ЗПИФ Рентал Про: а действительно ли он так интересен?

А что это мы с вами все про акции и облигации?) Давайте иногда говорить и про другие классы активов. Сегодня возьмем недвижимость, раз я вчера в ней немного покопалась.

Вообще у меня практически с создания портфеля для диверсификации по классам активов всегда был хотя бы один фонд на недвижимость. Первый опыт был очень успешным с ПНК Рентал и когда фонд ликвидировали было жаль, доходность у него получилась по тем временам очень хорошая, больше 22% годовых, сколько точно уже не помню. Потом в недвижимости у меня появился Атриум, который тоже весьма неплохо себя чувствует — у него текущая среднегодовая доходность 24,9%. Но мне как-то хотелось диверсифицироваться, так как Атриум — это моно-фонд с одним единственным объектом недвижимости внутри, поэтому я добавила Рентал ПРО, так как ведет его та же команда, что вела ПНК Рентал, и так как сама концепция мне показалась хотя и рискованной, но интересной. Сразу скажу, что фонд только для квалов из-за повышенных рисков, но фонд в своем роде уникальный.

Если брать фонды на коммерческую недвижимость, то всё это по сути арендный бизнес — внутри фонда один или несколько уже существующих объектов, они полностью или частично сдаются в аренду и с арендных платежей пайщикам выплачивается доход на ежемесячной или ежеквартальной основе. Дополнительный доход пайщики получают от переоценки стоимости пая со временем, так как недвижимость внутри регулярно переоценивается, поэтому итоговая доходность идет от регулярных выплат и от переоценки стоимости пая.

У некоторых ЗПИФ для квалов в фонде также вшито кредитное плечо, то есть фонд покупал объекты не на свои или не только на свои деньги, а на кредитные. И это дополнительные риски, так как у Паруса, например, эти кредиты оказались по плавающей ставке и на текущем повышении ключа у них в фондах с кредитным плечом начались проблемы — арендной платы стало хватать только на обслуживание кредитов и не хватать на выплату дохода пайщикам.

А Рентал ПРО на этом фоне выделяется тем, что у него в составе не готовые объекты недвижимости, которые уже сдаются в аренду, а строящиеся объекты недвижимости, которые вскоре достроят. То есть идея в том, чтобы брать объект, который еще строится и поэтому стоит дешевле, дожидаться ввода его в эксплуатацию и далее либо продавать его и брать следующий строящийся объект, либо какое-то время сдавать его в аренду, а затем опять-таки продавать и брать следующий объект. То есть предполагается, что пайщики фонда получают следующие виды дохода:

— Арендный поток, когда в составе активов фонда имеется уже сданный в эксплуатацию объект недвижимости и этот объект сдается в аренду. В этом случае арендные платежи от арендатора распределяются среди владельцев инвестиционных паев фонда.
— Проценты на авансы, когда в фонде есть договоры о приобретении недвижимости на этапе строительства. В этом случае до момента ввода в эксплуатацию фонд получает проценты на авансы за приобретаемые в состав имущества фонда объекты и они также распределяются среди владельцев инвестиционных паев фонда.
— Прибыль от ротации объектов, когда фонд проет уже имеющийся объект с прибылью с намерением позднее купить другой объект в состав фонда. В этом случае прибыль от роста стоимости объекта также распределяется среди пайщиков фонда.

Звучит достаточно интересно, но так ли это выгодно на самом деле и как вообще показал себя фонд за первый год работы? Давайте разбираться.

На старте в мае 2024 года фонд заявлял, что в составе у него ЦОД Медведково в Москве, и ожидается приобретение еще четырех объектов. А сейчас, судя по сайту Рентал ПРО, у фонда следующие объекты — Центр обработки данных и универсальное индустриальное здание площадью 185 тыс. кв.м., оба в Московской области и у обоих запланирован ввод в эксплуатацию в 2025-м году:

ЦОД Медведково был достроен и позднее в августе 2024 года реализован. Стоимость приобретения ЦОДа была 25,8 млрд. рублей, стоимость продажи составила 26,28 млрд. рублей. Рост стоимости +1,9%. Весьма скромно, но и срок удержания объекта был небольшой, при бОльшем сроке удержания объекта рост стоимости явно был бы больше, поэтому такой небольшой рост стоимости меня не напрягает. 

