Почему рынок недвижимости НЕ СКОРО рухнет

Алаверды посту про «скоро рухнет».

Все эти демографические заморочки не имеют смысла в отношении ценообразования недвиги, поскольку в условиях кредитной экспансии она перестала быть просто потребительским благом, а стала активом. Ровно поэтому к её ценообразованию имеет отношение ТОЛЬКО сама кредитная экспансия. Иными словами, пока жив текущий кредитный цикл, ничего не рухнет, ни нефть, ни акции, ни недвига. а умрёт он не скоро, предположительно, в 2024-25г, когда будут низы по золоту. Поэтому мой старенький прогноз до сих пор актуален, по московской недвиге перед обвалом увидим ещё перехай в баксах.

И да, подписывайтесь на мой супер-дупер-мега-телеграм-канал. Када у мя будет много подписчиков, я смогу за мегабабло рекламировать видео-курсы макраме)))

недвижимость кредитная экспансия Инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость

https://t.me/ruh666_channel

RUH666

Москва

529

111 935

с 3 ноября 2014

107 Комментариев

Asal
29 ноября 2019, 15:12
Тоже так думаю
+1
InvestorNaDolgo
29 ноября 2019, 15:28
Я за падение в долларах
+2
- RUH666
  29 ноября 2019, 15:29
  InvestorNaDolgo, дык зашортите)
  0
MadQuant
29 ноября 2019, 15:29
Имхо, слива недвиги не будет, но перехая тоже не будет, тем более в баксах. В реальном выражении недвига уже давно и сильно падает, и я не вижу причин изменения тренда.
+3
- RUH666
  29 ноября 2019, 15:30
  MadQuant, эт почему?
  +1
  - MadQuant
    29 ноября 2019, 16:07
    RUH666, платежеспособный спрос не растет, поэтому кредитная экспансия не сможет существенно повлиять на спрос, а все прочие факторы, как уже указывалось, действуют скорее в минус. Поэтому я ожидаю долгосрок продолжения удешевления недвиги в реальном выражении.
    +1
    - RUH666
      29 ноября 2019, 16:12
      MadQuant, чойта она не может повлиять? а покупка банками? а ипотека?
      0
      - MadQuant
        29 ноября 2019, 16:42
        RUH666, что покупка банками? Недвига банкам не нужна. Ипотека — она и сейчас есть, по приемлемым ставкам, кто мог уже взял, а кто не взял — наверное не может себе это позволить.
        +2
        RUH666
        29 ноября 2019, 16:44
        MadQuant, Недвига банкам не нужна
        угу, то-то открывашка местами в недвиге зависла))) нефть им какбэ сама по себе тоже не сильно нужна
        
