Перспективы рынка жилой недвижимости в Минске
В 2016 и 2017гг. рынок жилой недвижимости в г.Минске находился на своем ценовом дне, за период наблюдений с 2007г. Падение цен на жилую
недвижимость было связано, с одной стороны, с рекордным в истории предложением квартир на продажу: 6 марта 2016г. был зафиксирован
абсолютный рекорд — 9759 лотов, с другой, с изменением девальвационного пути развития экономики Беларуси (как экспортно-ориентированной по
своей сути), на более-менее общепринятую в мире модель, основанную на внутренней эффективности, в связи с чем, была проведена денежная
реформа, поставлены под жесткий контроль уровень инфляции и курс национальной валюты. Кроме того, экономика страны в период 2015-2017гг.
испытала ценовые шоки от дефицита ликвидности, из-за снижения экспортной выручки от торговли/инвестиций с основным торгово-экономическим
партнером, — РФ, вследствие снижения мировых цен на энергоносители и переориентацией потоков капитала «на выход» из РФ. Вкупе с изменением
монетарных подходов в экономике, это оказало негативное влияние на вторую составляющую цены на недвижимость – покупательскую способность.
Таким образом, рекордное предложение недвижимости на продажу и существенное снижение реальной покупательской способности населения в
2015-2017гг. привели к провалу цен на жилую недвижимость в данный период.
В конце 2017г./начале 2018г. цены несколько восстановились и с середины 2018г. дрейфуют в боковике с едва выраженным up-трендом. Этому
поспособствовало, прежде всего, заметное снижение предложения.
Вместе с тем, структурным рыночным реформам, несмотря на монетарные подвижки, так и не был задан вектор развития, а предоставленные самим
себе, они пребывают в вялотекущем состоянии и не дают того эффекта для экономики, какой могли бы дать, что ограничивает темпы роста реальных
доходов населения и, соответственно, рост спроса на недвижимость (в т.ч. жилую). Существенного дополнительного притока ликвидности со стороны
РФ, как результата от благоприятной конъюнктуры цен сырье на внешних рынках, в будущем, не ожидается, но и его снижения (учитывая союзные
обязательства), как и мировых цен на сырье, также, в ближайшей перспективе не предвидится. Зато, есть вполне обоснованные ожидания на приток
дополнительных инвестиций со стороны ЕС и Китая, благодаря той роли связующего звена между ЕС и Евразией, — активного участника проекта
«Великого шелкового пути», — которую выбрала для себя Беларусь.
На основании вышеизложенного, можно сделать вывод, что экономические (ценовые) шоки, как в 2015-2017гг, в обозримой перспективе
маловероятны для экономики Беларуси, а внутренняя макроэкономическая ситуация будет постепенно улучшаться. (Главная проблема – структурные
реформы).
В перспективе (2-3 года), поддержку ценам на недвижимость будут оказывать два основных фактора: продолжение сокращения объемов льготного
кредитования на строительство жилья, которое служило основным драйвером в предыдущие годы (страна на это просто не зарабатывает) и,
ограничение на застройку в городе (на законодательном уровне) – введено ограничение на увеличение городской площади за счет земель с/х
назначения, отсутствуют участки под массовую застройку в черте города и т.д.
Таким образом, можно с высокой долей уверенности констатировать, что вышеупомянутые факторы, по состоянию на сегодняшний день и в
дальнейшем (2-3 года), будут в значительной степени компенсировать друг друга (исходя из прогноза по экономике Беларуси), пока не покажет
существенный рост реальный уровень доходов населения и(или) рост объемов (востребованность) коммерческого кредита (ипотеки) на
недвижимость. Цены на жилую недвижимость, предположительно, будут незначительно расти (1-2% в год).
Основные факторы и риски, способные оказать существенное влияние на снижение цен на жилую недвижимость в перспективе (2-3 года):
- Рост стоимости коммунальных услуг. Будет касаться, прежде всего, жилья с большой («лишней») площадью. Увязывается с ростом реальных доходов населения (маловероятно, что произойдет «взрывной» рост стоимости коммунальных услуг в годы президентских и парламентских выборов (2019-2020), как впрочем и далее);
- Политическая и, как следствие, экономическая нестабильность и неопределенность (пример – Донбасс и т.п.) (маловероятно);
- Снижение реальных доходов населения (маловероятно, поскольку Беларусь и так, находится недалеко от минимально допустимых (восточноевропейских, соседних стран) уровней);
- Рост реальных %ставок, ограничение кредитования (с учетом изменения макроэкономических подходов, маловероятно – инфляционные ожидание экономических субъектов находятся на минимальных исторических, для нашей страны, уровнях и, что важно, экономические власти стремятся следовать курсу на дальнейшее снижение инфляционных рисков);
Основные факторы и риски, способные оказать существенное влияние на увеличение цен на жилую недвижимость в перспективе (2-3 года):
- Рост экономики и, как следствие, рост реальных доходов населения. Увеличение объемов банковского коммерческого кредитования, его удешевление (что, несомненно, будет происходить мере роста доходов населения и дальнейшего улучшения макроэкономических показателей – продолжение курса (тренда) от 2015 года. (Вероятность, средняя);
- Курс на улучшение имиджа города/страны, рост привлекательности города/страны, как со стороны инвесторов, так и со стороны международного (европейского) сообщества в целом, позиционирование города/страны, как моста между востоком и западом (вероятность средняя);
- Денежно-кредитная политика ФРС, которая, предполагает быть нейтрально-экспансивной по отношению к экономике (вероятность средняя).
Таким образом, общие факторы (риски) для рынка недвижимости г.Минска смещены в позитивную ценовую область, с подготовкой базы для
существенного увеличения темпов их роста на горизонте планирования от 3-5 лет.
Всем удачных инвестиций.
