Недвижимость - пузырю не дадут лопнуть
Цены на жилье в России выросли более чем в 1,5 раза за 3 года.
Объем ввода жилья тоже вырос.
И достиг рекордных за всю историю значений по итогам 2021 года.
Причем в 1 кв 2022 году рост ввода жилья вырос на 65% по сравнению с 1 кв 2020 г.
Правительство намерено дальше создавать условия для наращивания объемов стройки.
Поставлена национальная цель – построить более 1 млрд кв м и выйти на объем строительства 120 млн кв м к 2030 году.
Строительную отрасль называют драйвером всей экономики — на нее приходится 1,6 трлн руб. налогов и более 6 млн занятых
А еще она дает вклад в ВВП более 6%.
Гос. органы выдают все больше разрешений на строительство и выделяют новые участки под застройку. За год объем вырос на 41%
И кажется, что такой бесконечный рост могут остановить только процентная ставка, которую подняли до 20%.
Но буквально через пару месяцев ЦБ опять опустил ее до уровня 9,5% и вероятно будет дальше снижать.
Вслед за ставкой банки понизили проценты по ипотеке.
Сейчас средняя ставка составляет 11 — 12%.
Дополнительно с этого года Правительство запускает льготную программу ипотеки со ставкой 7%
И можно ожидать новый рекорд выдачи ипотеки в этом году.
Объем выданный ипотеки достиг уже размера 10% от ВВП. Каждая десятая семья в России имеет непогашенную ипотеку.
Но это не предел. В Европе размер ипотечных займов составляет 30-40% от ВВП
По прогнозам аналитиков, Россия может вырасти еще в 1.5 раза в ближайшие 5 лет.
А теперь встает вопрос, в условиях инфляции – 25-30% в год куда вложить деньги?
Фондовый рынок с начала года упал.
Золото с начала года не выросло.
Вклады дают доходность ниже инфляции в 2-3 раза.
Остается недвижимость. население покупает квартиры и будет брать все больше кредитов.
Но не создает ли это пузырь на рынке?
Очень похожие тенденции уже происходили ранее…на рынке США. Напомним, как оно было.
США снижали ставку, которая достигла минимума в середине 2004 года.
На рынке сформировался избыток ликвидности.
Затем регулятор начал цикл повышения ставок, все прям как в России.
Низкие процентные ставки в начале 2000х привели к росту выдачи кредитов.
За 5 лет объем выданной ипотеки удвоился, а качество кредитов снизилось.
Сектор недвижимости был перекредитован.
И рост ставок привел к ситуации, когда население не смогло выплачивать проценты по ипотеке.
За 6 лет средние цены на недвижимость выросли почти в два раза.
После того, как был достигнут пик в 2008 г, ….цены на жилье в США упали примерно на 30-40%, и не росли в течение нескольких лет.
Вслед за падением цен началось сокращение объемов строительства и ввода нового жилья.
Но мы живем в России. И похоже, что сектору строительства жилой недвижимости никто не даст упасть.
Хотя признаки пузыря очевидны.
Так же надо учитывать, что некоторые наши строительные компании на самом деле прямо или косвенно аффилированы с чиновниками.
Более детальный разбор рынка и 4-х компаний — ПИК, Самолет, ЛСР и Эталон в видео по ссылке:
PS
У нас есть телеграмм канал — t.me/ambi_finance
Мы запустили эксперимент и открыли брокерский счет на 200 тысяч рублей.
Пока наш результат +4,3% (прибыль: +8 616 рублей) за 19 торговых дней.
smart-lab.ru/mobile/topic/808520/
Пс. Меры не дадут обрушиться. Сейчас недвижка едет вниз с ускорением, меры поддержки безусловно нужны иначе такими темпами будет обвал. Цены будут падать за счет снижения покупательной способности и мегамаржи застройщиков.
То есть допустим падение цен в реальном выражении на 30% может быть компенсировано ростом инфляции на 30%?
Откуда эти деньги возьмут? напечатают.
А также напечатают еще пару триллионов под другие «важные» проекты
Следите за показателем М2 на сайте ЦБ
«Необходимо обеспечить ввод жилья в этом году не ниже уровня прошлого года. А прирост ипотечного портфеля — не менее чем 2,5 трлн руб.», — заявил президент.
Вице-премьер Марат Хуснуллин высказался за распространение льготных ставок не только на первичный, но и на вторичный рынок, чтобы покупатели могли проводить цепочку сделок.
Однако глава Минфина Антон Силуанов не согласился с этими доводами. Он отметил, что гораздо лучше, чем объемы строительства, льготная ипотека пока простимулировала цены на жилье. На первичном рынке стоимость квартир за последние два года, по его словам, выросла на 50%, а на вторичном рынке — на 25%. Сейчас цены на металл и другие стройматериалы падают, но эти тенденции почему-то не отражаются на рынке недвижимости — цены на жилье не падают. «Давайте дождемся, когда будут падать, тогда и будем льготные программы развивать!» — заявил Силуанов. Он в целом отверг тезис «бедные застройщики нуждаются в поддержке государства», который пытались продвигать некоторые участники совещания. «Их прибыль за три года выросла в 6 раз — это данные налоговой службы. Какие там низкомаржинальные застройщики!» — возмущался Силуанов.
К логике рассуждений главы Минфина присоединилась также председатель ЦБ Эльвира Набиуллина, ответившая отказом на просьбу Марата Хуснуллина разрешить застройщикам до ввода дома в эксплуатацию получать доступ к средствам граждан, хранящимся на эскроу-счетах. По ее словам, эти счета вводились для того, чтобы строители не могли забрать деньги у людей до получения ими квартиры, и этот принцип необходимо сохранить. «В этом и был смысл реформы. Предлагаю прислушаться к тому, что было сказано главой ЦБ», — поддержал Набиуллину президент.