        а кто не взял — наверное не может себе это позволить
        эт ваще странный ход мысли, ведь всё течёт, фсё меняицца)
        0
        MadQuant
        29 ноября 2019, 17:37
        RUH666, открывашка в недвиге подзависла, потому что продать не может — видимо, даже по ценам покупки никто не берёт, а убытки признавать стрёмно — лучше на балансе держать.
        Я работал в Сбере несколько лет, забрать недвигу по неотданному кредиту — для банка страшный сон, ее потом не продать, она никому не нужна.
        +2
        RUH666
        29 ноября 2019, 17:44
        MadQuant, дык они по времени не угадали, вы ж спросили, нафига банку недвига
        0
      - Поджигатель Жирафов
        29 ноября 2019, 16:49
        RUH666, почему банки захотят брать на баланс дешевеющий актив? Кому будут сдавать эти квартиры в условиях демографической ямы и снижения иммиграционного потока?
        +3
        RUH666
        29 ноября 2019, 16:56
        Поджигатель Жирафов, схрена он дешевеющий?
        0
        Поджигатель Жирафов
        29 ноября 2019, 17:17
        RUH666, демографическая яма, рост ЖКХ, медленный или нулевой экономический рост, сокращение миграции, рост налогов и падение покупательной способности населения.
        +3
        RUH666
        29 ноября 2019, 17:19
        Поджигатель Жирафов, да насрать! рынок што, дешевеет???
        -1
        Поджигатель Жирафов
        29 ноября 2019, 17:45
        RUH666, рынок и дорожает и дешевеет, когда как. Сейчас мы где находимся в экономическом цикле и цикле цен на недвижимость? Почему вы считаете что он будет и дальше расти, а не падать? У многих ЦБ ставки уже либо около нуля либо ниже.
        +2
        RUH666
        29 ноября 2019, 17:46
        Поджигатель Жирафов, по эллиотту я щетаю
        0
    - EdvardGrey
      29 ноября 2019, 17:28
      MadQuant. Всё сейчас определят один фактор. 1) локация; 2) локация; и наконец третий- локация. Смерть малых городов, практически неминуем, Москва+ область; Питер+ область; юг России- тут ничего не упадёт.
      +2
      - MadQuant
        29 ноября 2019, 17:35
        EdvardGrey, ну так посмотрите на динамику цен на Московскую недвигу в долларах (irn. ru) — где тут рост?
        +1
        EdvardGrey
        29 ноября 2019, 17:56
        MadQuant. Согласен, в $ пока роста особого нет. Но и падения в Москве тоже нет. Некоторый рост в рублях.
        0
      - MadQuant
        29 ноября 2019, 18:18
        EdvardGrey, отскок дохлой кошки, надолго рост не затянется
        +2
- LSV
  30 ноября 2019, 21:21
  MadQuant, Согласен с автором, по-настоящему падения недвиги (если считать в иностранной валюте, нахождения Москвы, а это Европа )евро, даже еще и не было. Давайте посчитаем в евро за последние 10 лет. В пример возьму свой район проживания раменки (17 этажка, 87 г постройки 3- шка 74 кв м) стоимость в 2009 году 9500 тыр или по курсу 44 рубля за евро -216 тыс евро(на вышке в 2008 была в районе 11 млн по курсу 38,5 руб за евро-285 тыс), сейчас такая стоит 18 млн по курсу 71 руб за евро-253 тыс евро. За десять лет даже небольшой рост, к 2008 г падение на 12%-это вообще ниочем по сравнению к другим европейским столицам (Афины, София, Барселона, Лиссабон, Рим итд итп) где падение было от 30 до 70% и до сих пор даже на половину не восстановилось- Москва выглядит просто идеально. И не хрена все считать в долларах, живём в Европе, торгуем в основном с Европой , так давайте и считать в евро. А если московская недвига, все это время еще и в аренду сдавалась(что по% повыше чем в других европейских городах, из-за налогов итд) то вообще, все сладко получается. Все данные по квартире привел из личной покупки в 2009 году (сам сейчас живу).
  +1
  - MadQuant
    30 ноября 2019, 21:43
    Лабиринтов Сергей, давайте не высосанные из пальца цифры анализировать. Вот адекватно посчитанный индекс (как вы хотите — в евро):
    https://www.irn.ru/gd/?class=all&type=1&period=0&grnum=1¤cy=2&select=currency
    Падение с 4000 до 2500 — это не 12%, а все 40% вообще-то. Это мы еще номинальные цены смотрим. Добавим сюда инфляцию за эти годы — а, в отличие от курса, который скакнул в 2 раза — цены в магазах с 2008-го скакнули раза в 2.5-3. Итого получаем эпический слив тех, кто пытался «инвестировать» в недвигу все эти годы.
    0
    - LSV
      30 ноября 2019, 21:47
      MadQuant, Цифры все приведены точно , пример из личной покупки (в 2009 году за 9, 5 млн при курсе 44 руб за евро в июне), сейчас цена 18 млн при 71 р за евро.Сами посчитайте. Ирн квартирами не торгует, индекс рисуют примерный. Еще зависит от локации нахождения жилья (район району рознь) Где-то может быть и упала (Бирюлево, Бутово итд), но не настолько сильно как в среднем по Европе.Я пример с 2009 года привел (тут рост в евро), а инфляция легко арендой отбивается.
      0
      - MadQuant
        30 ноября 2019, 22:11
        Лабиринтов Сергей, индексы irn — очень хорошие, построенные по ценам реальных сделок, с удаленными аутлаерами. И они отражают общую картину по рынку. Вы мне вместо этого предлагаете анализировать одну отдельно взятую квартиру непонятно где, да еще и привираете.
        Вот, оценил я квартиру с параметрами вроде вашей, получилось довольно близко: https://www.irn.ru/price/?todo=calc&external=&service_key=5de2be73464c03.62795848&price_cond=&flat%5Bmetro%5D=&flat%5Binput_district%5D=83&flat%5Binput_podm%5D=&flat%5Bmetro_time%5D=10&flat%5Bmetro_type%5D=1&flat%5Bdo_mkad%5D=2&flat%5Bhouse_type%5D=2&flat%5Bfloors%5D=17&flat%5Bfloor%5D=5&flat%5Brooms%5D=3&flat%5Bsquare%5D=74%2C0&flat%5Bsquare_kitchen%5D=8%2C0&flat%5Brepair%5D=3¤cy=2&date=01.07.2009
        