Напрягает, что вместо четырех заявленных объектов на сайте указано всего два, но с другой стороны планы по объектам могли меняться и в принципе до тех пор пока фонд дает заявленную доходность в районе 20% годовых претензий особо быть не должно.

Оба этих объекта должны быть построены в этом году и с высокой вероятностью ЦОД окажется реализован, а индустриальная недвижимость скорее всего будет сдаваться в аренду, на чем пайщики фонда наконец начнут получать доход от арендного потока. Пока же с августа 2024 года пайщики получали доход только от процентов на авансы (а-ля банковский вклад) и спец. дивиденд в декабре в виде распределения между пайщиками прибыли от продажи ЦОДа Медведково:

 С историей отчетов об инвестиционном доходе помесячно можно ознакомиться здесь, с декабрьским уведомлением о завершении ротации объектов здесь. Накопительным итогом с момента размещения на бирже по итогам 2024 года пайщики фонда получили 20% годовых с учетом динамики стоимости пая по подсчетам компании, а по состоянию на конец января 2025 года доходность чуть просела до 18,97% годовых. 

Достаточно странно на мой взгляд, что фонд не публикует на сайте справку о стоимости чистых активов. Я даже подумала сначала, что это я сама не могу найти, а она там где-то в недрах сайта есть. Но я позвонила на горячую линию фонда и они подтвердили, что на сайте действительно это не публикуют, так как «фонд для квалов», но по запросу на электронную почту эти справки предоставляют. Я их запросила за последние несколько месяцев и мне действительно их прислали в течение нескольких часов. Исходя из справок на 31.01.2025 года в фонде 326,8 млн. рублей кэша и 26,4 млрд. рублей дебиторской задолженности. В части дебиторки — это тоже деньги, просто размещенные в банках:


В графе недвижимое имущество и имущественные права стоит 0:



И вот этот 0 меня, конечно, несколько напряг, так как если бы были заключены договоры на те 2 объекта, что сейчас висят на сайте со сроком сдачи в 2025-м году и уплачены авансы, то в разделе 5 стоял бы не 0 по логике. Может быть там предварительный договор, конечно, и аванс еще не уплатили или, возможно, я что-то недопонимаю именно в отчетности фондов, но тут у меня возник некоторый вопрос. Но как бы НДС по выданнам авансам и предоплатам говорит о том, что они все же есть. Вопрос. Придется еще покопаться в этом моменте.

В части кредиторки (обязательства по оплате) — обязательств на 1,0 млрд. рублей, в том числе 271,6 млн. рублей по выплате доходов пайщикам, 720,9 млн. рублей по налогам (НДС по выданным авансам и предоплатам) и 9,7 млн. рублей по вознаграждениям (комиссиям):

Стоимость чистых активов на пай составляет 985,83 рублей, что соответствует рыночным котировкам паев фонда.

Поэтому в целом идея в фонде интересная, когда от предыдущих объектов недвижимости шел арендный поток ежемесячный доход на пай был вполне интересным (июль 2024 года). Да и сама идея возможной периодической ротации объектов и идея брать объекты индустриальной недвижимости на стадии строительства мне нравится.

Но итоговую доходность здесь гораздо сложнее прогнозировать, так как лично мне отчетности фонда не совсем хватает. Хотелось бы понимать и прогресс в строительстве тех двух объектов, что указаны на сайте, и получать справки о стоимости СЧА фонда не по запросу а прямо на сайте, и не строить догадки почему в разделе 5 справки стоит все по нулям. Поэтому этот фонд у меня в недвижимости именно что дополнительная диверсификация, а не единственный или доминирующий представитель. Не ИИР.

PS Лайк — если понравилась статья :-)
Подписывайтесь на мой телеграм-канал, чтобы не пропустить новые интересные статьи!