ПИК - спасение экономики или обвал рынка?

1. Рынок

Цены на жилье в России выросли более чем в 1,5 раза за 3 года и сейчас на уровне 275-300 тыс. руб. за кв м.

Объем ввода жилья достиг рекордных за всю историю значений по итогам 2021 года и продолжился в 1 кв 2022 г. (+65% квартал к кварталу)

Поставлена национальная цель – построить более 1 млрд кв м и выйти на ежегодный объем строительства 120 млн кв м к 2030 г.

Чтобы поддержать рынок, Правительство запускает льготную программу ипотеки со ставкой 7%.

Объем ипотечных кредитов растет каждый год в среднем на 20% в год и достиг 10% от ВВП.

Высокая инфляция уменьшает реальные располагаемые доходы населения и делает жилье менее доступным. 
Платить по ипотеке также становится сложней, что повышает риск просрочек.

При этом новую ипотеку банки выдают не охотно и отклоняют большинство заявок.

Таким образом, кто хочет купить недвижимость, не может этого сделать. А кто продает, выставляет слишком высокие цены.

Образовался разрыв между ценой покупки и ценой продажи. Количество сделок на рынке сильно упало.

На рынке сформировался пузырь и логично ожидать обвал рынка.

Но мы живем в России и сектору строительства жилой недвижимости никто не даст упасть.

Так же надо учитывать, что некоторые наши строительные компании на самом деле прямо или косвенно аффилированы с чиновниками и через них лоббировать нужные решения.

2. Финансовые показатели

ПИК — лидер в секторе строительства и девелопмента России.

У компании диверсифицированный бизнес с полным циклом.

Можно выделить 5 основных сегментов:

— Девелопмент и строительство = 81% выручки (2,5 млн кв м жилья продано за 2021 год)

— Эксплуатация = 7% выручки (площадь домов под управлением — более 50 млн квадратных метров в 20 регионах)

— Индустриальный сегмент = 9% выручки (производство стройматериалов, IoT-устройств, сборка панельных зданий)

— Проптэк  = 2% выручки (сервисы по ремонту, сдаче в аренду, выкупу и продаже недвижимости)

— Прочие виды деятельности = 1% выручки

Основные активы в портфеле проектов находятся в Москве.

У ПИК крупнейший в России земельный банк, который в последние пару лет значительно вырос.

Компания каждый год запускает новые проекты, что обеспечивает прирост выручки на 20-30% в год

Рентабельность по EBITDA на высоком уровне и растет на протяжение последних 3-х лет, что вызвано в первую очередь ростом цен на жилье.

В этом году ПИК столкнулся с рядом проблем, которые возникли из-за санкций:

1. Приостановка поставок строительной техники, проблемы с поставками лифтов, систем вентиляции, оборудования для умного дома и др.
решение: замена на поставки из Китая

2. Рост цен на стройматериалы
решение: госрегулирование цен на строй материалы

3. Дефицит кадров
решение: приток мигрантов из стран СНГ

4. Высокие процентные ставки
решение: льготная ипотека по ставке 7,5%

3. Долговая нагрузка

При расчете долговой нагрузки строительных компаний надо учитывать одну особенность.

У строителей есть эксроу счета – это деньги, которые компания получает от дольщиков на строительство дома.

Эти деньги не учитываются на балансе в статье cash, зато в долге учитывается проектное финансирование, которое компания получает взамен этих средств.

Таким образом, если мы разделим один балансовый показатель на другой без корректировки, то получим нерепрезентативный результат.
У ПИК приемлемый уровень долговой нагрузки, если посчитать ее с учетом данных корректировок (т.е. за вычетом денег на эскроу счетах).

ПИК не смог выплатить проценты по евробондам из-за технической невозможности довести платежи до российских держателей еврооблигаций.

4. Дивиденды

В 2021 году компания приняла новую дивидендную политику – на дивиденды направляется не менее 30% от чистой прибыли по МСФО, скорректированной на неденежные доходы.

В мае 2021 года были объявлены дивиденды сразу за 2020 год и первый квартал 2021 года, итоговая сумма оказалась почти в два раза больше, чем обычно, — 45,22 Р на акцию. Дивидендная доходность этой «двойной» выплаты составила около 4,5%.

В 2022 году Совет Директоров ПИК рекомендовал не платить дивиденды.

5. Мультипликаторы

Бизнес ПИК активно развивается — объем реализации недвижимости растет, увеличивается диверсификация по сегментам и географии строительства.

По темпам роста ПИК уступает только компании ГК Самолет. Зато по мультипликаторам стоит дешевле своего конкурента.

Наш телеграмм канал, если интересно:
t.me/ambi_finance