        Не льстите себе, с середины 2009 года в евро цена упала на 14%, а с середины 2008 — на все 30%. И даже по этим ценам — если вы выставите ее на продажу, то с удивлением обнаружите, что за такие деньги она никому не нужна, и продавать будете годами.
        0
        LSV
        30 ноября 2019, 22:40
        MadQuant, Да я не преувеличиваю, по покупке чистая правда в 2009 году за 9,5 млн в июне. По продаже, данные с циана взял ( дома 17 этажки по ул Раменки, нечетные номера 7, 11, 25 от17 до 19 млн руб. Чётные 6, 8, 12, 16, 18 дешевле так как окна на мичуринскийй выходят, у меня 11 дом 15 этаж) Квартиры в нашем районе, очень хорошо продаются (судя по постоянным ремонтом в подъезде) сам в 2017 г, выставлял в циан за 16, 5 млн ( хотел новостройку жк Мосфильмовский взять), оборвали тел. Не показывал так как не нашел альтернативу (по деньгам не проходил)
        0
        MadQuant
        30 ноября 2019, 22:43
        Лабиринтов Сергей, еще раз — мне неинтересна ваша квартира, пишете правду — значит, вам повезло, удачно купили, поздравляю. Это не отменяет того факта, что индекс с вершин на 30-40% просел в евро.
        0
        LSV
        30 ноября 2019, 22:58
        MadQuant, Да нет я согласен с вами ( в среднем по Москве упала ), сейчас проанализировал однушку в районе Отрадное (у меня там была под сдачу 9- жка н ул Пестеля 4-а) на вышке в 2008 г стоила 5200 тыр- 138 тыс тех еще евро, сейчас 6100 тыр — 86тыс сегодняшних, здесь да падение на все 40%. Но если недвига в хорошей локации, а район раменки один из самых дорогих в Москве, цены не упали (или упали совсем чуть-чуть)
        0
Сергей Симонов
29 ноября 2019, 15:30
Малообразованным обладателям российских дипломов лучше объяснять так:

Деньги напечатать легко. Дом построить трудно. Поэтому, рост количества денег всегда опережает рост количества домов. Поэтому цена на недвижимости в долгосрочном периоде всегда растет.

И еще:

Деньги напечатать легко. Землю больше не производят. Поэтому цена земли в долгосрочном периоде всегда растет.
+5
- RUH666
  29 ноября 2019, 15:32
  Сергей Симонов, не совсем, относительная цена недвиги ведь тоже растёт, как и других активов
  0
drow
29 ноября 2019, 15:47
Актив легко превращается в пассив, для этого хватит пары лет правления президента-либерала, налог как в Европе и ЖКХ как на Украине, и инвест. квартиры будут сдавать за коммуналку. :)
+4
- RUH666
  29 ноября 2019, 15:50
  drow, сдавать да. но цены то в европе не рушацца при этом. нулевые процентные ставки, сэр)
  +1
  - My Shadow
    29 ноября 2019, 15:59
    RUH666, в не популярных местах переодически всякие объекты за 1 один евро предлагают только чтоб кто их содержал, в России при росте ЖКХ и налогов, при демографически не благоприятной ситуации в небольших районных городах уже давно просто за коммуналку сдают.
    +5
    - RUH666
      29 ноября 2019, 16:10
      My Shadow, ещё раз, сдают и продают — разные вещи.
      0
      - My Shadow
        29 ноября 2019, 16:20
        RUH666, в европах местами и продают за 1 евро, а у нас вера в недвигу еще сильна, хотя паркинг в Мск стоит как трешка в мухосранске и это никого не смущает.
        +2
        RUH666
        29 ноября 2019, 16:22
        My Shadow, мля, посмотрите што там продают за 1 евро. квартиру за евро точно не купите
        0
- RUH666
  29 ноября 2019, 15:52
  drow, есть же облиги с ориц.проц.ставкой, более того, их всё больше
  0
  - drow
    29 ноября 2019, 16:01
    RUH666, я это применительно к РФ написал, в Европе рынок более устойчивый, и живет он как и московский рынок, за счет каннибализма.
    
