Лондонская недвижимость со скидкой

Лондон – безопасная гавань. Это международный финансовый центр. И не только богатые британцы скупают недвижимость в столице Великобритании, русские и китайцы тоже не остаются в стороне. Они выводят деньги из своих стран и хотят вкладывать во что-то надежное. Лондон пользуется наибольшим спросом. Это длится давно, и спрос не снижается.

Может показаться, что в Лондоне все дорого, но и доходность не отстает от цен. А в сегодняшнем мире нулевых процентных ставок очень сложно найти что-то надежное и приносящее неплохую доходность. Но и то, и другое сходится сейчас в одном на британской земле.

Нечасто можно встретить привлекательные моменты для покупки Лондонской недвижимости, но, как я покажу вам далее, сейчас именно такой редкий момент.

Более того, по фантастическому стечению обстоятельств покупка британской недвижимости через фондовый рынок сейчас намного дешевле, чем если бы вы прилетели в Лондон и купили на месте напрямую.

Если вы сложите возможную прибыль от процентных платежей, роста цены и вероятной валютной переоценки, то получите потенциал безопасного роста на 80% или более за три года.

Давайте разбираться подробнее.

Какой лучший способ инвестировать в британскую недвижимость сегодня?

Через покупку акций «Британского землевладельца» (участники Клуба уже знают название и тикер компании).

Эта компания владеет недвижимостью примерно на $11 млрд. (Точнее говоря, это ее стоимость активов за вычетом долга. У нее недвижимости на $15 млрд и еще около $4 млрд долга.) Это отличный портфель, собранный из лучших объектов Лондона, которые гарантируют нам жирные выплаты.

Мы еще поговорим ниже об этих объектах. Пока просто запомните, что рентная плата там действительно высока. Так высока, что по акциям платят дивиденды более 5% в год. Прекрасный результат для мира нулевых процентных ставок. И по мере роста цен на аренду размер дивидендов тоже будет расти.

Поэтому, если вы купите акции «Британского землевладельца» сейчас, то положите в карман более 15% только дивидендами за ближайшие три года.

И скорее всего это минимум, это ведь только дивиденды. Само по себе неплохо, но это еще далеко не вся история.

Если посчитать стоимость активов на одну акцию, то получится около $11.31. Однако сейчас акция торгуется с невероятной скидкой, по цене около $7.

На данный момент скидка цены акций к стоимости активов компании составляет 38%. То есть, если компания прямо сейчас закроется и активы продадут, то вы получите прибыль 61%. Либо, если цена вырастет от текущего уровня то уровня балансовой цены, то вы получите рост акции на 61%.

То есть, мы ожидаем 15% или более из надежных дивидендов, плюс, мы можем получить 61% только за счет того, что цена вернется к уровню балансовой стоимости.

Чем дальше, тем история становится все интереснее. Не только потому, что мы покупаем отличные объекты с огромной скидкой, но и потому, что мы вкладываем в Лондон в превосходный момент.

Десяток лет назад британский фунт был очень силен и стоил почти два доллара. Сегодня он слаб. Его цена составляет $1.25. Это крупное снижение. Но сегодня он вероятно достиг дна. И это может неплохо прибавить доходности нашему вложению.

Сейчас отличный момент делать ставку на рост фунта. Два крупных фактора могут обеспечить это.

Во-первых, после нескольких лет неизвестности вокруг возможного выхода Великобритании из ЕС инвесторы окончательно избавляются от британских фунтов. И понятно, почему. Долгосрочные последствия Брексита не ясны. Возможно, потребуются годы, прежде чем мы поймем, чем все закончилось. Такая ситуация нагнетает много страха вокруг британского фунта, который за 5 лет подешевел на 27%.

После такого падения неудивительно, что инвесторы сбежали. И они продолжают убегать до сих пор. Фьючерсные трейдеры делают единодушную ставку на то, что фунт продолжит снижение. И этот негативный настрой может стать мощным катализатором того, что произойдет дальше. Поскольку подобная картина – отличный индикатор, что все будет наоборот.

Мы можем увидеть эту информацию в отчете COT (Commitment of Traders) для британского фунта. Это еженедельный отчет, который сообщает, что фьючерсные трейдеры делают со своими деньгами. И когда они единодушно ставят на один исход, случается, как правило, обратное.

И вот что происходит сегодня с британским фунтом. Трейдеры уверены в том, что он будет падать. Мы достигли максимального негатива, который ранее наблюдался только в 2017 году. Посмотрите сами.

Когда график показывает низкие значения, трейдеры делают ставку на снижение. За более чем два десятилетия было всего несколько случаев, когда уровень негативного настроя был близок к сегодняшним значениям.

