» и «перейти на рубли».
Результаты наших расчетов я и хочу вам предложить.
Итак, имеем задачу:
Исходные условия. В октябре 2007 года приобретена квартира стоимостью 2,1 млн. руб. Источники инвестиций – собственные средства покупателя (0,2 млн. руб.) и валютный кредит банка «ВТБ» на сумму 77 тыс. долл. по среднему курсу 24,7 руб. долл., ставке 10,5% годовых на 15 лет при размере ежемесячного аннуитетного платежа 865 долл./мес.
Далее имеем (…или он нас?) 2008 год. Осенью 2008 года курс доллара резко вырос с 22-23 руб./долл. до 35-37 руб./долл. зимой 2009 года (см. диаграмму).
Зимой 2009 года у покупателя появляется альтернатива – остаться в валютном кредите и покупать доллары по текущему курсу (а взял по 24,7 руб., напомню), или перейти на рублевый кредит. Вводные рублевого кредита такие: при курсе 35 руб./долл. текущая задолженность по кредиту составляет 2,7 млн. руб., предлагаемая банком ставка – 15% годовых, оставшийся срок кредита – 14 лет, сумма ежемесячного платежа около 40 тыс. руб./мес. Этот вариант однозначно фиксирует кредитную нагрузку для владельца квартиры, фиксируя задолженность и текущие выплаты в рублях, но снимая риски дальнейшего роста курса доллара выше 37 руб.
 
Требуется ответить наследующие вопросы:

1. Какова общая сумма расходов в виде выплат по обслуживанию кредита по каждой из альтернатив по состоянию на конец марта 2013 года?
2. Каков чистый экономический эффект для владельца недвижимости по каждой из альтернатив, если учесть, что стоимость квартиры выросла с 2,1 млн. руб. в 2007 году до 4,0 млн. руб. в 2013 году, а расходами на ремонт и оплату коммунальных расходов пренебречь?
3. Какой курс рубля к доллару США должен быть сегодня, чтобы обе альтернативы были полностью равноценны по сумме экономического эффекта?