    И по хорошему цены на недвижку уже давно надо в баррелях считать или в киловаттах. :)
    +2
    - RUH666
      29 ноября 2019, 16:08
      drow, а какая разница, рф-не рф?
      0
Антон Денисков (Fry)
29 ноября 2019, 16:11
Мой взгляд на предмет
1) Демография всё-таки рулит.
2) Мы переживаем расслоение недвижимости минимум на три совершенно разных типа, и корреляция между ними скоро сильно уменьшится.
3) Цены на старые плохие дома, где убогие, засраные подъезды, будут рушиться годами и десятилетиями вместе с домами. А кому их продавать??? =)
4) Цены на высококачественное жильё, которое выглядит как с обложки, будут зависеть от ставок по ипотеке и доходов молодых специалистов. Если эта малочисленная группа людей сможет создать новую (изолированную) экономику для своих, тогда у нас будет полная раскорреляция по типам жилья.
Как было в США. Есть большие дома в Детройте за $400 на выкуп и коммуналки в Сан-Франциско по 10к в месяц арендной платы за комнату.
+3
- RUH666
  29 ноября 2019, 16:15
  Fry (Антон), Демография всё-таки рулит
  и как? на фонде сильно она рулит? а это щас одно и тоже
  0
  - Антон Денисков (Fry)
    29 ноября 2019, 16:18
    RUH666, в недвижимости «щас» — это лет 10-20. Иначе какой смысл с ней связываться? =) Так вот за 20 лет демография рулит в товарах и услугах. Везде. Сырьё, драг.металлы и производные живут другой жизнью. Тут и слово «щас» имеет другое значение и цены организуются иначе.
    0
    - RUH666
      29 ноября 2019, 16:20
      Fry (Антон), да нигде она не рулит, миф это. рулит тока в одном смысле, богатство определяется кол-вом кап.благ на душу населения
      0
      - Антон Денисков (Fry)
        29 ноября 2019, 17:14
        RUH666, знаете, я тут подумал и уже склонен с Вами согласиться. Пытался подобрать пример где есть явная зависимость депопуляции и завал цен на недвигу. Так вот не вспомнил! Те же страны Прибалтики — население падает рекордными темпами, а недвига прёт вверх.
        Как это работает? Фиг пойми =/ Надолго ли? А может и надолго! =/
        Прибалтика, конечно, не очень адекватный пример, там настолько мало людей, что они вообще почти ни на что не влияют. И цены окружающие их формируются глобальными процессами на 100%. А вот Китай — да. Впереди интересные наблюдения по Китаю. Когда там население будет уменьшаться лет 10, вот тогда посмотрим. Это будет самое глобальное явление. Уж тут точно никто не может снаружи задувать ветром =)
        +1
        RUH666
        29 ноября 2019, 17:17
        Fry (Антон), Фиг пойми
        да просто всё. пкечатный станок рулит
        0
        Поджигатель Жирафов
        29 ноября 2019, 17:40
        RUH666, деревья не растут до небес и печатный станок не будет вечным. Либо его выключат и будет обвал, либо не выключат и будет гиперинфляция -> повышение ставок -> обвал
        +2
        RUH666
        29 ноября 2019, 17:47
        Поджигатель Жирафов, не будет, но до конца цикла пока далеко
        0
        Поджигатель Жирафов
        29 ноября 2019, 18:06
        RUH666, да, растёт прямо как на дрожжах. И это еще Москва, в других городах ситуация намного хуже.
        www.irn.ru/gd/?class=all&type=1&period=0&grnum=1¤cy=1&select=currency
        +2
        RUH666
        29 ноября 2019, 18:08
        Поджигатель Жирафов, я другие города не анализировал
        0
Поджигатель Жирафов
29 ноября 2019, 16:54
Я думаю в перспективе 10 лет недвижимость в Москве и СПБ будет расти в рублях и стагнировать или слабо расти в валюте. В других гоородах будет падать и в рублях и в валюте.
+2
- RUH666
  29 ноября 2019, 16:57
