Парадокс Набиуллиной.
«По данным Сбера, за последние полтора года стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилья выросла на 15%.
Как следствие, выросли и цены на аренду квартир, причем еще существеннее. Мы присмотрелись к объявлениям о сдаче жилья и узнали, в каких городах стоимость аренды увеличилась сильнее всего.
Как мы считалиСудя по данным из объявлений на «Авито», за полтора года стоимость аренды однокомнатной квартиры в крупных городах в среднем выросла на 44%. А в отдельных местах этот рост оказался вдвое выше.
Например, рекордно поднялись цены в Барнауле, Челябинске и Нижнем Новгороде — почти на 80%. Не сильно отстали Пермь, Омск, Ростов-на-Дону и Томск, где цены выросли на 60—70%....»
А теперь внимание!!! Суть парадокса:
При снижении ежемесячного платежа благодаря льготной ипотеке, при тех объемах ввода в эксплуатацию нового жилья, который эта льготная ипотека стимулировала закономерно было бы снижение стоимости аренды а) благодаря увеличению дельты между льготно-кредитным платежом и ставкой аренды б) благодаря росту предложения за счет нового жилья. в) переноса арендаторов в покупку и соответственно снижение спроса.
Но вместо снижения аренда взлетела сама вдвое (за 10 лет из которых наибольший рост как раз пришелся на период льготной ипотеки!!)
Как льготная ипотека задрала ставку аренды???
Тем кто начнет говорить про рост стоимости жилья вопрос-:
Цена жилья выросла, но по льготной ипотеке покупатель стал платить 20 тысяч вместо 30, которые платил бы по рыночной до повышения стоимости. Так где тут основание для роста ставки аренды!!?
Впрочем вопрос риторический. Ибо в действительности рублеву стоимость в космос отправила не льготная ипотека, а обесценивание рубля. А стоимость аренды в космос отправила сама Эльвира Сахипзадовна сделав своей КС жилье недоступным для покупки. За что ей огромное спасибо от всех рантье.
Всем удачи на рынке и не только.
Серьезно ?
Ежемесячный платеж по льготной ипотеке не уменьшился. Он остался прежним, так как застройщик увеличил стоимость как раз подогнав ее к такому значению чтобы сохранить размер платежа плюс-минус несколько копеек
Вот в этом и суть воровства.
Вся субсидия от государства присваивалась застройщиками в качестве незаконного обогащения (статья 1102-1109 ГК РФ)
Цена квадрата увеличилась ровно на ту сумму что субсидировало государство. Причем для всех.
Ну а ипотечник платил столько же как и ДО
А в какой момент ?
При самом начале льготной ипотеки был небольшой период выгоды. пока застройщики не начали галопирующий рост ценника с целью подгона ежемесячного платежа к ДО-льготному значению
Но это несущественные детали 🤣
застройщики переписывают ценники с учетом курса бакса.
да и не все застройщики работали через ипотеку. часть квартир продавалась уже после сдачи. вернее некоторые только после сдачи и продают. и ипотека вообще не вперлась,
Я например.
А то, что льготная ипотека это поддержка строительной отрасли никто и не скрывал, об этом прямо говорили с самого начала.
Есть правда, а есть статистика. Можно выдернуть города, на них станции метро и конкретные дома. А потом попытаться натянуть эту сову на весь глобус.
Студент, приехавший в Москву мог снять квартиру-ночлег за 30К 5 лет назад и может сейчас. Удаленность от метро чуть поменялась, но если сейчас взять 40К, то абсолютно такую же по качеству квартиру можно снять...
И не надо читать перед обедом газет, а особенно смотреть на статистику в них )
Парадокс у вас в головах. Днем худеете, ночью жрете.
Вот тут у вас враньё. Льготная ипотека больше подстегнула цены, а не увеличение ввода
Еще до начала льгот многие ЖК стояли пустые. Окна по вечерам не горели.
Зачем кому то приспичило якобы подстегнуть ввод в эксплуатацию я просто не понимаю
Так то она всегда была против этого схематоза
Про мультипликативный эффект и «локомотив экономики» лучше не надо.
Стройотрасль отсосала из экономики триллионы в карманы воров.
Это не локомотив, а могильщик
Ипотека оформляется по рыночной ставке а не по льготной. Где государство несет риски. Т.е. по факту нормальная льготка это выдача ипотеки банком. А государство является только страховщиком этой ипотеки. И в случае неплатежей. Квартира и платежи переходят в собственность государства. А не то блядство что устроили сейчас.
