Продать квартиру и вложить в ОФЗ под 9 %

добрый день.

Чрезвычайно заинтересовал Ваш пост. Сам размышлял об этой же инвестидее (по сути, это арбитраж) и случайно наткнулся на Ваш пост.

Видел также Вашу более позднюю статью в сентябре 2022 г., где Вы пишете, что решились на реализацию этой стратегии.

В посте Вы рассматривали ситуацию т.н. «ипотеки от застройщика» с низким %, но в принципе, эта стратегия подходит и для обычной льготной ипотеки, где нет завышения стоимости объекта.

Анализируя идею, для себя нахожу следующие риски:
1) переоценка облигационного портфеля из-за повышения % ставок.

2) дефолт эмитента.

3) невысокий купонный доход по облигации, не обеспечивающий интересную маржу.

4) отсутствие ликвидности квартиры – невозможность быстро продать, например, если срочно нужны деньги или имеется другой интересный вариант.

5) долгосрочность стратегии. Её выгодная реализация предполагает длительное ожидание.

Поделитесь, пожалуйста, Вашим опытом:

— к чему в итоге Вы пришли: оправдались ли предположения о выгоде?

— какие риски Вы видите, которые я не учёл?

— было что-то, чего не ожидали или не приняли в расчёт?

— сохранились ли у Вас расчёты по этой стратегии (Excel, Word и др.) – хотелось бы взглянуть 😉

— как считаете, при каких условиях возможно досрочное прекращение стратегии при сохранении окупаемости: продажа облигаций, погашение ипотеки и продажа квартиры?

Извините за лонгрид. Буду признателен, если найдете время ответить.

С уважением, Михаил.