  Поджигатель Жирафов, не, через 5 лет рузнет всё, а до этого расти будет
  0
  - Поджигатель Жирафов
    29 ноября 2019, 17:12
    RUH666, почему именно через 5, а не через 6? Я не думаю, что проблема транферта власти в 2024 не будет решена. Придумают что-нибудь. Могут повлиять внешние обстоятельства, вроде глобального финансового кризиза, но он может случится и завтра и через 10 лет, никто не знает
    0
    - RUH666
      29 ноября 2019, 17:14
      Поджигатель Жирафов, да насрать на все эти транзиты. где центр кредитной экспансии? вот туда и нада зырить! остальное — блажь!
      0
Николай Помещенко
29 ноября 2019, 16:58
В КНР схлопнется, и на нас скажется
+1
- RUH666
  29 ноября 2019, 17:02
  Николай Помещенко, вопрос, када
  0
  - Николай Помещенко
    29 ноября 2019, 17:12
    RUH666, когда ещё пара заводов вернется в Европу) к роботам
    0
    - RUH666
      29 ноября 2019, 17:15
      Николай Помещенко, да пофиг это)
      +1
Николай Помещенко
29 ноября 2019, 17:00
Я не вижу смысла у недвиге там, где нет работы, условий жизни
Из строительства инвестиции уходят в РФ с 2009 года, реноваций надолго не хватит.
+2
- RUH666
  29 ноября 2019, 17:02
  Николай Помещенко, да не работает тут фундамент, кредитная экспансия рулит
  0
  - Николай Помещенко
    29 ноября 2019, 17:09
    RUH666, не моя тема
    Но сдавать жилье не выгодно, если не растет цена кв метра
    0
    - RUH666
      29 ноября 2019, 17:11
      Николай Помещенко, дык она будет расти
      0
      - Поджигатель Жирафов
        29 ноября 2019, 17:15
        RUH666, аргументируйте почему? Допустим снизят ставку до 4% в рублях и что? Люди перекредитуются и цена будет следовать за инфляцией в лучшем случае.
        +2
        RUH666
        29 ноября 2019, 17:18
        Поджигатель Жирафов, да ёшкин-крошкин, тут даже не в ставке дело. куда идут свеженапечатанные деньги (даже хрен с ними, с рублями)??? в активы
        0
        Поджигатель Жирафов
        29 ноября 2019, 17:42
        RUH666, с этим я согласен, я не согласен только с тем, что это будет длится 5 лет. Почему 5 то?
        0
        RUH666
        29 ноября 2019, 17:46
        Поджигатель Жирафов, по циклам в золоте, там сцыль
        0
        My Shadow
        29 ноября 2019, 18:59
        RUH666, по этой логике и любой бизнес должен переть — свеженапичатанных денег же вокруг много, но это не так, так же и с недвигой — если она в местах концентрации денег то все хорошо, если нет то может падать.
        0
        RUH666
        29 ноября 2019, 19:25
        My Shadow, не любой, а тот, который близко к печатному станку
        0
        My Shadow
        29 ноября 2019, 19:33
        RUH666, ну с близким понятно, но и недвиги это тоже касается.
        0
        RUH666
        29 ноября 2019, 20:11
        My Shadow, дык её покупатели и близко как раз
        0
        My Shadow
        29 ноября 2019, 20:20
        RUH666, покупатели обычной недвижки не особо близко, в стране какой год М2 надувают, а средний чек в магазинах падает :)
        0
        RUH666
        29 ноября 2019, 20:32
        My Shadow, банкстеры зато близко, а это хлавное)
        0
        My Shadow
        29 ноября 2019, 20:39
        RUH666, импотеку уже всем впарили кто хотел, некоторым и не по одному разу, демография и средний чек не способствуют.
        0
        RUH666
        29 ноября 2019, 20:44
        My Shadow, ну што значит «всем впарили кто хотел»? рождаются, взрослеют новые люди, старые хотят хаты побольше. желания меняюцца со сременем
        0
      - Николай Помещенко
        29 ноября 2019, 17:20
