Русский инвестор
Русский инвестор личный блог
28 октября 2024, 22:36

Кажется началось... (с)

Кажется началось... (с)

Несмотря на все ухищрения, продажи нового жилья в третьем квартале ГК Самолет казалось бы провалились.

Новые продажи 3к24, г/г:
✔️ м2: -45%
✔️ в рублях: -37%
✔️ доля ипотеки: 74% (87% в 3к23) -13%
С другой стороны, после ажиотажного «запрыгивания в последний вагон» во втором квартале текущего года, по другому наверное и быть не могло.


Продажи конечно сильно уменьшились, но при этом доля ипотеки всё ещё составляет 74%. Это к вопросу: «кто будет брать жилье с такими ставками и таким ежемесячным платежом».

Самым интересным, конечно будет 4 квартал. Там влияние нынешней ставки ЦБ, раскроется уже практически в полном объёме. Так что посмотрим.

За Самолетом наблюдать интереснее всего, поскольку у него самый большой долг. Если другие застройщики накопили жирок, и могут долго на нем коптить, то Самолет должен начать что-то предпринимать одним из первых.

Посмотрим. Пока снижения цен и панических распродаж жилья со стороны застройщиков не наблюдается 😎🍿


28.10.2024 Станислав Райт — Русский Инвестор

 

52 Комментария
  • DAMAN
    28 октября 2024, 22:39
    Полагаю там себес оооочень сильно ниже розничной цены жилья, загрустят, пойдут в дисконты и рассрочки, и на дисконтах сложится рынок вторички )
      • DAMAN
        28 октября 2024, 22:48
        Русский инвестор, не думаю что фантазии. Но влпрос что выберет само, вые***аться аля мы самые смелые гусары, или с долгами разбираться и на дисконте душить рынок. В первом случае им будет имхо трында… ну а там может и помогут и по традиции сложат рубль в те же два раза и тем самым в дереве оставят рынок плюс минус на текущих. Такое уже бывало
        • Fulgrim
          28 октября 2024, 23:47
          DAMAN, рубль сложат при любом раскладе. Просто многие еще этого не поняли.
          • DAMAN
            28 октября 2024, 23:53
            Fulgrim, это и удивительно ибо как будто бы все прям на ладони, но мыши зачем то в голую продолжают жрать кактус. С другой стороны и хорошо что не поняли, меньше народу, выше будет движение.
            • Alchemist01
              30 октября 2024, 22:45
              DAMAN, Если такие ожидания, то почему против покупки акций, на нашем базаре полно экспортёров. 
              • DAMAN
                30 октября 2024, 22:52
                Alchemist01, я не против, я просто считаю что рано и смысла сейчас в этом толком нет. Ну не люблю я днЫ собирать и усредняться. Дискомфортно мне. А реальных экномически обоснованных причин, пока, как по мне, особо нет.
      • РоманР
        29 октября 2024, 19:19
        Русский инвестор, это нормально для проектов, мы в банке все, что с IRR ниже 30% вообще не рассматривали, а это было в спокойные годы со ставкой ключа 7-8%. Да и смысла нет, зачем делать проект на 3 года от визуала до сдачи объекта, если можно просто свой капитал положить в банк уже под более 20% и без риска получать доход. Потому не считаю это жадностью, это стоимость риска проекта на несколько лет.
    • Григо́рий Печо́рин
      29 октября 2024, 00:06
      DAMAN, первичка может и сложится ибо гораздо дороже вторички. А вторичка на такой инфляции думаю просто постагнирует какое-то время, а потом снова в рост.
      • DAMAN
        29 октября 2024, 00:19
        Григо́рий Печо́рин, сложится сложится, заявленные ценники будут так себе ни рыба не мясо в стагнации, а сделки будут куда ниже ) куча жилья набрана без заселения, и в виде инвест идеи. Чем больше жопа будет в реальном секторе тем сговорчивее будут продавцы. Тут правда остаётся козырь в виде арендного рынка, но там куча нюансов.
        • Goran Malcovich
          29 октября 2024, 22:30
          DAMAN, Много жилья куплена умными людьми при ставках ипотеки намного ниже нынешней ставки. Покупают на будущее, а не на продажу, да ещё по таким ценам. У нас не США, люди гораздо лучше оценивают риски и до последнего платят ипотеку. Скорее обонкротиться тот, кто покупал для проживания, чем те кто купил и даже не заселился.
      • Лесенкой
        29 октября 2024, 23:21
        Григо́рий Печо́рин,
        Все «забывают», что вторичка — она, априори, в городах.
        Т.к. всегда от центра к краям.
    • AVIM
      29 октября 2024, 01:20
      DAMAN, 
      ТУТ главное  побольше прибедняться и пускать слезу

      Себестоимость строительства жилья в России за 3 года выросла на 63%: в апреле 2024г она составила 81,1 тыс руб за 1 кв м — РБК
      19 июня 2024, 12:02|
      Nordstream

