🏗 Резюме с выступления компании А101

В пятницу я анонсировал планы посетить конференцию «Cbonds & Smart-Lab PRO облигации». Одной из интересных тем был сегмент недвижимости, о котором рассказали представители ГК «А101». В кулуарах удалось пообщаться с IR-директором компании Анатолием Клинковым.

Основные тезисы выступления:

✔️ Строительный сектор остается активным. Несмотря на высокую ключевую ставку, спрос сохраняется, хотя и снизился после завершения льготной ипотеки. В 2024 году объем строящегося жилья в РФ достиг 114,4 млн кв.м. (максимум за 5 лет), а объем строительных работ составил 16,8 трлн руб.

📈 Цены на первичное жилье не снижаются. Застройщики регулируют рынок через объемы ввода жилья, а не через цены. В ближайшее время удешевления объектов ждать не стоит.

🏥 Помимо жилья, «А101» строит социальную инфраструктуру: школы, детские сады, поликлиники, физкультурно-оздоровительные комплексы.

🏦 В 2024 году объем выданной ипотеки снизился на 37% (до 4,9 трлн руб.). Ипотека с господдержкой (семейная, IT и др.) снизилась меньше и остается ключевой в структуре сделок.

💰 Уровень распроданности новостроек в 2024 году: Москва — 44%, Московская область — 32%, Санкт-Петербург — 40%. Для проектов с плановым вводом в 2025 году показатель составил 50% при норме 48%.

📈 У «А101» уровень распроданности на конец 2024 года — 71% (средний по РФ — 31%). Компания работает в Новой Москве, где спрос остается высоким.

❗️ Обсудили долги и эскроу-счета (ЭС). Если кредиты застройщика не перекрываются средствами ЭС, ставка составляет Ключ+ (ключевая ставка + %). Если ЭС перекрывают кредиты, ставка — 3-6% годовых. При превышении ЭС над кредитами в 1,5 раза ставка близка к нулю.

🧮 У «А101» средства ЭС превышают кредиты в 1,6 раза, что минимизирует стоимость обслуживания. Это позволяет компании держать низкие цены на недвижимость (от 240 тыс. руб./кв.м., как в 2022 году).

🧐 В целом по сектору задолженность по кредитам на конец 2024 года — 8,2 трлн руб., из которых 6,4 трлн руб. на ЭС. Это не полностью покрывает обязательства, что создает проблемы для некоторых застройщиков.

✔️ «А101» развивает земельный банк. С 2020 по середину 2024 года его оценка по МСФО выросла в 2 раза (до 135 млрд руб., 2400 га). Земельный банк принадлежит компании, что позволяет запускать новые проекты без дорогих кредитов. Среди крупных проектов — Спортивно-событийный кластер «Прокшино» с плановой посещаемостью 17 млн чел./год и аквакурорт на 125,5 тыс. кв.м.

📌 Резюме: рынок недвижимости активен. При снижении ключевой ставки ниже 13% спрос вырастет, но предложение может не поспеть, что вызовет рост цен.