Вопрос 1.
Какова общая сумма расходов в виде выплат по обслуживанию кредита по каждой из альтернатив по состоянию на конец марта 2013 года?
Альтернатива №1 – остаемся в валютном кредите. Средний курс доллара за период 2007-2013 гг. равен 29,3 руб./долл. Общий период гашения кредита с ноября 2007 года по март 2013 включительно составит 65 месяцев. Тогда при ежемесячной выплате 865 долл./мес. получим общую сумму расходов на конец марта 2013 года: 865$/мес. х 65 мес. х 29,3 руб./$. = 1,65 млн. руб.
Альтернатива №2 – зимой 2009 года переходим в рублевый кредит по курсу 35 руб./долл. Сумма задолженности на момент переоформления кредита за счет роста курса доллара составляет 2,6 млн. руб. (+ 0,7 млн. руб. к стартовой сумме 1,9 млн. руб. осенью 2007 года). Срок рублевого кредита 14 лет (всего 15 лет, но первый год платили валютный кредит), ставка 15% годовых. При таких условиях размер ежемесячного платежа по кредиту составит 40 тыс. руб./мес. Общая сумма расходов на конец марта 2013 года составит: 1) сумма выплат по валютной ипотеке до переоформления кредита при среднем курсе доллара 25,2 руб.:  865$/мес. х 15 мес. х 25,2 руб./$. = 0,33 млн. руб.; 2) сумма выплат по рублевому кредиту: 40 тыс. руб./мес. х 50 мес. = 2,0 млн. руб.; 3) итого выплат: 0,33 млн. руб. + 2,0 млн. руб. = 2,33 млн. руб.
Вывод: оставшись в валютном кредите и приняв на себя риск дальнейшего роста курса покупатель получил премию и сэкономил почти 700 тыс. руб. за 50 месяцев, или по 14 тыс. руб. в месяц. Это при том, что средний курс  доллара вырос относительно осени 2007 года с 25-26 руб. до 29-30 руб., т.е. на 20-25%.
Вопрос 2.
Каков чистый экономический эффект для владельца недвижимости по каждой из альтернатив, если учесть, что стоимость квартиры выросла с 2,1 млн. руб. в 2007 году до 4,0 млн. руб. в 2013 году, а расходами на ремонт и оплату коммунальных расходов пренебречь?
Экономический эффект владельца в данном случае – это разница между текущей рыночной ценой квартиры и инвестициями в ее покупку (аванс) и обслуживание ипотечного кредита.
Альтернатива №1 (валютная). Имеем: 1) текущая стоимость квартиры 4,0 млн. руб.; 2) текущая задолженность по кредиту 65 тыс. долл., или 2,0 млн. руб.; 3) аванс 0,2 млн. руб. и текущие накопленные расходы по обслуживанию кредита 1,65 млн. руб., всего 1,85 млн. руб.
Эффект равен: 4,0 млн. руб. – 2,0 млн. руб. – 1,85 млн. руб. = +0,15 млн. руб. То есть, покупатель в случае продажи квартиры в ближайшее время полностью погасит остаток валютного кредита, вернет все деньги, потраченные на покупку и обслуживание валютного кредита за 5,5 лет, включая проценты, и еще останется в плюсе на 150 тыс. руб.
Альтернатива №2 (рублевая). Имеем: 1) текущая стоимость квартиры 4,0 млн. руб.; 2) текущая задолженность по кредиту 2,4 млн. руб. при стартовой 2,7 млн. руб. зимой 2009 года; 3) аванс 0,2 млн. руб. и текущие накопленные расходы по обслуживанию кредита 2,33 млн. руб., всего 2,53 млн. руб.
Эффект равен: 4,0 млн. руб. – 2,4 млн. руб. – 2,53 млн. руб. = -0,93 млн. руб. То есть, покупатель в случае продажи квартиры в ближайшее время полностью погасит остаток рублевого кредита, вернет деньги, потраченные на покупку, и лишь часть денег, потраченных на обслуживание валютно-рублевого кредита за 5,5 лет, включая проценты. В итоге останется в убытке на почти 1 млн. руб.
Вывод: на конец марта 2013 года эффект от перехода в январе 2009 года с валютного кредита на рублевый принес бы убыток в размере более 1 млн. руб. за 50 месяцев, что при стоимости объекта инвестиций в размере 4,0 млн. руб. составляет 25%.
Вопрос №3.
Какой курс рубля к доллару США должен быть сегодня, чтобы обе альтернативы были полностью равноценны по сумме экономического эффекта?
Для ответа на этот вопрос нужно рассчитать, на какую сумму должен «вдруг» увеличиться курс доллара в тот момент, когда гасится кредит в размере 65 тыс. долл., чтобы получить убыток в размере 1 млн. руб.
Расчет прироста такой: 1 млн. руб. / 65 000 долл. = 15,4 руб./долл. Если принять текущий курс доллара равным 30,5 руб., то расчетный курс должен составить 30,5 руб. + 15,4 руб. = 45,9 руб./долл. чтобы полностью выровнять обе альтернативы кредитования по сумме конечного эффекта.
Вывод: при гашении кредита в марте 2013 года по курсу доллара 45,9 руб./долл. альтернатива №1 (валютная) выравнивается с альтернативой №2 (рублевой) по сумме экономического эффекта. 
Насколько такая перспектива валютных колебаний реальна в ближайшей перспективе, предлагаю поразмышлять вам, коллеги, самостоятельно.
…Кстати, где-то видел данные о том, что зимой 2009 года с валютных кредитов перешли на рублевые более миллиона человек. Пусть каждый из них потерял в среднем не миллион, а хотя бы 500 тыс. руб. Имеем чистый эффект банковского сектора в размере более 500 000 000 000 руб. Всякие там финансовые пирамиды – просто пионеры по сравнению с такими схемами.
Итак, коллеги, подводя итоги, отметим следующее.
Валютные риски в России не так страшны, как их малюют. А кошмарят граждан РФ скачками валютной корзины больше в угоду интересам определенных банков. Поэтому, смотря новости и слушая «говорящие головы» в телевизоре, коллеги, будьте бдительны и помните цитату из басни классика: «…А Васька слушает – да ест».
С уважением и благодарю за внимание.