Причина инфляции. Это банки. Ура можно дать любому. Государство выплатит 70% тела ипотеки.
Выдача потреб кредитов.
Такая денежная вакханалия была в 90х. Ну и да. Увеличение ставки роли не играет. Роль играет. Доступность кредитования для нормальных заемщиков с нормальным залогом.
Целенаправленное ослабление рубля.
Скрытые налоги государства.
Условно 100х6%=6, 150х7%=10,5 разница 1,75.
Так аренда отталкивается от цены жилья в процентах… Есть какая то норма доходности в той или иной ситуации, когда вклады дают 20% аренда будет давать поменьше, но никак раньше 5%
Цена жилья в нормальных условиях должна быть примерно 200-300 ЕАП (арендных платежей)
Это арендодатели считают что раз цена выросла то и аренду надо поднимать.
Они в перевернутой логике живут.
Аренда первична, цена — производное.
Цена должна быть в районе 200-300 МАП
Если ценник выше — то рынок сломан. и продажи возможны только с использованием нерыночных механизмов (пистолет, кирпич, госсубсидия)
Собственно мы сейчас это и видим. Ценник разогнали, произошел выход из диапазона 200-300 МАП. Продажи остановились.
В логике арендодателей и и продавцов завышение аренды чтоб цена вернулась в диапазон и тогда якобы продажи пойдут
Но регулировать аренду они могут только вербальными интервенциями
И это мы как раз наблюдали месяц назад
В этом что то есть, при условии что и зарплаты поднимутся до этой логики…
Если аренда приемлема — то покупать квартиру нет смысла
Вот диапазон приемлемости это и есть 200-300 МАП
Первична именно аренда. Она и заставляет либо покупать либо отказываться от покупки
У нас этого нет, арендодатель несет не малые риски, страховые не мечтают застраховать. В результате нормально это 120 ЕАП.
Сергей Аноним, ну это ж условные цифры. может и 120 устроит.
я собственно говорил о том с какой стороны плясать
Арендодатель делит свою драгоценность за 20 млн на 200 и получает что аренда должна стоить 100 тысяч в месяц.
Арендатор берет среднюю стоимость аренды 50 и говорит «Больше нету». Вот хоть тресни. При зарплате 100 ну никак невозможно платить за аренду 100, реально только 50.
Теоретически для успешной продажи квартира должны выставляться
за 50 * 200 = 10 млн
И примерно так и было пока не внедрили схематоз и не задрали ценник
Квартира удвоилась в цене и арендодатель вербальными интервенциями пытается подогнать цену аренды к тому же множителю невзирая на реальность, которая протестует и говорит что хотелки из какой то параллельной реальности
1. Нормальная зарплата это стоимость 1 квадратного метра в данной местности (привет Воркуте)
2. Цена квартиры определяется не стоимостью квадратного метра, а стоимостью долга который способна тянуть ячейка общества. Т.е. ипотечный платеж первичен, а какая цена при этом получается вторично.
3. Цена аренды меньше ипотечного платежа за такую же квартиру.
Т.е. цена аренды внимательно следит за ипотечным платежом, который зависит от ставки кредита и стоимости метра. А стоимость метра зависит от средней зарплаты и ставки кредита.
Стандартный полумиллионник средней полосы русов.
94к видимо должна быть хорошая зарплата по городу. Открываем авито, там вакансии 50...80к; резюме отделочники, плотники, токари и прочие люди труда 80к...90к.
Теперь посмотрим ипотеку на эту квартиру: на 20 лет среднемесячный платеж 41,4к при взносе 33%.
И теперь аренда подобной квартиры: подобная хата на той же улице 31к в месяц.
Оно всё по-прежнему бьется.
PS. За 10 лет.
Инфляция, цена покупки и съёма жилья, выросли в два раза, 7,2% среднегодовых.
Доходы, номинально выросли в два с половиной раза, 9,6% среднегодовых.
До 2018-2019 годов жильё как-будто никому не нужно было, цены снижались. Затем стали разбирать с ростом цены и заградительные ставки не очень справляются. Жильё раскупается и по таким ценам, спрос обеспечивается доходами.
Ещё графика отношения стоимости квадратных метров к доходам не хватает для наглядности.
— Жаль что не 54% сразу ставку сделали .