Самое главное, что это были отличные моменты, чтобы ставить на рост фунта.

Похожие случаи были в 2010, 2011, 2013 и 2017. Каждый из них привел к росту британской валюты. Вот результаты за год после каждого момента:

Это быстрые движения для крупной мировой валюты. И все случаи привели к росту.

Это отличные новости для нас. Рост фунта на 10% и более будет прекрасным дополнением для нашей инвестиции. Но это не единственная причина, почему мы ожидаем его рост.

После падения почти на 30% за последние пять лет британский фунт стал очень дешевым, что означает больший потенциал роста. Один из моих любимых способов посмотреть на это – простая идея, цена Биг Мака.

Издание The Economist публикует индекс Биг Мака уже много лет. Они отслеживают цены на Биг Мак в Макдоналдс в разных странах. Сравнивая ровно тот же продукт, можно оценить разницу между ценой валют. Стоимость говядины, булочек и сыра должна быть очень близка в США и Великобритании. Поэтому, если существует большая разница в цене на Биг Мак, то причиной этому скорее всего курс валюты. Для этого есть термин «паритет покупательной способности».

Основная идея в том, что тот же самый продукт должен стоить примерно одинаково в разных странах. А когда одна валюта дорожает или дешевеет относительно другой, то со временем паритет должен вернуться.

В пересчете на доллары, Биг Мак в Великобритании стоит около $4, а в США $5.58. Это означает, что фунт сегодня недооценен относительно доллара. И дело не только в привлекательной стоимости. Фунт наиболее дешевый к доллару за более чем два десятилетия. Посмотрите на график:

Большую часть 2000-х фунт стоил дорого относительно доллара. Сегодня он катастрофически дешевый из-за падения последних лет. Биг Мак стоит на 27% дешевле в Великобритании, чем в США. Такого никогда не было. В 2008 он стоил на 28% дороже. И с 1999 по 2009 такая ситуация была нормой.

Сегодня история изменилась. Фунт показывает максимальную скидку за всю историю индекса Биг Мак. Я не думаю, что он сейчас моментально подорожает, но скорее всего такое положение дел не продлится долго. И чтобы ситуация исправилась, фунт должен вырасти относительно доллара.

Поскольку мы инвестируем в недвижимость Лондона, то на результат наших вложений влияет также и курс валюты. Сегодня фунт стоит дешево, а инвесторы настроены крайне негативно. Именно такой расклад мы очень любим в Smart Value. По мере развития ситуации прирост стоимости британской валюты может добавить нам доходности.

Мы можем легко получить дополнительно 15-20%, когда начнется крупное ралли фунта. Объедините это с другими способами, как мы можем заработать на «Британском землевладельце», и наша прибыль может оказаться  действительно внушительной.

Но при всем при этом мы должны еще убедиться, что покупаем надежную хорошую компанию. Давайте детальнее посмотрим на ее бизнес.

Компания владеет более чем 2.2 млн квадратных метров земли, это около 415 футбольных полей.

Ее бизнес-модель – не просто «купи, сдай в аренду и забудь». Вместо этого она активно занимается созданием общественных пространств. Я понимаю, что это звучит как лофты, но подождите.

Под этим подразумевается, что «Британский землевладелец» смотрит на картину шире. Он хочет, чтобы его объекты легко встраивались в повседневную жизнь людей. И именно такой долгосрочный взгляд делает его столь успешным.

Стратегия компании базируется на трех принципах:

• Наращивать количество объектов в лондонских кампусах (состоящих из офисов, магазинов и ресторанов).
• Наращивать жилую недвижимость.
• Сокращать традиционные торговые площади.

Торговая недвижимость составляет 45% портфеля компании. Цель – снизить долю до 30-35% за ближайшие пять лет.

Городские кампусы и планы роста жилого сектора – вот где находится настоящая магия. И они хороший пример того, как на практике реализуется долгосрочное видение компании.

«Британский землевладелец» оперирует тремя крупными проектами, которые в общей сложности занимают более 50 акров в центре Лондона. Но это больше, чем просто набор зданий в собственности.

Они все многопланового использования. Там есть открытые площадки, легко доступные для больших масс людей. Посмотрите на пример.

Это Broadgate campus. Компания владеет им 50-на-50 с Сингапурским государственным фондом GIC. И это крупнейший пешеходный микрорайон в Центральном Лондоне, и он действительно огромен.

Доля арендуемых помещений составляет превосходные 97%. Средний срок аренды – 5.5 лет. Доход от аренды — $173 млн каждый год.

Можно видеть, что это нечто особенное. Это больше, чем просто офисный комплекс. Это место, где люди любят находится… в одном из самых занятых городов в мире.

