10 марта 2018, 23:56

Существует ли «пузырь» на китайском рынке недвижимости?

С начала 21 века цены на городскую недвижимость в Китае увеличились в 4 раза. Несмотря на более низкую базу, были зафиксированы темпы роста намного выше, чем на рынке недвижимости США во время «пузыря» 2000-х годов.

Китайское правительство такое положение вещей не устраивает, и они периодически пытается заморозить подъем цен. Для этого используется такие методы, как ограничение финансирования застройщикам или ухудшение условий для выдачи ипотеки частным лицам. Стабилизировав цены, власти ослабляют свой контроль, но цены при этом снова устремляются вверх.

Поэтому чиновники стали разрабатывать более «долгосрочный механизм», воздействия на рынок недвижимости, основанный на трех ключевых подходах.

Первый подход – это развитие арендного жилья. Только пятая часть городских жителей Китая арендует квартиры. Всему вина — очень плохо состояние арендных квартир, которые иногда даже не имеют кухни и ванной.

Но это не главное. Рынок арендного жилья развивается медленно попросту потому что он невыгоден. Годовая арендная плата составляет всего 1% от цены на жилье. И из-за этого многие владельцы предпочитают не связываться с арендаторами, а оставляют свои квартиры пустыми, ожидая повышения цен.

Для исправления ситуации правительство начало стимулировать строительство арендной недвижимости, продавая землю девелоперам с огромной скидкой. Застройщикам такой механизм очень интересен, так как гарантирует им большую прибыль. И на сегодня некоторые крупные города Китая планируют продать до четверти всех имеющихся у них земель под застройку арендной недвижимостью.

Второй подход в решении проблемы — введение налога на имущество. Чиновники уже не один год обсуждают повышение годового сбора, который взымается со стоимости жилья. Возможно, такой шаг подтолкнёт спекулянтов продавать свои квартиры или, как минимум, сдавать их в аренду.

Но правительство пока не торопится вводить этот налог. Резкое его введение может снизить продажи. Хотя при нынешней довольно сильной экономике это снижение будет незначительным.

Третий подход направлен на установление наилучшего баланса между спросом и предложением. Способом решения этой проблемы является выделение земель под жилищную застройку в местах, где спрос самый большой. Китай строго оберегает земли сельхоз назначения и поэтому города сталкиваются с жесткими ограничениями при перераспределении сельскохозяйственных участков. Но, начиная с прошлого года, правительство разрешило городам использовать земли сельхоз назначения для жилого строительства. А это огромный плюс для быстрорастущих городских районов.

Другой путь в решении этого вопроса — более деструктивный — наложение ограничения на численность населения в крупнейших городах. Так к примеру, Пекин намерен сохранить численность на уровне 23 млн. человек к 2020 году, а Шанхай – до 25 млн. человек к 2035 году. Ограничение численности населения, конечно, может успокоить рынок недвижимости, но только за счет крупнейших городов.

Да, правительство Китая добилось существенных успехов в «контроле» за ценами на недвижимость. Но в то же время остается все еще много факторов, способных надуть «пузырь» на рынке жилья. Это и богатеющие китайцы с их желанием жить в квартирах с большей площадью, и контроль капиталов, который все больше и больше повышает привлекательность недвижимости для инвесторов.

Существует ли «пузырь» на Китайском рынке недвижимости? По всей видимости, вопрос остается открытым.