Как внесли аванс за квартиру, а потом я нашел критичную проблему в доках. Какую?
На днях внесли аванс за покупку квартиры на вторичке, в доме под реновацию.
Навел справки по документам — и обнаружил критичный недостаток.
На этом все — попросили аванс обратно. Нам, конечно же, вернули.
Суть в том, что многие этот недостаток не заметят, хотя он может обернуться серьезной проблемой уже через 2 года. Более того, этот недостаток могли аккуратно спрятать и 99% покупателей или риэлторов ничего бы не заподозрили. Но не я.
Ну а теперь по порядку.
Женщина купила квартиру за наличку в доме по реновации более 5 лет назад. Без ипотек, маткапа и прочего. Сейчас решила продать и переложиться. Что может пойти не так? Один взрослый собственник, никаких обременений, прямая продажа.
Но квартира была куплена в браке. 2 года назад супруг умер. Есть несовершеннолетняя дочка, которой 16 лет.
По закону, надо было выделить долю супруга (½ от квартиры) и внести ее в наследственную массу. Далее, эта ½ квартиры, как минимум, разделилась бы между супругой и несовершеннолетней дочкой. Супруга бы владела ¾ квартиры, а дочка ¼. При продаже такой квартиры требовалось бы разрешение опеки, т.е. дочку пришлось бы наделить долей в другой квартире.
Но так не сделали. И это не редкость. Зачем эта суета, ведь проще и дешевле все оставить, как есть. Если бы дочка была 18+, можно было пойти к нотариусу и взять у нее заявление, что она не претендует на долю и не возражает против продажи. Но ей только 16.
Какие тут риски? Через два года дочке исполняется 18 лет и она предъявляет претензию на ¼ проданной квартиры. Ведь ее лишили собственности! И по закону дочка абсолютно права. Да, лишили.
На днях расскажу, как год назад клиенты продали однушку в спальном районе и положили деньги на депозиты. Выиграли они или проиграли? Сравним цены.
t.me/c/1705831601/1362
Любой уважающий себя риэлтор сразу бы проверил такой аспект.
Супруг давно скончался, пришли покупатели с ипотекой через банк и сразу нашли нюанс с наследованием ( в банке юристы на таком собаку съели).
В 95ом никакого наследственного права ещё не было в помине.
Жнец, риэлторы всякие бывают...
Вспоминаю фееричный случай когда в ходе сделки продажи ни риэлтор ни нотариус тупо не знали что нужно проверить а является ли покупатель недвиги налоговым резидентом РФ и можно ли проводить расчет наличными, в результате чего продавец влетела на штраф со стороны ФНС за нарушение валютного законодательства...
10. В случае возникновения обстоятельств, влекущих невозможность исполнения обязательств по настоящему соглашению, за которые ни одна из сторон не несет ответственности (п.1 ст.416 ГК РФ), а также в случае выявления фактов или обстоятельств, которые в дальнейшем могут повлечь утрату или ограничение права собственности нового собственника на Объект (п.10.1 соглашения), Покупатель вправе отказаться от приобретения Объекта. При этом вся сумма аванса возвращается Покупателю.
10.1. К фактам и обстоятельствам, которые в дальнейшем могут повлечь утрату или ограничение права собственности нового собственника на Объект, относятся, в частности, следующие:
1) Нарушение требований законодательства хотя бы в одной из предыдущих сделок с Объектом, как то: не были получены требуемые разрешения, согласия, отказы (например, согласие супруга, отказ от преимущественного права покупки, разрешение органов опеки и попечительства); была заключена сделка, прямо запрещенная законом; с превышением полномочий; по недействительной доверенности; сделка была зарегистрирована после смерти одного из участников.
2) Обнаружение возможных прав третьих лиц на Объект, в том числе в связи с нарушениями закона или ущемлением прав граждан при приватизации, вступлении в наследство или в результате иных сделок с Объектом, в частности: несовершеннолетний ребенок одного из собственников или пользователей Объекта нигде не состоит (бывших собственников или пользователей Объекта – нигде не состоял) на регистрационном учете; нарушены права несовершеннолетних детей, в том числе в связи с невключением ребенка в число собственников Объекта или невыполнением условий органов опеки и попечительства; имеются — временно отсутствующие лица (в армии, местах лишения свободы, домах престарелых или инвалидов, интернатах, с постановкой на временный регистрационный учет по другому адресу или на учет по месту пребывания), лица, признанные безвестно отсутствующими или объявленные умершими судом, лица, не вступившие в права наследования и не оформившие отказ от принятия наследства в установленном законом порядке.
3) Кто-либо из бывших собственников или бывших пользователей Объекта состоял на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере на момент отчуждения Объекта.
Задаток не возвращается
Про отсутствия детей в наследстве прочитал, очень скользкая статья, если даже учесть несколько детей, то кого не вписал, тот получает особые права, ну это явно дыра в законе, куда суд смотрит, хз…
Забил на предостережения, взял один из отвергнутых вариантов и купил.
Жил счастливо лет 12, потом квартиру продал. Прошло ещё лет 8. Всё тихо.
Не является ИИР.
Наследниками первой очереди по российскому законодательству являются:
что за район? Комнатность?
Байт на комментарии?