И это не единичный пример успеха компании. Высокий стандарт ее лондонских кампусов – центральная часть стратегии. Они являются уникальным конкурентным преимуществом. Компания контролирует не только здания, но и пространство между ними, создавая инфраструктуру, которая отражает требования современной жизни в Лондоне. Сегодня бизнесмены хотят арендовать помещения в локациях, которые позволяют им привлекать лучшие таланты.

Современная недвижимость – это больше, чем просто владеть холодным и темным зданием с собственной вывеской. Новая модель – создание пространств, где люди действительно хотят провести свою жизнь. И наш «Британский землевладелец» хорошо понимает это.

Его лондонские кампусы реализуют этот взгляд на мир. И даже без учета впечатляющей скидки я считаю его акции хорошей инвестицией с долгим и продолжительным успехом.

Давайте немного посмотрим на цифры нового флагманского проекта, который находится в разработке. Это будет новый городской центр притяжения в Лондоне, наполненный офисами, магазинами, развлечениями и общественными пространствами, а также тысячами новых жилых объектов.

Создание этого проекта заняло у компании 5 лет. И сейчас это один из крупнейших в городе проектов площадью 53 акра земли. Он находится прямо в сердце Лондона. Текущая рентная плата составляет $10 млн в год. Основная ценность здесь – это дальнейшее развитие. И на примере других проектов мы знаем, что компания может создавать выдающиеся произведения.

К концу строительства в этом районе будут присутствовать:

• Около 3000 жилых объектов
• 320 000 квадратных метров офисных и промышленных помещений
• 100 000 квадратных метров торговых и развлекательных помещений
• 12 акров открытых пространств
• 1255 новых деревьев

Проект отражает изменения в портфеле компании. Она хочет владеть большей долей в крупных проектах смешанного применения.

«Британский землевладелец» строит масштабные проекты, где люди хотят жить и работать. Это рецепт долгосрочного успеха. И это еще одна из причин, почему нам так нравится идея инвестирования в акции этой компании.

Такие возможности встречаются нечасто.

Перед нами высококачественная компания, реализующая новую впечатляющую стратегию. И у нас есть не один, не два, а целых три способа на этом заработать.

И речь идет не о небольшой прибыли. Наш потенциал роста включает:

• 15-20% на приросте валюты
• 15% на дивидендах за следующие три года
• 61%, если акции компании просто сравняются в цене со стоимостью ее активов

Дивиденды поступают от рентной платы. Они надежны, почти гарантированы. Мы будем получать по 5% за каждый год владения акциями. Вопросов нет.

Как мы сегодня рассмотрели, британский фунт стоит дешево, а инвесторы настроены максимально негативно, согласно отчету COT. А по индексу Биг Мака он дешевле, чем был когда-либо. В таких ситуациях можно легко ожидать рост на 15% и более.

И наконец, мы покупаем компанию намного дешевле стоимости ее активов. Их текущая стоимость составляет $11.31 на акцию, а сама акция торгуется примерно за $7. Если цена просто вернется к стоимости активов, это будет рост на 61%.

Если сложить все это, перед нами хорошая вероятность удвоить деньги за несколько ближайших лет.

Помните, что это довольно скучная компания, занимающаяся недвижимостью, это не горячий технологический бизнес. Но вкладывая в столь подходящий момент, мы получаем огромный потенциал роста.

Не менее важно, что инвесторы наконец начинают обращать внимание на компанию. Акции падали вместе с остальным рынком Великобритании. Страхи Брексита сильно повлияли на него. Но в последние недели ситуация изменилась, и наблюдается новый растущий тренд. Акции компании достигли дна в августе и с тех пор выросли на 20%.

Постоянные читатели знают, что я всегда жду растущий тренд. Дешевая акция всегда может стать еще дешевле. И нелюбимая публикой инвестиция всегда может стать еще менее любимой. И именно так дело обстояло до недавнего времени. «Британский землевладелец» стоил дешево, настрой был негативным, но без растущего тренда мы не могли действовать.

Сейчас цены начали рост. Настал момент действовать и воспользоваться потенциалом роста почти на 100% за несколько ближайших лет.

Чтобы узнать детали этой инвестиции, а также получить полную информацию по всем нашим инвестиционным идеям и оперативные уведомления, вступайте в Клуб Smart Value.

Автор статьи: Филипп
Дата выхода: 27 сентября 2019 года. На данном ресурсе публикация с задержкой.
Источник: https://real-investment.net/stati/invest_idei_na_fondovykh_rynkakh/londonskaya-nedvizhimost-so-skidkoj.html