      В себестоимость строительства входит:
      Цена земельного участка
      Затраты на подключение здания к коммуникациям
      Социальная нагрузка
      Проценты по кредитам
      Собственно строительно-монтажные работы

      rbcrealty.ru/news/667177d69a79471d0f51694a?from=copy

    • Sianuk
      29 октября 2024, 08:01
      DAMAN, средний инвестиционный цикл в стройке — 5 лет (от старта проектирования до закрытия эскроу). Часто девелоперы не знают, сколько реальная себестоимость и вообще вышли ли в прибыль с проектом.
      • Лесенкой
        29 октября 2024, 23:22
        Sianuk,
        да ну на
        два года за глаза
        • Sianuk
          30 октября 2024, 09:09
          Лесенкой, :) за два годы ты частный дом не построишь
          • Лесенкой
            30 октября 2024, 09:53
            Sianuk,
            Да нуна. Давно построил.
            Просто нужно подготовиться. А не размазывать это всё как обычно
    • NICk G.
      30 октября 2024, 13:53
      DAMAN, думаю, что на массовом жилье из г… на и палок — очень даже похоже на правду))
  • Сам себе банкир
    28 октября 2024, 22:44
    Бруснику тоже стоит продать?
  • супертрейдер⭐
    28 октября 2024, 23:21
    Надо запретить спекулировать недвижимостью, так же как и едой.

    Всех на ком больше 3 квартир облагать налогом. Вот тогда цены на недвижимость, действительно упадут.

    И это будет на благо всем, ведь каждая семья сможет купить себе квартиру. :)

    Хотя и сейчас цены по-идеи должны упасть, так как затраты на коммуналку растут, а тенденция к снижению — т.е выгоднее быстрее продать (если было решено продавать лишнюю квартиру).
      • DAMAN
        29 октября 2024, 00:22
        Русский инвестор, я бы сказал коммунистические, зажать богатых, обложить налогами, заставить делиться и тогда заживем. Отнять и поделить, более короткий путь, и хотя бы честнее… ну с точки зрения страждующих. Бывало такое, как-то уже…
        • Василий1986
          29 октября 2024, 08:58
          DAMAN, пусть богатые ищут другие способы вложения своих денег, а квартиры оставят тем, кому они нужны для жизни. Я бы даже сказал, что облагать повышенным налогом надо тех, у кого больше одной квартиры, а не трёх.
          • DAMAN
            29 октября 2024, 09:01
            Василий1986, благородно! Так и сказать им, пшли вон отсюда, ищите себе хлеб в другом месте… Хм, по-моему такое уже где-то когда-то было… 🤔

            Но с другой стороны, а чего их отпускать чтобы искали, опять же что-то трудовое приглядят….
            • Василий1986
              29 октября 2024, 13:54
              DAMAN, ну, не «пшли вон», а «будьте добры на выход из жилой недвижки, вас ждёт нежилая».
          • LogikoMen
            29 октября 2024, 09:53
            Василий1986, инвесторы строят для тех, у кого есть деньги. Чем дороже, тем больше строят. Чем больше строят, тем меньше себестоимость. А с вашей логикой будем как в СССР в коммуналке жить. Деньги будут, продавать никто не будет. И строить. 
          • Лесенкой
            29 октября 2024, 23:24
            Василий1986,
            Для жизни, вообще-то, нужна земля.
            А не ящик армированый.
    • alvas
      29 октября 2024, 06:03
      Ivan Gurov, т.е. если человек херачит и за это имеет возможность купить больше, то вы его хотите душить?
      • Василий1986
        29 октября 2024, 08:55
        alvas, пусть покупает что-то другое, а не квартиры: золото, антиквариат, акции, а если так хочет недвижимость, то пусть берёт нежилые помещения — торговые, офисные, склады, гаражи.
      • DAMAN
        29 октября 2024, 09:02
        alvas, именно так, именно так и строится такая логика. ) она неминуемо перерастает со временем в знаменитое «все отнять и поделить!»
  • Григо́рий Печо́рин
    29 октября 2024, 00:04
    Как корабль назовешь, так он и поплывет, ну а «Самолет», соответственно, бодро пролетит…
  • Валентин Борисов
    29 октября 2024, 00:38
    Интересно, почему про «Кетайскую» «Жопу» в недвижимости никто не пишет?! Там после банкротств рынок реально сложился в 10 раз, а местами даже в 100 раз!!! Помню рассказы одного товарища в лайф джорнале про трёхкомнатную квартиру в Ганджоу (это такой портовый город типа Владивостока) стоимостью 3 000 000 $(три мульта баксов) в 2018 году. И вот буквально на днях посмотрел видео в ютьюбе от одного очень известного блогера- с новой ценой квартир в том же Ганджоу, только по 30 000$
      • Валентин Борисов
        29 октября 2024, 23:15
        Русский инвестор, там всё сложно. Основные инвесторы в недвижимость в Китае это страховые компании. Как только пузырь лопнул так сразу всё вниз и поехали. Кстати, за 2023 год Китайский индекс -27%, а национальная валюта -17% к доллару. Для Китая это полное фиаско!
  • Йонатан Берсон
    29 октября 2024, 06:43
    Ну так а смысл покупать первичку когда дорогие деньги отдаешь сейчас, а тебе хату через пару лет и в которую ещё нужно вкладывать и вкладывать. Застройщики крупные понятно сейчас будут чемоданы денег заносить в кабинеты чтобы открыли новые программы, но по факту столько жилья нафиг не надо. Они этими квартирами только инфляцию разгоняют и завозят сотни тысяч мигрантов
  • Добрый Енот
    29 октября 2024, 16:30
    У нас уже многие застройщики с дисконтом продают, некоторые предложения почти на глазах на пол лям меньше стали стоить
  • Кондуков Дмитрий
    30 октября 2024, 17:30
    Даже не надеетесь — будут меньше строить и цены еще поднимут. Во всем мире так рынок недвижимости сейчас ведет.

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн