Закрываю ипотеку купонами ОФЗ и дивидендами от акций
Еще до начала СВО приобрел недвижимость в ипотеку под 1%, до покупки планировал продать однокомнатную квартиру вложить в ОФЗ и с купонов гасить ипотеку за 3-х комнатную квартиру.
По итогу сделал так, однокомнатную квартиру продавать не стал, взял 3-х комнатную под 1%, месячный платеж 34 тр на 30 лет + около 3 тр в мес за страховку, минимальный первоначальный взнос (15%), сдача однокомнатной квартиры покрывает около 50% от ипотечного платежа, сейчас часть средств с ЗП вкладываю не в досрочное погашение ипотеки а инвестирую в активы:
1. в 20 летние ОФЗ (доля портфеля 47,5 %), дивдоходность порядка 7%;
2. собираю вручную индекс IRDIV (прогноз дивов затруднителен, считаю на уровне 7%, доля в портфеле 47,5%);
3. 5% от портфеля беру ПНК Рентал коммерческая недвижимость, обещают среднюю доходность 10%+.
Идея в том, что благодаря арбитражу ставок гасить ипотеку за счет поступлений процентов легче, так как необходим капитал значительно меньше чем сразу закрыть ипотеку досрочно. Например чтобы закрыть ипотеку нужно 10 млн, а чтобы перекрывать ежемесячный платеж по ипотеке необходим капитал около 6 млн. + после закрытия ипотеки остается квартира + капитал вложенный в активы.
Критика данной стратегии приветствуется, интересны ваши мысли
А гасить досрочно халяву конечно бредятина полная.
Все таки выдели 15-20% на депозит, вдруг биржу снова закроют. Так хоть на пожрать будет бабло
Я вам ещё в феврале писал, что это не застройщик вам субсидирует ипотеку, а вы ему.
Сейчас 20% можно получить скидку за кэш (против ипотеки «типа субсидированной»).
Дополнительный минус в том что эту «субсидированную» ипотеку переоформить на кого-то нельзя...
Ну и полное обесценивание облигаций к моменту погашения ипотеки.
Вы фактически два раза платите — застройщику вначале и инфляционный налог.
При том, что никто не гарантирует рост цен на ваш бетон.
И даже если вы покупаете недвижимость для улучшения текущих условий жизни — честная покупка в кэш или досрочное закрытие ипотеки по рыночной ставке — выглядят лучше.
В общем, вы берете произвольный (наиболее удачный) отрезок на ФР и таким образом находите Грааль.
Расстрою вас — вечного двигателя не существует, а единственный рынок акций, реально обгоняющий инфляцию — это США после того, как они получили возможность бесконтрольно эмитировать фактически единственную резервную валюту
Договориться с застройщиком на максимальную скидку и купить в кэш.
И то только если действительно нужно для улучшения жилищных условий.
Будет дешеветь на горизонте ближайших лет, с моей точки зрения
И с кредитной нагрузкой, которую, если что, даже не переоформить на кого-то…
Облигации не беру, пока в раздумьях. Есть акции и точно буду брать ПНК рентал тоже.
А так в целом идея с дивидендами, да. Но пока ситуация сложная гашу с зарплаты, не напрягает.
Есть конечно неприятная страховка, она сжирает часть доходности
а вдруг обнулится
офз надежнее
Застройщики прожимаются очень хорошо
Сибур, Трансконтейнер, Акрон, Еврохим, Русал, Нутринвестхолдинг, АФК Система…
Никкей за последние 30 с небольшим лет подойдёт?
Вы сколько жить собираетесь? 500 лет? если так, то да, выгодно
Отдельный разговор про аренду — это еще тот геммор, там реальная доходность ниже вклада. Лучше уж и правда офз купить.
Кстати, кто что думает про бессрочные jap альфабанка или втб? стоит под 9 лямов, но и купон очень даже хороший платят
оплачивать ипотеку по ставке 1% и страховку, на весь срок 30лет растянуть.
как поступить:
выплатить с опережением всю сумму и стать собственником своей недвижки.
на весь срок растянуть, не имея возможности распоряжаться своей собственностью?
плюсы последнего налицо. за весь период 30лет инфляция обнулит любые платежи по процентам.
Жаль некоторые модели сейчас поломались, так бы ещё проще было бы
По структуре у меня: акции, депозиты, пнк-рентал. На другом конце баланса 2 квартиры в ипотеку. Все четко
Если бы была ипотека под 1%, то о досрочке бы даже не задумывалась, т. к. В этом случае досрочное погашение не принесёт экономии на процентах, а только сократит период выплат, что к на мой взгляд с текущим уровнем инфляции экономически неэффективно.
Что бы гасить в месяц по 30 тыс с ОФЗ нужно не меньше 6 лямов ДС иметь + 15-30 % первоначальный взнос от стоимости жилья.
И похоже сама 3-ка в жопе мира находится. Т.к. новостройки в Москве 15-25 млн. стоимостью.
2. Падение стоимости недвижки вызовет переоценку залога, и банк потребует вернуть сумму кредита.
3. В нелегкие времена аренда может вообще исчезнуть (например государство запустит доходные дома, частники участвуют на свой страх и большой риск). ну или в лучшем случае будет отправдывать только коммуналку .
4. Есть вероятность увеличения налогов в разы на недвижку (привет расприватизации).
И наглухо не понимают зачем Эпл в кредитах сидит имея кучу кэша