Изучаем акции REIT

Инвестиционные фонды недвижимости традиционно пользуются популярностью у инвесторов. Неудивительно, ведь все это огромные компании, многие из которых входят в индекс S&P500, кроме того, REIT выплачивают солидные дивиденды. На Санкт-Петербургской бирже сейчас доступно 18 REIT-ов, пять из которых специализируются на розничной торговле. О них сегодня и пойдет речь.

Первые торговые центры появились в США и быстро завоевали весь мир, став не только основой экономики розничной торговли, но и душой локальных сообществ. Однако сейчас идет глобальное переосмысление их роли и назначения. Из-за роста популярности онлайн торговли люди стали совершать на порядок меньше покупок в офлайне. Хотя с другой стороны рост урбанизации увеличивает число людей, живущих в небольших помещениях и им нужно пространство, где можно встречаться с друзьями, общаться и проводить время.

По данным Международного совета торговых центров (International Council of Shopping Centres или просто ICSC) на 20% торговых центров в США приходится более 72% всех продаж. Это означает, что есть много центров, конкурирующих на небольшом сегменте рынка. Исследования ICSC (на английском) дают подробный срез индустрии и с разбором различных кейсов .

В свою очередь McKinsey выделяет три основных тренда, необходимых современным торговым центрам:

1. Фокус на удобство и уникальный покупательский опыт

Офлайн проигрывает интернет-магазинам, как в ассортименте, так и в цене, поэтому не стоит даже пытаться. Вместо этого торговые центры стараются внести в инфраструктуру элементы с добавленной стоимостью, преобразовать шоппинг центр в новый центр города, с концертными площадками, арт пространствами, спа-салонами, фитнес-центрами и фермерскими рынками. В Бразилии, например, новый акцент на отдых и развлечения способствовал росту доходов на 41% всего в течение 1 года.

2. Использование цифровых и omni channel технологий

Во-первых, речь идет о смене формата общения с клиентами и выстраивании прямых, а не посреднических отношений с клиентами. Здесь работают программы лояльности, социальные сети, обратная связь, т.е. все, что выходит за рамки посещения торгового центра. Здесь же идет применение новейших технологий для повышения юзабилити торгового центра: навигация, учет загруженности парковки, виртуальные витрины или стойки самостоятельной регистрации в кино.

3. Упор на внешний вид и новые возможности использования пространства

Современным посетителям торговых центров уже недостаточно просто коробки с магазинами и аттракционами. Внешний вид здания, его архитектурные и функциональные особенности тоже играют роль. Например, торговый центр Cabot Circus в Бристоле (Англия) имеет уникальную стеклянную крышу в форме раковины размером с полтора футбольных поля, которая оснащена системой сбора дождевой воды. При этом важно чтобы в торговом центре было заложено больше места под общие, а не торговые зоны. Их соотношение уже сильно сдвигается со стандартных 70/30 на 60/40 или даже на 50/50.

Как оценить финансовые показатели REIT?

Большинство метрик оценки доходности акций применимы и к инвестиционным фондам недвижимости, но все-таки есть некоторые исключения. В частности, аналитики в области REIT утверждают, что показатель чистой прибыли не в полной мере отражает то, сколько денег зарабатывает фонд. Дело в том, что для целей налогообложения компании могут амортизировать активы бизнеса, в том числе недвижимость, в качестве вычета из своей прибыли. Для большинства крупных компаний такой вычет – всего лишь незначительный процент, который не влияет на публикуемые финансовые показатели, но только не в случае REIT. Из-за амортизационных «расходов» доходы REIT выглядят намного ниже, чем они есть на самом деле. Чтобы узнать реальную доходной инвестиционного фонда недвижимости стоит обратить внимание на параметр FFO (funds from operations).

Еще одна важная метрика, которую должны знать инвесторы REIT, — это capitalization rate, который выражает годовой доход объекта в процентах от стоимости его приобретения (или текущей рыночной стоимости). Его помощью можно понять насколько выгодно была приобретена или продана недвижимость. Например, если REIT приобрел недвижимость за 10 миллионов долларов США с cap. rate равном 7%, это значит, что от данной собственности ожидается операционный доход в размере $ 700 000 в год.

Итак, рассмотрим инвестиционные фонды недвижимости в области розничной торговли, акции которых можно купить на Санкт-Петербургской бирже.

