Волшебный ипотечный пендель

Интересно все же устроен русский человек.

Один из самых популярных аргументов в пользу ипотеки звучит так: «а как же еще купить квартиру простому работяге?». Накопить же на недвижимость невозможно.

Странная логика: то есть на выплату кредита (+ проценты) у вас денег хватает, а просто так откладывать деньги не хватает (причем в последнем случае уже банк будет вам отгружать проценты).

Этот специфический психологический феномен можно по-простому назвать «требуется волшебный пендель».

Чтобы наш человек начал сберегать хоть что-то, ему надо поставить себя в безвыходную ситуацию (открыть ипотечный кредит), когда хочешь не хочешь, а откладывать придется (иначе банк тебя порвет на британский флаг). Без волшебного ипотечного пенделя запустить процесс сбережения невозможно.

Получается, вопрос не том, что у людей нет возможности сберегать деньги, а лишь в элементарном отсутствии дисциплины. Психология крепостного крестьянина, который напрягается только в том случае, если над ним висит дамоклов меч надзирателя.

Здесь обычно всегда говорится, что откладывать деньги бессмысленно, поскольку инфляция (как вариант – инфляция на недвижимость) съест все накопления. Квартиры, дескать растут в цене так быстро, что опять-таки нет смысла.

Ну, ок. А вы пробовали? Не говорить, а откладывать деньги. И не просто откладывать, а класть в банки под процент?

Впрочем, аргумент о постоянном росте цен на недвижимость неистребим, и возникает столь часто, что обойти его стороной невозможно. Я уже писал об этом в статье безумие, не опирающееся на факты.

Но давайте посчитаем. Предположим, у нас есть машина времени, и мы отправляемся на 10 лет назад, чтобы оценить, что выгоднее – копить деньги в банке, или «копить», путем покупки квартиры в ипотеку, а затем досрочного погашения.

По данным ирн вторичка в Москве в 2015 году стоила 205 за метр. Сегодня 275 тыс. Рост цены на 34%. Немало. Только это соответствует росту 3% в год. 10 лет ведь достаточно, чтобы делать выводы?


Теперь, предположим, в 2015 году квартира, которую мы хотели бы купить, стоила 10 млн. руб. Арендовать такую же квартиру можно было за 42 тыс/мес (5% годовых) с постепенным ростом до 56 тыс/мес (тоже 5% годовых), и на тот момент у нас было 2 млн. рублей первоначального взноса. Ипотечная ставка 10%, срок кредита 10 лет (то есть как раз сегодня мы бы погасили кредит, и квартира оказалась бы целиком наша). Открываем ипотечный калькулятор и забиваем исходные данные.

Ежемесячный платеж составил 105,7 тыс рублей.

Через 10 лет (то есть сегодня) стоимость наших активов достигла бы 13,4 млн. руб.

Если бы мы вместо этого откладывали деньги, у нас бы появился доход с первоначальных 2 млн + все проценты за 10 лет. Правда нам пришлось бы отдавать часть за аренду, так что вместо 105,7 тыс. рублей осталась бы возможность откладывать только 57,2 тыс/мес (возьмем среднюю величину между арендными платежами). Берем теперь депозитный калькулятор и вот что получается:

Сумма активов на конец периода 14,9 млн. То есть мы оказались богаче ипотечника, пусть и не очень намного.

Тут, конечно, мне скажут, что если бы кредит взялся не в 2015 году, а например в 2018 году, то расклад был бы другим. Да, другим. Очевидно, что копить – не самая лучшая идея, когда цены на недвижимость быстро растут (как было в промежутке с 2020 по 2022 год). Однако резкие взлеты случаются нечасто, и на длинных горизонтах все подскоки нивелируются.

С другой стороны, в депозитный калькулятор я ведь заложил очень скромную ставку в 8%. Это если бы мы все время хранили деньги где-нибудь в Сбербанке. На самом деле, вкладчики могли заработать намного больше (например, у меня средняя доходность за тот период составила 15,8%, но я использовал и валютные инструменты, и акции). Да и сегодня, как известно, ставка отнюдь не 8%. Так что подогнать условия можно в обе стороны. Цель статьи не в том, чтобы доказать, что с помощью ипотеки нельзя накопить активы (путем волшебного пенделя от банка очень можно), а в том, чтобы развеять миф, что это вообще единственный способ сбережения.

Впрочем, для русского человека волшебный ипотечный пендель — чуть ли не единственная опция для заработка. Культуры сбережения и инвестиций еще толком не сформировано, и большинство людей просто не в состоянии 10 лет подряд дисциплинировано откладывать деньги и педантично реинвестировать проценты. Тупо проедят или пустят в сомнительные прожекты.

В качестве примера могу привести историю одной моей родственницы. Она как раз лет десять назад продала дом и положила деньги в банк, а теперь жалуется, что на эти деньги ничего нельзя купить из недвижимости. Правда, почему-то забыла, что постоянно снимала проценты и жила на них. Святая российская простота!

////////

Наш тг канал EPICRIS