        RUH666, ну… Будет… Газпром ждали почти 10 лет, что б расти начал))
        +1
        RUH666
        29 ноября 2019, 17:26
        Николай Помещенко, ну тут поменьше ждать придёцца… а ваще коррекции всегда длиннее по времени, чем движуха
        +1
Константин
29 ноября 2019, 17:41
Да не факт, затухание может идти пару лет как раз к 24 году и придём на дно
+1
- RUH666
  29 ноября 2019, 17:45
  Константин, с чего вдруг?
  0
  - Константин
    29 ноября 2019, 18:00
    Как с чего, много предпосылок, и как вариант начала кризиса в 2020 году который продлиться 2 -3 года, но я распариваю и Ваш вариант когда к 25 году доллар будет по 45 р а после будет жёсткая экономическая ситуация, мне кажется ближайшие пол года все поставят на свои места и будет видео верх или вниз
    0
    - RUH666
      29 ноября 2019, 18:09
      Константин, не, не будет начала кризиса в 20-м, уж даже пректер это не вангует
      0
      - Константин
        29 ноября 2019, 18:13
        RUH666, боюсь с Вами спорить, так так сам ждал доллар75 в январе 2020, пока, что шляпа буду действовать так если пройдёт 65 стоп на 63 тайк 75 примерно и наблюдать за ситуацией
        +1
      - Константин
        29 ноября 2019, 20:43
        RUH666, ну значит пора ))
        0
        RUH666
        29 ноября 2019, 21:07
        Константин, пора чо?
        0
        Константин
        30 ноября 2019, 20:12
        RUH666, падать
        0
        RUH666
        30 ноября 2019, 20:43
        Константин, рановато
        0
Vanger
29 ноября 2019, 18:17
Низы по золоту? Это в условиях-то отрицательных реальных ставок и накачки всеми денежной массы? С чего вдруг?
0
- RUH666
  29 ноября 2019, 18:27
  Vanger, какие низы по доллару?
  0
  - Vanger
    29 ноября 2019, 18:29
    RUH666, а, сорян, низы по золоту (оговорочка — о чем думаю). Рей Далио дико топит за золото, да и много уже таких.
    +1
    - RUH666
      29 ноября 2019, 18:31
      Vanger, дык голда — защитный актив, пик эйфории совпадёт с его низами
      0
      - Eugen
        29 ноября 2019, 19:33
        RUH666, защитного актива нет, захотят навоз будет стоить улиард, захотят золото будет по цене гамбургера, вы че как дети
        0
        RUH666
        29 ноября 2019, 20:01
        Eugen, да? тока золото до сих пор щетаецца деньгами
        0
        Eugen
        29 ноября 2019, 20:05
        RUH666, пора изменчива
        0
      - Eugen
        29 ноября 2019, 19:35
        RUH666, есть у меня друг из братии иллюминатии он рассказывал, что там у рептов главный есть, как он захочет так и будет, вообщем дело серьезное, они крутые ребята, но недалекие правда… деградировали со времен последнего тысячелетия, как наденут портупею, так тупее и тупее…
        +1
        Eugen
        29 ноября 2019, 19:40
        Eugen,
        ПОРТУПЕЯ КТО НЕ В ТЕМЕ
        0
        RUH666
        29 ноября 2019, 20:02
        Eugen, чот знакомый фейс у тёлки) ток не вспомню
        0
        Eugen
        29 ноября 2019, 20:05
        RUH666, наложница смотрел фильм?
        0
        RUH666
        29 ноября 2019, 20:09
        Eugen, неа
        0
Glago
29 ноября 2019, 22:11
в нашем городе недвига вряд ли рухнет в ближайшее время потому, что её покупают в основном приезжие, волна которых еще не скоро ослабнет
0
Nicker
30 ноября 2019, 08:21
чем тупее покупатель тем больший базис у недвижимости, а умных покупателей я еще не видел )
0
Starushka
30 ноября 2019, 10:11
Продавцы со своими завышенными ценами кажутся тупее, чем покупатели.
+2
Лёва Соловейчик
30 ноября 2019, 12:58
Не согласен с выводом.
0