Simon Property Group, Inc. (SPB: SPG)

Simon Property Group, Inc. – крупнейший инвестиционный траст в сфере торговой недвижимости и крупнейший оператор региональных торговых центров, торговых точек премиум-класса и производственных площадей. Simon Property Group специализируется на приобретении, развитии и управлении, лизинге, приносящих доход активов торговой недвижимости. Компания владеет или имеет долю в более чем 325 объектах недвижимости В Северной Америке, Европе и Азии, общей площадью примерно 22 400 000 кв.метров. Штаб-квартира компании находится в Индианаполисе, штат Индиана, в ней работает более 5 000 человек. Публично торгуется на NYSE, входит в расчет индекса S&P 100. Компания была основана Фредом Саймоном, Гербертом Саймоном и Мелвином Саймоном в декабре 1993 года, штаб-квартира в Индианаполисе, штат Индиана.

Realty Income (SPB: O)

Realty Income владеет более чем 5900 объектами коммерческой недвижимости, на которые распространяются долгосрочные договоры аренды. Объекты сданы в аренду 274 коммерческим арендаторам (преимущественно арендаторам розничной торговли), работающих в 49 отраслях промышленности и расположенных в США, Пуэрто-Рико и Великобритании. Самыми крупными клиентами Realty Income является американская аптечная сеть Walgreens (215 объектов недвижимости) и супермаркеты 7-Eleven (398 объектов недвижимости), приносящие 5,7% и 5,1% от общего дохода соответственно. На третьем месте идет почтовая компания FedEx, которая арендуя всего 42 объекта недвижимости, приносит группе 4,4% от общего дохода. Компания по праву гордится своими дивидендными выплатами, которые выросли более чем на 200% с 1994 года.

Regency Centers Corporation (SPB: REG)

Regency Centers Corporation — один из крупнейших инвестиционных трастов недвижимости, специализирующийся на торговых центрах, основными якорными арендаторами которых являются продуктовые магазины. Управляет 422 объектами недвижимости, которые расположены в самых оживленных местах. Все доступные объекты размещены в электронном каталоге на сайте компании, есть возможность онлайн оплаты. Самые крупные арендаторы группы – это крупнейшие в США сети продовольственных супермаркетов Kroger, Albertsons и Whole Foods, последняя принадлежит Amazon, а также Publix Delivery – инновационная сеть онлайн супермаркетов с собственными пунктами самовывоза.

Также в третьем квартале 2019 Regency приобрела два торговых центра на общую сумму около 262,5 млн долларов. Выход отчетности по результатам 4 квартала 2019 ожидается 13 февраля 2020 года.

Kimco Realty Corporation (SPB: KIM)

Kimco Realty Corp — это инвестиционный траст недвижимости — один из крупнейших в Северной Америке владельцев торговых центров под открытым небом. По состоянию на 30 сентября 2019 года компания владела долями в 420 торговых центрах США, составляющих 74 млн. кв. футов (22.5 млн кв.метров) площадей, в основном сконцентрированных на основных крупных столичных рынках. Публично торгуемая на NYSE с 1991 года и включенная в индекс S&P 500, компания более 60 лет специализируется на приобретении, развитии и управлении торговыми центрами.

9 января компания опубликовала предварительные итоги 4 квартала и всего 2019 финансового года. В четвертом квартале компания продала торговых площадей на $153 млн, при этом доля Kimco в продажах составила $146,5 млн. Всего были проданы площади в 12 объектах недвижимости в Нью-Йорке, Мичигане, Аризоне и Вирджинии. Кроме того, Kimco продала два находящихся в полной собственности земельных участка на общую сумму 47,5 млн долларов. За весь 2019 год компания продала 32 объекта недвижимости общей площадью 4,8 млн. кв. футов за $542,5 млн., из которых доля Kimco составила $375,2 млн.

The Macerich Company (SPB: MAC)

The Macerich Company – самоуправляемый инвестиционный траст, занимающийся управлением и сдачей в аренду торговых центров, расположенных на всей территории США. Работает, в том числе через дочерние компании, наиболее крупная из которых Macerich Property. Управляет 47 региональными торговыми центрами, а также 4 аутлетами в окрестностях крупных городов Нью-Йорк (Niagara Falls), Чикаго, Лос-Анджелес и Филадельфия. Большинство принадлежащих Macerich молов относятся к торговым центрам класса А, что означает, что они расположены в густонаселенных городских районах и отличаются высокими показателями посещаемости и продаж. Серьезным потрясением для траста в 2019 году стали банкротства двух ритейлеров: Forever 21 и Charlotte Russe.

 



А как Вы предпочитаете совершать покупки? Устраиваете день шоппинга в торговом центре, или быстрые покупки не выходя из дома?